Goed zakendoen in de crisis: Kroatië

De klad zit er goed in, in de internationale (tweede)huizen markt. De hype die in 2008 plaatsvond is vandaag de dag nog nauwelijks voor te stellen. Belangrijk feit; het was destijds inderdaad een hype. Nog een belangrijk feit: we bevinden ons nog steeds in ( de gevolgen van) een crisis. Achteraf gezien was het onhandig om in die hype, voor te hoge prijzen, onroerend goed aan te kopen en is het juist nu slim om dat wel te doen. Veelal doen we als consument echter exact het tegenovergestelde.

"Onze werkzaamheden nu betreffen vooral het begeleiden en opzetten van ontwikkelingsprojecten voor grote en middelgrote investeerders.. Bij deze partijen prevaleert de ratio boven de emotie: Institutionele beleggers investeren juist nu. Maar zij eisen wel 'bottom-price' voor de aankoop. Deze beleggers kopen vooral grond, ervan uitgaande dat over twee jaar, als de huizen op die grond gereed zijn, de markt en vooral de emotie weer is bijgetrokken. En zo zijn er nog veel meer manieren om te profiteren van deze periode van crisis.

Nu is elke aankoop van een huis, of grond in feite een investering oftewel een belegging, immers rekenen we erop dat onze aankoop rendeert. Stel uw makelaar eens de vraag: "Wat is het leukste aanbod dat je hebt voor de laagste prijs?" Dit is voor iedere makelaar een uitdagende vraag. Feitelijk vraag je hem: Waar zou jij, als je nu wil kopen, in beleggen? Welke aankoop is nu gewoon het meest interessant? Voor wat betreft Kroatië, hier een paar voorbeelden van mogelijkheden die recent zijn ontstaan.

Eerst en vooral moet gezegd worden dat een toplocatie altijd de beste koop is, in goede en slechte tijden. Beetje cliché, maar wel fundamenteel. In Kroatië zijn de toplocaties: Istrië-Oostkust, Zadar, Sibenik-tot-Trogir, Omis Riviera, Eilanden Hvar, Brac en Solta, en Dubrovnik. De beste ligging: Eerstelijn-aan-zee (voeten in de zee). Vooral deze laatst genoemde ligging aan zee is dé waardevaste factor bij uitstek. Daarnaast doen zich juist nu ondermeer interessante investeringsmogelijkheden voor bij;

Resorts
Resorts hebben te kampen met grote financiële druk, en zijn dus eerder bereid tot kortingen.
Grote resorts worden gebouwd met éénmalig, vooraf opgestelde budgetten door een bank, of door een fonds. De meeste projecten die met de bouw zijn begonnen voor aanvang van de crisis hebben nu hoge schulden. De kosten van die schulden zijn vaak zo hoog, dat men liever een appartement tegen kostprijs verkoopt, of onder de marktwaarde dan met leegstand te blijven zitten. Een appartement in een resort, mits gelegen in één van de bovengenoemde locaties, kan nu gekocht worden onder de marktwaarde. Kroatië is daarmee een van de weinige landen waar je een appartement eerstelijn-aan-zee kunt kopen voor een geweldige prijs, ook al zijn er door strenge ecologische wetten uit 2004 weinig resorts gebouwd. Maar hetzelfde verhaal geldt natuurlijk ook voor andere grote en middelgrote projecten.

Kleinere projecten
De situatie bij kleinere projecten, waarvan er veel zijn in Kroatië, is anders. Na zes jaar ervaring in Kroatië kunnen we snel uitrekenen wat een ontwikkelaar moet hebben betaald voor de grond en de bouw. Wanneer hij de grond in de 'goede tijd' heeft gekocht is de kostprijs alsnog hoog. In 2008 werden op sommige locaties belachelijke prijzen betaald voor de grond. Die rekening wordt nu aan de kopers van de huizen daarop gebouwd, gepresenteerd. De koop, in deze tijd, van deze projecten is daarom af te raden.

Had de ontwikkelaar de grond al in bezit voor 2008 dan is het te verwachten rendement positiever. Een snelle berekening leert dat in een dergelijk geval het mogelijk moet zijn, mits de ontwikkelaar zijn bouwkosten binnen de perken heeft kunnen houden, circa twintig procent van de prijs af te onderhandelen. Het is daarbij ook positief als de ontwikkelaar ook een privé persoon is, en geen BV. Hij draagt dan immers geen BTW af over de verkoop van zijn woningen.

Bestaand onroerend goed
Bestaand onroerend goed is altijd een vreemde eend in de bijt gebleven. Eigenaren van romantische natuurstenen huizen met een olijvengaard in de tuin zijn - dat moet men niet vergeten - opgegroeid tijdens een periode van 'verlicht socialisme' in Kroatië. Het hele systeem van vraag en aanbod functioneert dan minder. Wij zien dat dergelijk onroerend goed nauwelijks in prijs daalt. Sterker nog, als een dergelijk ‘romantisch’ huis lang niet wordt verkocht, redeneert men dat de verkoop steeds dichter tegen Kroatië haar toetreding tot de EU plaatsvindt, wat rechtvaardigt om er juist meer geld voor te vragen. Daarnaast is het percentage Kroaten met een lopende hypotheek, op Europees gemiddelde, bijzonder laag. Met bestaand onroerend goed is het moeilijk eieren eten.
Er bestaan natuurlijk wel uitzonderingen. De cijfers die de Burza Nekretnina, de vastgoedbeurs in Kroatië, publiceert lieten nooit eerder zo’n sterk verschil zien tussen gemiddelde vraagprijzen en gemiddelde transactieprijzen. Het zijn dergelijke cijfers die de kopers alweer uitnodigen terug naar dit stukje aan de Middellandse zee".
Dat het er mooi is en heerlijk leven, is eigenlijk nooit veranderd.

Dit artikel is mede tot stand gekomen door Nick van den Bichelaer, Middelland Croatia

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Kroatië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!