Het bezit van een tweede woning in het buitenland is er op de eerste plaats voor het plezier van de eigenaar en desgewenst voor familie en vrienden. Wat is er fijner dan na een reis op je eigen plekje te kunnen arriveren. Daarnaast is het best mogelijk dat de woning in de loop der jaren in waarde stijgt en bij verkoop winst oplevert. Hoe gaat de belastingdienst hiermee om?

Aflevering 1: tweede woning in Spanje

We gaan uit van een inwoner van Nederland die in privé een tweede woning bezit. De woning maakt in Nederland onderdeel uit van het box 3 vermogen. Tevens gaan we ervan uit dat de persoon geen fiscaal inwoner is van Spanje.

Belastingverdrag: verdeling heffingsrechten
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wijst het recht op belastingheffing met betrekking tot onroerende zaken volledig toe aan Spanje. Dit betreft het recht om belasting te heffen over:

• Het bezitten van onroerende zaken;
• De inkomsten uit onroerende zaken;
• De vervreemdingsvoordelen uit onroerende zaken.

Of Spanje ook daadwerkelijk belasting heft is een tweede, dat hangt af van de Spaanse nationale belastingwet. Het verdrag creëert geen heffingsrecht, het verdeelt dit slechts.

Nederland mag de woning overigens volledig in de Nederlandse belastingheffing betrekken. Tegelijkertijd moet Nederland wel een belastingvermindering verlenen om dubbele belastingheffing te voorkomen. De woning (en de belastingvermindering) moet dus wel gewoon worden opgenomen in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting.

Belastingheffing in Spanje tijdens de bezitsperiode
In Spanje is belasting verschuldigd over de ‘huurwaarde’ van de woning. Het belastingtarief bedraagt in 2012 en 2013 24,75 procent over een belastinggrondslag van 1,1 procent van de huurwaarde. Het percentage van 1,1 procent wordt verhoogd naar 2 procent indien de huurwaarde niet werd herzien sinds 1 januari 1994.

Zolang de woning wordt verhuurd is deze belasting overigens niet verschuldigd, in dat geval worden de werkelijke huurinkomsten belast tegen het tarief van 24,75 procent.

Daarnaast heeft Spanje de vermogensbelasting heringevoerd met tarieven oplopend van 0,2 procent tot 2,5 procent, afhankelijk van de grootte van het vermogen. Er geldt wel een vrijstelling, ook voor niet-inwoners, van 700.000 euro. De vermogensbelasting wordt vooralsnog geheven over de jaren 2011 en 2012 (aangiften 2012 en 2013).

Belastingheffing in Spanje bij verkoop van de woning
Bij de verkoop is de verkoper 21 procent belasting verschuldigd over de belastbare winst, welke wordt berekend als de verkoopprijs minus de aankoopprijs. Hierop is wel een aantal correcties mogelijk zodat de belastbare winst kan worden verminderd:

• De verkoopprijs mag worden verlaagd met de door de verkoper betaalde kosten en belastingen in verband met de verkoop;
• De op de verkoopprijs in aftrek te brengen belasting betreft ook de ‘plusvalia’, een (soms forse) gemeentelijke belasting bij verkoop over de forfaitair berekende waardestijging van de grond sinds de aankoop ervan;
• De kostprijs mag worden verhoogd met de kosten en belastingen in verband met de aankoop van de woning;
• Verbouwingskosten kunnen de belastbare winst ook verlagen;
• Daarnaast vindt een soort inflatiecorrectie plaats waarvan de hoogte afhankelijk is van het jaar van aankoop van de woning. Hiermee wordt de belastbare winst nog verder verlaagd.

Bijzonder is dat op het moment van de verkoop de koper van de woning 3 procent van de verkoopprijs moet afdragen aan de belastingdienst. Deze voorlopige heffing kan vervolgens door de verkoper worden verrekend met de door de verkoper verschuldigde belasting over de belastbare winst. Is deze lager dan de voorlopige heffing van 3 procent, dan volgt een teruggaaf. Is deze hoger, dan dient nog belasting te worden bijbetaald.

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met drs. G.W.M. (Bart) van der Veeken FB, Belastingadviseur, Van Noort Gassler & Co.