Bankgarantie Spanje

Bij een nieuwbouwwoning is een projectontwikkelaar in Spanje verplicht om aan de koper een bankgarantie te verstrekken. Dit is bij wet vastgelegd. De bankgarantie wordt opgenomen in het koopcontract. Met deze bankgarantie heeft de koper de zekerheid dat alle betalingen van zijn kant worden terugbetaald op het moment dat de woning te laat wordt afgeleverd of als de projectontwikkelaar failliet gaat. De bankgarantie wordt gedekt door een verzekeringsmaatschappij of een bank. Veel kopers (en zelfs makelaars!) zijn niet op de hoogte van de verplichtte bankgarantie bij de bouw van een nieuwbouwwoning.

De verplichting tot het verstrekken van een bankgarantie voor aanbetalingen op nieuwbouw in Spanje is onderwerp van veel discussie. Er bestaan verschillende soorten bankgaranties, doch de meest gebruikte in de nieuwbouw is de zogenaamde ‘aval economico’. Deze stelt een bepaald bedrag garant in het geval dat de verstrekkende partij haar wettelijke en/of contractuele verplichtingen niet nakomt. In het navolgende nemen we u in vogelvlucht mee door de praktijk en wetgeving. Daarnaast blijkt in de praktijk dat de koper vaak moet vragen om een dergelijke garantie terwijl deze van rechtswege behoort te worden verstrekt.

Dwingend recht
In Spanje is bij wet vastgelegd dat een projectontwikkelaar, aan de koper van een nieuwbouwwoning in de vrije sector, een bankgarantie móet verstrekken voor aanbetalingen of overige ingelegde gelden. Deze móet hij binnen 30 dagen na ondertekening van het onderhandse koopcontract aan de koper overhandigen. Dit in overeenstemming met de Spaanse wetten ¨Ley 57/1968¨ en ¨Ley 38/1999¨. Deze bankgarantie dient niet alleen de terugbetaling van die gelden onder bepaalde voorwaarden aan de koper te dekken, maar tevens een rente over de gelden. Tot 2007 werd daarbij uitgegaan van een vastgesteld rentepercentage van zes procent. Het rentepercentage is echter door nieuwe wetgeving aangepast, waarbij niet meer wordt uitgegaan van een vast percentage, maar van het stelsel van de wettelijke rente. Deze bedraagt per 31 december 2010, vier procent.

Alternatief
De projectontwikkelaar kan in plaats van de bankgarantie ook een verzekering afsluiten, die hetzelfde doel dient. Met de bankgarantie of verzekering garandeert de verkoper dat alle aanbetalingen worden terugbetaald op het moment dat de bouw niet tijdig begint, of de woning niet binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd. De wet bepaalt dat de garantie geldig zal zijn totdat de woonvergunning is verstrekt en de woning is geleverd. In de praktijk uit zich dit vaak in garanties met een tijdslimiet. Een bankgarantie waarvan de termijn is verstreken, behoudt echter volledig haar waarde.

Aanbetaling
Wat niét uitdrukkelijk in de wet staat, maar moet worden afgeleid uit jurisprudentie en doctrine, is dat de kosten van de garantie voor rekening van de projectontwikkelaar komen. De projectontwikkelaar is namelijk wettelijk verplicht om deze garantie te verstrekken en kan daarom deze kosten niet direct op de koper verhalen. Bovendien moet de garantie worden verstrekt op hetzelfde moment als dat de aanbetaling wordt gedaan. Gelijk oversteken, als het ware. In de praktijk komt het hier nooit van. De bankgarantie komt soms pas nádat de aanbetaling is ontvangen, hetgeen soms maanden kan duren en in andere gevallen komt deze bankgarantie nooit of blijkt dat slechts een deel van de aanbetalingen zijn gedekt, maar niet alle aanbetalingen door de koper.

Executie
In de praktijk blijkt dat banken of verzekeraars niet altijd even welwillend zijn om de garanties ten uitvoer te leggen. Het komt dan ook voor dat zij zich zelfs mengen in de discussie of de projectontwikkelaar wel of niet haar verplichtingen is nagekomen. De bankgarantie geeft echter recht op onmiddellijke executie, zonder dat er een gerechtelijke procedure gevoerd hoeft te worden over de vraag of de projectontwikkelaar inhoudelijk aan haar verplichtingen heeft voldaan of niet. Het enige dat doorgaans getoetst wordt is de vraag of de bouw conform overeenkomst is aangevangen en of de woning is geleverd conform wet met woonvergunning, afhankelijk van het type garantie dat is verstrekt. Bij de executie komt er wél een rechter aan te pas. Dit betekent niet dat er uitgebreid gediscussieerd wordt over de relatie die de koper heeft met de projectontwikkelaar of over de redenen waarom de koper het geld terugvordert. Voldoende is aan te tonen dat de bouw van de woning niet is gestart of de woning, met woonvergunning, niet is geleverd binnen de gestelde termijn. Het Spaanse hooggerechtshof heeft bepaald dat dit niet nakomen van de afspraken door de projectontwikkelaar niet hoeft te zijn vastgesteld bij gerechtelijke uitspraak. De koper kan volstaan met een aangetekend schrijven of een notariële verklaring dat de projectontwikkelaar niet voldoet aan de overeenkomst.

Controle
Ondanks dat de wet dwingend en redelijk duidelijk is, is het beter om discussies te voorkomen. Om die reden is het aan te raden om de garantie expliciet op te nemen in de koopovereenkomst of om in de overeenkomst te verwijzen naar het wettelijke stelsel en een verklaring van de projectontwikkelaar dat hij zich aan deze wet zal houden. Ook is het raadzaam om de tekst van een bankgarantie vooraf goed te controleren en eventueel aan te passen. 

Bron: Roelant van Passel van Passel Abogados en herzien door Fred van Krimpen van Elite Inmobiliaria

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!