Dit lijkt een typisch voorbeeld van de steeds strengere handhaving rondom toeristische verhuur in delen van Tirol, waaronder Seefeld. Daarbij ontstaat regelmatig discussie tussen wat commercieel bij verkoop is voorgespiegeld en wat publiekrechtelijk uiteindelijk daadwerkelijk toegestaan blijkt te zijn. Belangrijk om te weten is dat een vermelding in de koopakte dat 'toeristische verhuur toegestaan is' niet automatisch betekent dat onbeperkte recreatieve verhuur ook publiekrechtelijk volledig toegestaan is. In Oostenrijk spelen naast de koopakte namelijk ook gemeentelijke regelgeving, bouwvergunningen, bestemmingsplannen en eventuele exploitatiebeperkingen een grote rol. Een 'Aufforderung zur Rechtfertigung' is doorgaans nog geen definitieve sanctie, maar wel een formele waarschuwing waarbij eigenaren de mogelijkheid krijgen hun standpunt toe te lichten. In deze situatie adviseren wij in ieder geval: - tijdig te reageren richting de autoriteiten; - geen overhaaste erkenningen te doen; - alle aankoopdocumentatie, brochures en correspondentie te verzamelen. Daarnaast juridisch te laten onderzoeken: - welke bestemming exact geldt; - of de beperking van maximaal drie appartementen daadwerkelijk formeel bestaat; - sinds wanneer deze beperking geldt; - en welke informatie destijds door verkoper of makelaar is verstrekt. Relevant is bovendien dat kennelijk meerdere appartementen binnen hetzelfde gebouw toeristisch worden verhuurd. Dat kan mogelijk van belang zijn bij beoordeling van handhaving, gewekt vertrouwen of eventuele aansprakelijkheid van betrokken partijen. Mondi ziet in Oostenrijk vaker dat buitenlandse kopers onvoldoende gewezen zijn op het verschil tussen commerciële verhuurmogelijkheden en de feitelijke publiekrechtelijke beperkingen die lokaal kunnen gelden. Juist daarom is specialistische lokale juridische begeleiding in Oostenrijk bij dit soort dossiers belangrijk.

Kijk in ieder geval in de officiële site van Tirol wat werkelijke de Widmung is. Zie: https://maps.tirol.gv.at/synserver?user=guest&project=tmap_master&client=core bij `Raumordnung` en `Flächenwidmung`. Zoek hier de plek waar je appartement staat. Is het hier echt de Widmung `toeristengebied`waar je moet verhuren of een andere Widmung met een uitzondering voor toeristenverhuur. Let ook op de Baubewilligung. Deze is waarschijnlijk meegeleverd bij het Kaufvertrag. Het kan voorkomen dat in een gemengd gebied toestemming is gegeven voor maar 3 van de 6 appartementen. Als uit bovenstaande blijkt dat het 100% in toeristengebied is en in de Baubewilligung en de koopovereenkomst ook niets bijzonders staat, verzamel dan deze bewijzen en laat zien dat je volledig te goeder trouw hebt gehandeld met de verhuur. Om zeker te zijn, kun je dit door een advocaat laten doen. Zoek een advocaat die onafhankelijk is. Succes.

Kennelijk heeft de gemeente Seefeld een controle doorgevoerd en is tot de conclusie gekomen dat uw appartement op een verboden wijze wordt gebruikt. Dit is het begin van een procedure. Het lijkt erop dat u een appartement heeft gekocht met de bestemming: **Touristische Beherbergung ( toeristische verhuur). Daarnaast heeft de gemeente geconstateerd dat er zes appartementen als vakantiewoning verhuurd worden, terwijl er maximaal drie toegestaan zouden zijn. Dit betekent dat drie appartementen in ieder geval niet als vakantiewoningen verhuurd mogen worden. Welke appartementen dit precies zijn, is mij bij gebrek aan informatie niet duidelijk. Normaal gezien zou dit bij de bouw van het appartement door de projectontwikkelaar of bij vergunningen precies vastgelegd moeten zijn. Bovendien speelt hier tussen de eigenaren ook de WEG wetgeving een rol, omdat het betreffende appartement alleen maar gebruikt mag worden conform de bestemming die aan dit appartement is gegeven en eigenaren wat betreft de onderlinge verhouding daarop een beroep kunnen doen. In ieder geval zou u daarover bij aankoop geïnformeerd moeten worden door de verkoper. Feit is dat de discussie met de Bezirkshauptmanschaft gaat over de vraag of paragraaf 13 Ruimtelijke ordening Tirol geschonden is. Dit wetsartikel regelt de illegale vakantiehuizen. Het lijkt er dus op dat de BH van mening is dat uw appartement niet voor verhuur aan toeristen ( of eigen gebruik) de juiste bestemming heeft. Wanneer uw appartement niet de bestemming toegerekend wordt om te mogen verhuren aan toeristen, dan is er sprake van illegaal gebruik wanneer u dit toch doet. Ik ken de motivering van de bevoegde autoriteit natuurlijk niet precies, maar het lijkt erop dat men deze mening vertegenwoordigt. Het zou daarom verstandig zijn alle stukken in te kunnen zien, omdat pas dan de juiste conclusies getrokken kunnen worden. Nu lijkt het zo dat u de woning volgens de autoriteiten niet mag verhuren aan toeristen. U mag de woning in ieder geval ook niet zelf gebruiken. Ik wijs u er nadrukkelijk op dat elke vorm van eigen gebruik, ook wanneer u via het reserveringssysteem van de exploitant boekt, volgens § 13 TROG verboden is. De gevolgen daarvan zijn boetes die kunnen oplopen tot 80.000 euro per overtreding, alsmede een gedwongen executie. Alvorens u de antwoorden aan de bevoegde autoriteit geeft, raad ik u aan als eerste stap de overeenkomst die u bij aankoop hebt gesloten, te laten controleren. Vaak is het zo dat kopers verkeerd worden geïnformeerd, waardoor kopers op het verkeerde been wordt gezet. Mocht het inderdaad zo zijn dat u onwetend het appartement op een verkeerde manier illegaal gebruikt, dan zou de verkoper aansprakelijk kunnen zijn voor de schade die is aangericht. Bij de controle van de overeenkomst wordt natuurlijk ook bekeken welke bestemming het specifieke appartement heeft en of er misschien uitzonderingen zijn opgenomen in de verstrekte vergunningen. U kunt , wanneer de conclusie is dat er sprake van illegaal gebruik is en u verkeerd bent voorgelicht van de verkoper, of wanneer de verkoper een rechtspersoon is, zelfs ook van de bestuurder of aandeelhouder persoonlijk schadevergoeding vorderen. U kunt ook eisen dat het appartement wordt teruggenomen. Verkoop van het appartement aan derden is problematisch, omdat u aan de derde dan moet aangeven dat het appartement niet zelf gebruikt mag worden. U zult dan waarschijnlijk de verkoopprijs drastisch moeten verlagen. Onlangs heeft de bestuursrechter in Tirol (LVwG-2026/38/0344-7) juist in dergelijke gevallen beslist dat ook bij het boeken door de eigenaar van een dergelijk appartement via het reserveringssysteem van de exploitant, eigen gebruik verboden is. Als ik u was, zou ik de correspondentie met de bevoegde autoriteit niet zelf voeren, maar dit in samenspraak met een gespecialiseerde advocaat doen.