De projectontwikkelaar heeft in deze gelijk. Nieuwbouw projecten, in het kader van het voorkomen van witwas praktijken en financiering van terrorisme, dienen alles te melden. Eenmaal aangemeld kan er praktisch niet van afgeweken worden als het onderhandsekoopcontract is voorbereid. Bij het van de markt halen van een object wordt er meestal een reserveringsdocument gemaakt. daar kan in veel gevallen wel de `Nader te noemen meester` paraaf worden opgenomen. Indien de makelaar dat ,ondanks uw aandringen , verzuimd heeft en u ook niet de moeite hebt genomen om te weigeren te ondertekenen omdat het er niet in staat, heeft u eigenlijk geen been om op te staan. Dus zowel de makelaar als u zelf treft de blaam. Dit is een typisch geval van niet de zaken eerst goed voorbereiden en dan pas tot aankoop over gaan. Het is nog geen verloren zaak, via een omweg met wat extra kosten is het wel te regelen indien u de woning in een Spaans S.L wil onderbrengen.

Hoi Fred, hartelijk dank voor je inhoudelijke reactie. Kun je wat meer vertellen over die potentiële omweg? Hoe zou dat er in grote lijnen uitzien?

Ik heb dit in 20 jaar advocatuur in Spanje nog niet eerder gehoord. Verkopers en projectontwikkelaars maken er nooit een probleem van als een andere (gelieerde) partij, doorgaans een rechtspersoon, naar voren wordt geschoven als uiteindelijke koper, omdat ze daarbij immers geen enkel belang hebben. Wat maakt het hen immers uit op wiens naam uiteindelijk de woning wordt gekocht. Het enige belang van de verkoper dat ik mij kan voorstellen is dat hij door dit standpunt te betrekken, de koper in kwestie wil aanmoedigen van de koop af te zien en de reden daarvan kan zijn dat er een andere koper is die bereid is meer te betalen. De vragensteller zou de proef op de som kunnen nemen door voor te stellen de reservering ongedaan te maken met teruggave van de aanbetaling, waarschijnlijk zal de verkoper op dat voorstel ingaan. De vragensteller zou zelfs kunnen overwegen om in dat scenario de aanbetaling terug te ontvangen en opnieuw deze woning te reserveren op naam van de partij die gaat kopen, zodra daarover duidelijkheid bestaat. Uiteraard alleen een optie indien de woning nog beschikbaar is én niet ondertussen in prijs gestegen. In juridische zin kan de verkoper niet gedwongen worden overstag te gaan. Hij kan volstaan met te zeggen dat de woning gereserveerd is door partij X, en dat hij met andere partijen, gelieerd of niet, niets te maken heeft. De vraag rijst of de verkoper een reden vermeldt voor zijn standpunt. Van een ABC-constructie, met alle fiscale gevolgen van dien, lijkt mij nog geen sprake in een reserveringsfase, nu een reserveringsdocument niet kan worden gelijkgesteld met een koopovereenkomst.

Eens met Dhr. Bressers. Er zou nu nog de mogelijkheid moeten bestaan in de koopovereenkomst een andere naam aan te geven. Wel speelt het volgende bij het opstellen van de koopovereenkomst/onderhandskoopcontract: Projectontwikkelaars hebben meestal de volgende twee redenen om niet akkoord te gaan de notariële akte te verlenen aan een ander dan in het onderhandse contract vermeld, n.l.: Ten eerste: Projectontwikkelaars zijn in het kader van de wet1/2010 betr. de voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme (PBCFT) verplicht hun kopers vooraf een z.g. Verplicht Informatieformulier van de Koper (in casus een Fysieke Persoon) te laten invullen, checken en registreren. In dit formulier staat o.a. “....,projectontwikkelaars zijn, gezien hun vastgoedactiviteiten, verplicht om bepaalde veiligheidsmaatregelen te nemen ter voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. Een sleutelelement van deze maatregelen is de formele identificatie en de identificatie van de uiteindelijke begunstigden van alle klanten, het verzoek om ondersteunende documentatie over de context van de operaties en de verduidelijking van het feit of de cliënt handelt voor eigen rekening of voor rekening van een andere uiteindelijk gerechtigde.” Dit houdt in, dat de naam van de klant in het contract en als er een andere uiteindelijke gerechtigde in de Notariële koopakte zal komen, al duidelijk dient te zijn bij de ondertekening van het onderhandse contract. De tweede reden is om speculatie met het O.G. alvorens het notarieel is overgedragen te voorkomen. Voorheen gebeurde het maar al te vaak, dat iemand een woning op tekening kocht (tegen een gunstigere prijs) en hem voordat de akte getekend werd alweer met winst doorverkocht, de winst natuurlijk contant (zwart) in zijn zak stekende en de akte direct op naam van de nieuwe koper liet zetten.

Hartelijk dank beiden voor dit (nieuwe) inzicht. De projectontwikkelaar gaf inderdaad aan dat een andere tenaamstelling niet mogelijk is vanwege hun verplichtingen mbt witwaspraktijken. Dat personalia formulier dat u noemt, heer van Krimpen, heb ik overigens wel gekregen via mijn advocaat -kwam ruime tijd na reservering -, maar nog niet ingevuld. Geeft dat nog `lucht` voor mij als Koper? De projectontwikkelaar lijkt op dit moment een beetje mee te bewegen en wil in ieder geval kijken naar de opties qua tenaamstelling. Nog in afwachting daarvan.

M.i. is er nog ruimte voor verandering, maar op het moment dat het onderhandsekoopcontract is opgezet en ondertekend niet meer. Ik begrijp uit uw laatste antwoord pas dat u een advocaat heeft, deze zou alles voor u duidelijk moeten maken.

Mijn vraag heb ik hier gesteld omdat ik vond dat mijn advocaat niet doortastend genoeg was richting projectontwikkelaar. Ondertussen, na wat aandringen en het doorsturen van jullie antwoorden, lijkt er meer schot te zitten maar is er nog geen uitsluitsel. Juridisch gezien begrijp ik dus sterker te staan dan initieel voorgesteld door mijn advocaat. Waarvoor nogmaals dank.