Beste In antwoord op uw vraag of de IVA van de aanschaf van woning verrekend of terug gevorden kan ik u bevestigigen dat dit niet mogelijk. wel kosten die u maakt bij het verhuren van uw woning., ook al bent u ondernemer in de vorm van een BV ofwel SL. de belangrijkste eerste stap op te kunnen verhuren is een verhuur licentie aanvragen. Voor verder vragen of informatie verneem ik graag van u www.casalasdunas.com Hans van Let

Beste Hans, Meerdere (online) bronnen bevestigen mij dat die mogelijkheid er wel is op het moment dat ik mij inschrijf als ondernemer bij de Spaanse belastingdienst, een iva registratie krijg en de verhuur vervolgens volledig uitbesteedt aan een vastgoedbeheerder, die uit hun naam dan ook de woning verhuren en de IVA afdragen. Onder deze voorwaarden wordt de verhuur een btw belaste dienst en kan de IVA verrekend worden. Dit hoeft niet perse vanuit een SL, maar mag ook als autonomo. Ik zie dit graag bevestigd worden door een fiscalist -vandaar mijn lidmaatschap- om vervolgens in detail te kunnen bespreken wat de exacte voorwaarden zijn. Een tourist license is in aanvraag.

Beste Om uw vragen volledig te kunnen beantwoorden nodigen wij u graag uit op ons kantoor in aanwezigheid van onze fiscalist, zodat uw twijfels worden weggeomen. Graag verneem ik van u. mvg Hans van Let www.casalasdunas.com

Hoi Hans, bedankt voor je reactie en de uitnodiging. Maar, met alle respect, de reden dat ik juist hier zit is omdat ik hier een inhoudelijk antwoord wil van een fiscalist.

Is dit inderdaad mogelijk? Ja. En wat moet ik doen om hiervoor in aanmerking te komen? Kopen met BTW. Is het gebruikelijk om dit te doen als non-resident en particulier? Wanneer het doel van de aankoop is zoals beschreven door de vraagsteller, ja Moet ik mezelf dan registreren als ondernemer of kan ik -net als in Nederland- enkel een IVA nummer aanvragen? Ja, registreren als ondernemer in Spanje. En betekent dat ook dat ik als ondernemer altijd sociale zekerheidsbijdragen moet betalen, ondanks dat ik enkel een woning in verhuur heb gegeven? Ja, en dat geldt ongeacht of de ´onderneming´ wordt gedreven in de vorm van een BV (SL) of als ZZP´er. Bij een SL dient de bestuurder de minimum premie SS af te dragen, tenzij hij slechts bestuurder op papier zou zijn zonder enige bemoeienis bij de dagelijkse gang van zaken van de SL. Let op, twee belangrijke voorwaarden waaraan moet worden voldaan om te kunnen aankopen met BTW met recht op aftrek daarvan, zijn de volgende: Zowel koper als verkoper moeten BTW-plichtige professionele partijen zijn. De koper moet het recht hebben te factureren met BTW. Concreet betekent dat dat hij ofwel moet verhuren aan professionele partijen (zoals een verhuurbureau, die de woning ´onderverhuurt´ aan toeristen) ofwel rechtstreeks aan particulieren, maar in dit laatste geval dient sprake te zijn van additionele diensten zoals bij een hotel of B&B. Enkele verhuur is onvoldoende en wordt gefactureerd zonder BTW.

Hartelijk dank voor uw reactie, heer Bressers. Waardevolle informatie in mijn zoektocht naar duidelijkheid omtrent dit onderwerp - en die zoektocht is nog knap lastig. Verkoper is een (grote) projectontwikkelaar, dus ik ga er van uit dat die in ieder geval BTW-plichtig zijn. Sta mij alstublieft toe nog enkele vervolgvragen te stellen: - moet ik met het verhuurbureau / de vastgoedbeheerder dan daadwerkelijk een huurovereenkomst sluiten (incl. huursom e.d.) of is een overeenkomst tot dienstverlening / contract vanuit de vastgoedbeheerder voldoende? Of moet ik de woning `officieel` overdragen aan hen op een of andere manier? - worden er nog vereisten of voorwaarden gesteld door de fiscus aan `mijn` vastgoedbeheerder en zo ja, welke zijn dat? - Mag de BTW van aankoop en verbouwing in 1 keer teruggevorderd worden of mag dat in termijnen? - Hoe lang duurt het in de regel voordat de vooruitbetaalde BTW na aangifte terugbetaald wordt door de fiscus? - Is er net als in Nederland een herzieningsperiode van kracht in Spanje? (minimale looptijd `uitbesteding verhuur` om recht te hebben op BTW aftrek). - Moet ik voor het passeren al als autonomo ingeschreven staan? Waar moet ik nog meer aan voldoen voor passeren bij de notaris (in relatie tot mijn BTW vragen)? - Ik las iets over een verklaring van `overdracht` tussen klant en vastgoedbeheerder. Is dat een voor u bekende voorwaarde? - Betekent het hebben van een bedrijf in Spanje dat ik automatisch als resident wordt beschouwd? - Is het gebruikelijker voor de vastgoedbeheerder om de BTW in mijn plaats af te dragen (en aan te geven) en mij de netto inkomsten van de verhuur uit te keren of is het gebruikelijker om elkaar periodiek te factureren met BTW en zelf de afdracht/aangifte te (laten) doen?