Vragen en antwoorden over:
Vastgoed in Italië
21-08-2020 12:42:25
Na een langere oriëntatie en een intensieve zoektocht met bezichtigingen hebben we een huis gevonden in Bolsena. Na een onderhandeltraject met de particuliere eigenaar hebben we overeenstemming over de koopprijs. Graag willen we weten wat de exacte vervolgstappen zijn, rekening houdende met het volgende:
1. We willen dat een Geometra een bouwkundig rapport maakt en alles verifieert en doet wat hij normaliter moet doen wat gebruikelijk is bij de aankoop.
2. We willen dat de Geometra bekijkt of enkele aanpassingen mogelijk zijn en waar vergunningen voor moeten worden aangevraagd (van ramen een deur maken, zwembad plaatsing etc.) of dat dit vergunningsvrij is.
3. We willen van de Geometra (of op een andere manier) weten in hoeverre de nieuwe subsidieregelingen kunnen worden aangevraagd, hoe dat werkt en hoe we daar optimaal gebruik van kunnen maken.
4. De uitkomsten en overleg met de Geometra moet worden gecoördineerd.
5. Er moet worden uitgezocht (wie doet dit ?) of het eigendom helder is, er geen belastende zaken zijn, er geen schulden zijn en alles wat nog meer van belang is.
6. Er moet een koopcontract worden gemaakt en dit met de verkopende partij afhandelen uit onze naam en uiteindelijk zal het e.e.a bij de notaris dienen te passeren. Daarnaast zijn er vast nog zaken waar we niet aan gedacht hebben, ook dat hoor ik graag en dient te worden geregeld. Een groot gedeelte zou wellicht door een makelaar gedaan kunnen worden echter met een gemiddelde provisie van 3-4 % vinden wij ( voor alleen de afhandeling, aansturing en vertaling) dit een buitenproportionele beloning (Je praat als snel over 8.000 excl. btw). En de kosten van de Geometra, notaris en evt. advocaat moeten ook nog separaat worden betaald. Mijn vraag: Je kent nu ons startpunt, hoe kunnen we dit betrouwbaar, zonder zorgen en met een goed gevoel over de kosten gaan regelen? Wat kan Mondi voor ons betekenen? Een goed advies met stappenplan zou geweldig zijn. En natuurlijk maken we graag gebruik van je relaties zoals een betrouwbare Geometra, notaris, advocaat etc.
Ik hoop snel op een reactie zodat we het een en ander kunnen afwikkelen.
1. We willen dat een Geometra een bouwkundig rapport maakt en alles verifieert en doet wat hij normaliter moet doen wat gebruikelijk is bij de aankoop.
2. We willen dat de Geometra bekijkt of enkele aanpassingen mogelijk zijn en waar vergunningen voor moeten worden aangevraagd (van ramen een deur maken, zwembad plaatsing etc.) of dat dit vergunningsvrij is.
3. We willen van de Geometra (of op een andere manier) weten in hoeverre de nieuwe subsidieregelingen kunnen worden aangevraagd, hoe dat werkt en hoe we daar optimaal gebruik van kunnen maken.
4. De uitkomsten en overleg met de Geometra moet worden gecoördineerd.
5. Er moet worden uitgezocht (wie doet dit ?) of het eigendom helder is, er geen belastende zaken zijn, er geen schulden zijn en alles wat nog meer van belang is.
6. Er moet een koopcontract worden gemaakt en dit met de verkopende partij afhandelen uit onze naam en uiteindelijk zal het e.e.a bij de notaris dienen te passeren. Daarnaast zijn er vast nog zaken waar we niet aan gedacht hebben, ook dat hoor ik graag en dient te worden geregeld. Een groot gedeelte zou wellicht door een makelaar gedaan kunnen worden echter met een gemiddelde provisie van 3-4 % vinden wij ( voor alleen de afhandeling, aansturing en vertaling) dit een buitenproportionele beloning (Je praat als snel over 8.000 excl. btw). En de kosten van de Geometra, notaris en evt. advocaat moeten ook nog separaat worden betaald. Mijn vraag: Je kent nu ons startpunt, hoe kunnen we dit betrouwbaar, zonder zorgen en met een goed gevoel over de kosten gaan regelen? Wat kan Mondi voor ons betekenen? Een goed advies met stappenplan zou geweldig zijn. En natuurlijk maken we graag gebruik van je relaties zoals een betrouwbare Geometra, notaris, advocaat etc.
Ik hoop snel op een reactie zodat we het een en ander kunnen afwikkelen.
21-08-2020 18:52:03
Ik zal zo overzichtelijk mogelijk trachten te antwoorden op jullie vragen:
1 & 2) aanstellen geometra, dit lijkt me een nuttige start, hij kan én de bouwtechnische staat van de woning checken én nagaan of de plannen die jullie met de woning hebben realistisch zijn en kunnen uitgevoerd worden naar gemeentelijke normen én hij kan ook een stedebouwkundig/kadaster rapport opmaken (relazione urbanistica), zijnde een document dat aangeraden wordt door de orde der notarissen om zekerheid te hebben dat de feitelijke situatie van de woning in overeenstemming is met het kadaster én het bouw(vergunnings)dossier van de woning gekend bij de gemeente.
Kostprijs zou bij benadering 300 euro kunnen zijn voor technisch advies, 400 euro voor relazione urbanistica en nazicht mogelijkheden bij gemeente zou 'gratis' kunnen onder voorwaarde dat deze geometra dan later jullie project mag begeleiden.
3) wat subsidies betreft weet een geometra wel een en ander, anders kan ook een commercialista (boekhouder) soms helpen of uiteraard een algemeen consulent of aankoopbegeleider maar in grote lijnen zijn de meest recente subsidieregelingen allemaal opgebouwd rond belastingsverminderingen (detrazione fiscale) hetgeen uiteraard pas nut heeft als je belastingsplichtige wordt in Italie en een voldoende hoog inkomen aangeeft zonder aftrekposten rendabel kunnen zijn.
4) Voor de algemene coördinatie heb je inderdaad in principe jouw makelaar, in dit concrete geval moet je een externe consulent aanstellen.
5, 6 & >) Ik zou je aanraden een aankoopbegeleider de opdracht te geven zijn werk te doen, ikzelf bijvoorbeeld werk aan 40 euro/uur (voor sommige zaken wordt tegen een vast tarief gewerkt, bvb. de opmaak van een voorlopige koopovereenkomst) die dus zelf erkend Italiaans vastgoedmakelaar is en eventueel wat juridische achtergrond heeft zodat deze je kan bijstaan een naar Italiaans recht correcte voorlopige koopovereenkomst (uitgebreid bod) op te maken, hetgeen onder meer inhoudt een vooronderzoek te doen naar wie de eigenaars zijn, wie mag en kan verkopen, of er schulden zijn of andere hindernissen zoals erfdienstbaarheden, voorkooprecht buren, ... en jullie zo kan begeleiden van a tot z, zijnde vanaf het mondelinge akkoord tot de definitieve notarisakte, ook eventueel met vertalingen en/of bijstand via volmacht op het ogenblik van de eigendomsoverdracht.
Naar mijn menig heb je met een professionele aankoopbegeleider geen extra externe advocaat meer nodig. Dus, aanstellen geometra met controle woning (technisch en stedebouwkundig), bij positief gevolg opmaak schriftelijk bod (na nazicht basisvoorwaarden), overmaken voorschot (eventueel via geblokkeerde rekening bij de notaris) en vervolgens gemiddeld binnen de 4 maanden definitieve notarisakte (mits oplossing voor het vermoedelijke taalprobleem?)
Succes alvast!
1 & 2) aanstellen geometra, dit lijkt me een nuttige start, hij kan én de bouwtechnische staat van de woning checken én nagaan of de plannen die jullie met de woning hebben realistisch zijn en kunnen uitgevoerd worden naar gemeentelijke normen én hij kan ook een stedebouwkundig/kadaster rapport opmaken (relazione urbanistica), zijnde een document dat aangeraden wordt door de orde der notarissen om zekerheid te hebben dat de feitelijke situatie van de woning in overeenstemming is met het kadaster én het bouw(vergunnings)dossier van de woning gekend bij de gemeente.
Kostprijs zou bij benadering 300 euro kunnen zijn voor technisch advies, 400 euro voor relazione urbanistica en nazicht mogelijkheden bij gemeente zou 'gratis' kunnen onder voorwaarde dat deze geometra dan later jullie project mag begeleiden.
3) wat subsidies betreft weet een geometra wel een en ander, anders kan ook een commercialista (boekhouder) soms helpen of uiteraard een algemeen consulent of aankoopbegeleider maar in grote lijnen zijn de meest recente subsidieregelingen allemaal opgebouwd rond belastingsverminderingen (detrazione fiscale) hetgeen uiteraard pas nut heeft als je belastingsplichtige wordt in Italie en een voldoende hoog inkomen aangeeft zonder aftrekposten rendabel kunnen zijn.
4) Voor de algemene coördinatie heb je inderdaad in principe jouw makelaar, in dit concrete geval moet je een externe consulent aanstellen.
5, 6 & >) Ik zou je aanraden een aankoopbegeleider de opdracht te geven zijn werk te doen, ikzelf bijvoorbeeld werk aan 40 euro/uur (voor sommige zaken wordt tegen een vast tarief gewerkt, bvb. de opmaak van een voorlopige koopovereenkomst) die dus zelf erkend Italiaans vastgoedmakelaar is en eventueel wat juridische achtergrond heeft zodat deze je kan bijstaan een naar Italiaans recht correcte voorlopige koopovereenkomst (uitgebreid bod) op te maken, hetgeen onder meer inhoudt een vooronderzoek te doen naar wie de eigenaars zijn, wie mag en kan verkopen, of er schulden zijn of andere hindernissen zoals erfdienstbaarheden, voorkooprecht buren, ... en jullie zo kan begeleiden van a tot z, zijnde vanaf het mondelinge akkoord tot de definitieve notarisakte, ook eventueel met vertalingen en/of bijstand via volmacht op het ogenblik van de eigendomsoverdracht.
Naar mijn menig heb je met een professionele aankoopbegeleider geen extra externe advocaat meer nodig. Dus, aanstellen geometra met controle woning (technisch en stedebouwkundig), bij positief gevolg opmaak schriftelijk bod (na nazicht basisvoorwaarden), overmaken voorschot (eventueel via geblokkeerde rekening bij de notaris) en vervolgens gemiddeld binnen de 4 maanden definitieve notarisakte (mits oplossing voor het vermoedelijke taalprobleem?)
Succes alvast!
21-08-2020 19:10:29
Ik kan me prima vinden in het advies van Nicolas Dewulf, waar ik eerder vandaag telefonisch naar heb gerefereerd. Nicolas is juridische goed onderlegd en mocht na het behalen van de Italiaanse makelaarslicentie uiteindelijk als makelaar bemiddelen in aan- en verkoop van vastgoed in Italië. Uiteindelijk heeft Nicolas ervoor gekozen als consultant verder te gaan en daar heeft Mondi tot op heden prima ervaringen mee.
Nicolas weet inmiddels goed de weg in Italië en kan prima als aankoopbegeleider en adviseur klanten terzijde staan tegen een relatief gunstig tarief. Mondi adviseert echter wel om de op te stellen koopovereenkomst te laten toetsen middels de juridische QuickScan https://www.mondi.nl/juridische-quickscan/page25-21.php
Via een persoonlijke e-mail zal ik ook de reactie doorsturen van Frits Hemerik van La Dolce Casa inclusief bijlage kosten koper.
06-09-2020 21:11:41
hoi, mss kan het helpen maar ons huis ligt rond het meer van bolsena. wij hebben zelf een geometra aangesteld om bv een zwembad aan te leggen en een aantal zaken van het huis aan te passen. als jullie willen kan ik zijn gegevens wel doorgeven. wij zijn er tot op heden wel tevreden van al moet je de `italiaanse snelheid van werken` er wel bij nemen. :-)
07-09-2020 22:22:38
Beste Geert, dat zou fijn zijn. Zou je ons een contactberichtje kunnen sturen naar (Mondi heeft e-mailadres verwijderd uit privacyoverwegingen en omdat er inmiddels een bericht verstuurd is)?
Bedankt.
08-09-2020 11:53:49
Done.
Pagina's en nieuwsberichten waar deze vraag voorkomt:
Vastgoed in ItaliëMakelaars & bemiddelaarsTerug
