Alles hangt af van de manier waarop het `huur-koop` contract is opgesteld. Er is een heel duidelijk verschil tussen een z.g. huur-koop die eigenlijk een koopcontract met speciale condities is en dan is er een huur mét koopoptie contract, dat is dus huren met een optie om op een later moment aan een vantevoren vastgestelde prijs te mogen kopen. Eerst dient u duidelijk te hebben om welke soort contract het gaat en dan raad ik aan een advocaat/fiscalist te raadplegen. Dus let goed op het verschil. Betreffende de bedrijfsmatige activiteit, daar zou de verhuurder/verkoper schriftelijk en expliciet toestemming voor moeten geven. Dan hangt het verder ook weer van het boven aangegeven soort contract af.

Zoals Fred al aangaf, is de constructie van de overeenkomst belangrijk. Bij `huur-koop` vormen de maandelijkse betalingen over het algemeen een onderdeel van de totale koopsom. Bij `huren met koopoptie` gaat het om een huurcontract waarbij de huurder de eerste optie tot koop heeft. De huurinkomsten worden bij de verhuurder/eigenaar belast. Klik hieronder voor meer uitleg over beide constructies: http://blog.nicla-casas.com/2016/05/huurkoop-of-huren-met-koopoptie/

Na overleg met onze fiscalist kan ik als volgt informeren: Bij het beantwoorden van de vraag zijn wij ervan uitgegaan dat het een huurcontract met een daarin opgenomen koopoptie betreft. We hebben een onderscheid gemaakt tussen de fiscale implicaties bij bedrijven en particulieren. Tenslotte zijn wij ervan uitgegaan (om het niet al te ingewikkeld te maken) dat er geen bedrag aan de koopoptie is toegekend. Is dat wel het geval, dan is dit bedrag (koopoptie) apart nog eens belast met overdrachtsbelasting of BTW. Bedrijven Is de verhuurder een bedrijf, dan wordt de huur óf met Spaanse Overdrachtsbelasting óf met BTW belast. Dit is afhankelijk van het feit of het onroerende goed als woning of als bedrijfspand wordt verhuurd en of sprake is van een eerste overdracht (nieuwbouw) of een tweede en opvolgende overdracht. Eerste overdracht wordt altijd met BTW belast en tweede en daaropvolgende overdracht met Spaanse Overdrachtsbelasting. Voorbeeld:
Is de verhuurder een projectontwikkelaar en is sprake van een eerste overdracht, dan dient deze over de ontvangen huurpenningen BTW (10%) af te dragen (in geval het een woning betreft). Bij de uitoefening van de koopoptie, is de koop ook belast met BTW (bij eerste overdracht). De ontvangen gelden dienen door de projectontwikkelaar als inkomsten in de Spaanse Vennootschapsbelasting te worden aangegeven. Zowel in het geval dat de huurder een bedrijf als een particulier is, worden de betalingen die deze doet aangemerkt als huur. Op het moment dat de koopoptie wordt uitgeoefend en er wordt tot koop overgegaan, dan wordt de BTW of Overdrachtsbelasting berekend over de koopprijs minus het reeds betaalde bedrag aan huurpenningen. Als de huurder een bedrijf is, dan zou bekeken moeten worden of de BTW kan teruggevorderd. Particulieren Een huurcontract met koopoptie tussen particulieren wordt belast met Spaanse Overdrachtsbelasting. Als voor de koopoptie geen bedrag is opgenomen óf als dit bedrag lager is dan 5% van de koopsom, dan is er altijd een minimum van 5% van de waarde van de woning (koopprijs) belast. Het toepasselijke tarief bij een koopoptie is afhankelijk van de regio binnen Spanje waar de onroerende zaak is gelegen. Dit is bijvoorbeeld 10% in Catalonië. De verhuurder dient de ontvangen huurpenningen aan te geven in zijn aangifte inkomstenbelasting als zijnde inkomsten uit onroerend goed (“rendimiento de capital inmobiliario”) en in geval van verkoop dient hij de ontvangen koopsom zijn in aangifte inkomstenbelasting aan te geven als vermogenswinst (“ganancia patrimonial”). De huurder dient bij koop overdrachtsbelasting te betalen over de koopsom verminderd met de betaalde huurpenningen.