Dank voor uw vraag. U benoemt hier meerdere fiscale aspecten die sterk met elkaar samenhangen. Niet alleen de keuze tussen aankoop privé, via een Nederlandse BV of via een Portugese vennootschap is van belang, maar ook de bestaande AL-verhuur, de belastingheffing over huurinkomsten, de fiscale gevolgen bij een latere verkoop en de wijze van financiering. Daarnaast staat de vraag waar iemand fiscaal inwoner is in beginsel los van de enkele constatering dat in een bepaalde periode meer inkomsten uit Portugal dan uit Nederland worden ontvangen. Ook daarvoor moet naar de concrete omstandigheden worden gekeken. Omdat in uw situatie al akkoord is gegeven op de aankoop en er op korte termijn duidelijkheid gewenst is, hebben wij deze vraag met voorrang voorgelegd aan Lars van Loon, fiscaal specialist. Zijn inhoudelijke reactie wordt hier zo spoedig mogelijk gepubliceerd.

Uit bovenstaande destilleer ik op hoofdlijnen 3 vragen …. • Waar fiscaal resident? • Hoe zit het met AL? • Wie koopt de stenen? De eerste is het eenvoudigst en kan ook in algemene zin worden beantwoord. U wordt geacht fiscaal belastingplichtig te zijn, in het land alwaar uw sociale leven zich afspeelt. In dat land bent u dan belastingplicht vwb uw wereld inkomen. Dit betekent ic Portugal vs Nederland niet dat u daarmee dubbele belasting betaalt. De Alojamento Local (AL), de verhuurverguning dient te worden aangevraagd, is niet zo maar overdraagbaar, en let op …. Voor zgn Condominiums kunnen zomaar extra, beperkende regels gelden. Anders dan in Nederland, dient over de verhuurinkomsten belasting te worden betaald. Ten slotte, wie koopt de stenen. Hiervoor is vrijwel geen algemeen antwoord mogelijk. Anders dan een appartement van een paar ton zeer zelden door een BV (of diens equivalent). De jaarlijkse admin kosten wegen vaak niet op tegen. Wat ik gelukkig niet zie staan is de koop door een zgn off-shore company. Dit wordt al vele jaren afgeraden. #Disclaimer, algemeen advies vs persoonlijk.

Bovenstaande reactie bevat algemene uitgangspunten. Voor de vragensteller kan hieruit nog niet worden geconcludeerd dat aankoop privé, via een Nederlandse BV of via een Portugese vennootschap fiscaal de beste keuze is. Daarvoor is aanvullend onderzoek naar de persoonlijke situatie en de voorgenomen aankoop noodzakelijk. De fiscale woonplaats wordt niet uitsluitend bepaald door het land waar iemand de meeste inkomsten ontvangt. Ook het aantal dagen dat iemand in Nederland of Portugal verblijft, is niet het enige criterium. Er wordt gekeken naar het geheel van feiten en omstandigheden, zoals de beschikbare woning, het gebruikelijke verblijf, gezin en sociale bindingen, werkzaamheden en economische belangen. Wanneer beide landen iemand als fiscaal inwoner beschouwen, moet mede aan de hand van het belastingverdrag worden vastgesteld welk land voor verdragsdoeleinden als woonland geldt. Ook de opmerking over belastingheffing over verhuurinkomsten vraagt om enige nuancering. Portugal mag in beginsel belasting heffen over inkomsten uit Portugees vastgoed. Afhankelijk van de fiscale woonplaats en gekozen eigendomsstructuur kan daarnaast in Nederland een aangifteverplichting bestaan. Het belastingverdrag is bedoeld om dubbele belastingheffing te voorkomen, maar neemt niet automatisch alle fiscale en administratieve verplichtingen weg. Bij een bestaande Alojamento Local-registratie moet vóór aankoop worden gecontroleerd of deze registratie rechtsgeldig is, bij het object en de huidige exploitant hoort en na de eigendomsoverdracht kan worden voortgezet. Ook gemeentelijke regels, de bestemming van het object en eventuele beperkingen binnen een condominium kunnen daarbij een belangrijke rol spelen. Voor de keuze van de aankoopstructuur moeten onder meer worden vergeleken: • de belastingheffing over de huurinkomsten; • de gevolgen van privégebruik; • de overdrachts- en aankoopbelastingen; • de belastingheffing bij een latere verkoop; • de financiering vanuit Nederland; • de jaarlijkse administratie- en advieskosten; • de Nederlandse fiscale gevolgen van de gekozen structuur. Een lening of kapitaalverstrekking tussen een Nederlandse BV en een Portugese vennootschap kan niet los van de totale structuur worden beoordeeld. Onder meer de zakelijke voorwaarden, rente, documentatie en fiscale behandeling in beide landen zijn dan van belang. Omdat in deze casus al akkoord is gegeven op de aankoop, adviseert Mondi om vóór verdere ondertekening, betaling of oprichting van een vennootschap persoonlijk advies in te winnen bij een fiscalist die aantoonbaar bekend is met zowel het Nederlandse als het Portugese belastingstelsel. De koopovereenkomst, AL-documentatie, verhuurresultaten, Nederlandse BV-structuur, financiering en verblijfsplannen moeten daarbij gezamenlijk worden beoordeeld. De belangrijkste conclusie is daarom dat niet één structuur in algemene zin de voorkeur heeft. De fiscaal en juridisch meest geschikte route hangt af van de concrete feiten, het gebruik van het object en de plannen op langere termijn.