Aan het systeem in Nederland zijn we gewend: een schriftelijke koopovereenkomst, daarna de notariële akte en onmiddellijk daarna de inschrijving in het kadaster en daarmee de eigendomsoverdracht. Dit is een goed systeem gebleken, vooral sinds de Nederlandse notarissen nog vóór de inschrijving in het kadaster controleren of niet toch nog snel beslag is gelegd op het onroerend goed.

Praktijkvoorbeeld
Het was dus een schok voor de heer en mevrouw B. toen zij moesten ervaren dat het na het sluiten van de koopovereenkomst nog weken duurde voordat zij bericht kregen dat zij, eindelijk, eigenaar geworden waren van de woning die zij al geruime tijd daarvoor hadden betaald, met alle onzekerheid van dien. De verklaring is simpel: het Zwitserse recht kent geen notariële akte van levering. De koopovereenkomst zelf moet notarieel worden verleden. In deze overeenkomst machtigen verkoper en koper de notaris om de overeenkomst in het kadaster te doen inschrijven. Dit betekent dat de overeenkomst met alle stukken op het bureau van het kadaster terecht komt, waar deze stukken moeten worden gecontroleerd. Vervolgens kan het, afhankelijk van het aanbod, lang tot zeer lang duren voordat zeker is dat de eigendom echt is overgegaan.
 

Het spreekt vanzelf dat in een dergelijk systeem de vraag
wanneer en hoe de koopsom moet worden betaald, essentieel is.
 

In geval van een onverhoopt faillissement van de verkoper valt de koopsom immers in de boedel.

Reservering
Een grotere schok hebben de heer en mevrouw D. echter moeten incasseren. Kort nadat zij een idyllisch chaletje met uitzicht over het Rhônedal hadden gezien, daaraan hun hart verpand hadden en in principe "ja" hadden gezegd, ontvingen zij het verzoek binnen twee weken CHF 25.000 te betalen op de rekening van de makelaar ter zake van ‘reservering’. Indien zij niet zouden betalen, zou de chalet aan een ander worden gegund. Kort en goed, zij hebben betaald. Daarna bleek dat er sprake was van ernstige gebreken: de scheuren in de zijgevel bleken minder onschuldig, het dak bleek lek, de dakspanten rot. Dat alles werd pas duidelijk bij een tweede bezichtiging. De koop is niet doorgegaan, maar het betaalde bedrag van CHF 25.000 kregen de heer en mevrouw D. niet terug doordat niet was geregeld dat, en onder welke voorwaarden een recht bestond op terugbetaling.

De praktijk bedient zich van (mondeling gesloten) reserveringscontracten omdat daaraan behoefte bestaat, al is een dergelijk contract naar de letter van de Zwitserse wet nietig.

Advies