Uitgelicht: rol en kosten van de notaris

In een aantal artikelen vertellen we meer over de rol en kosten van de notaris in verschillende landen. Deze week Duitsland, Tsjechië en Turkije.

In Nederland vindt de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaats. Dit maakt dat de notaris een belangrijke rol speelt in het koopproces. Deze rol verschilt echter per land. In sommige landen is die veel beperkter en in een aantal landen is het zelfs niet verplicht een notaris in te schakelen. In een aantal artikelen vertellen we meer over de rol en kosten van de notaris in verschillende landen. Deze week behandelen we Duitsland, Tsjechië en Turkije.

Duitsland
Duitse notarissen staan onder toezicht van Justitie. Zij zijn onafhankelijk en mogen de koper of verkoper niet bevoordelen. Voordat de koopakte wordt opgemaakt is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. De notaris stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten. Dit laatst echter in zeer beperkte mate. Belangrijk is dat de Duitse notaris deze belastingen en beperkingen alleen noemt en daar geen uitleg bij geeft. Zo meldt de notaris dat er bijvoorbeeld sprake is van “recht van overpad”. De details daarvan meldt hij niet en daar moet de koper dan zelf actie ondernemen.

De notaris kan voor bovengenoemde diensten alleen het door de Duitse staat vastgestelde tarief in rekening brengen, ongeacht de hoeveelheid werk. De notariskosten zijn afhankelijk van de waarde van het object. Globale totale notariskosten & kosten voor registratie in het kadaster (over de aankoopsom) bedragen ongeveer 2 procent van de waarde van de aankoopsom.

De Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer - te voldoen aan de Duitse belastingdienst) bedraagt meestal 3,5 procent. Daar is echter een aantal uitzonderingen op. Berlijn, Hamburg en het Land Sachsen-Anhalt rekenen 4,5 procent. Het is bovendien zo dat sinds 2006 de Länder zelf het tarief mogen vaststellen. Dit betekent dat deze percentages regionaal aangepast kunnen worden.
bron: mr. Alexander Crämer, Anwaltskanzlei Strick

Tsjechië
In tegenstelling tot de rol van de notaris in Nederland is de rol van zijn Tsjechische collega veel beperkter; het inschakelen van een notaris is zelfs geen verplichting (maar wel aan te raden). Verkooptransacties kunnen ook zonder notaris geschieden. Een notaris komt vaak pas tijdens de laatste fase van het koopproces in zicht als de handtekeningverificatie voor het tekenen van de contracten plaatsheeft. Het enige wat de notaris doet is het op datum inschrijven van koopaktes waarmee een rechtsgeldigheid wordt vastgelegd. Zelfs de handtekeningen worden in de meeste gevallen niet gecontroleerd.

Ondanks dat het niet noodzakelijk is om een notaris in te schakelen om een koopcontract rechtsgeldig te maken en het onroerend goed op naam te krijgen, heeft het voordelen om toch een notaris in te schakelen. Zo zullen in veel gevallen koper en verkoper afspreken dat de verschuldigde koopsom voor ondertekening van het koopcontract op een geblokkeerde rekening bij de notaris wordt gestort. Deze vorm van betaling geeft zowel koper als verkoper de zekerheid dat geld vast blijft staan. Dit in tegenstelling tot het storten van geldsommen bij een advocaat of makelaar die niet door de wet verzekerd zijn. Ook hebben koopcontracten, opgemaakt door notarissen, vaak een hogere juridische waarde dan koopcontracten opgemaakt door andere personen, alhoewel de rechtsgeldigheid van contracten opgemaakt door advocaten of makelaars niet ter discussie staat.

De tarieven van notarissen zijn verdeeld in staffels. De bovenste staffel heeft betrekking op koopcontracten, besluiten aandeelhoudersvergaderingen, erfdienstbaarheidsregelingen, etc. Aldus: Bij een waarde van 1,200,000 Kč bedragen de kosten 2% over 100.000 Kč, 1,2% over 500.000 kč, 0,6% over 600.000 Kč = 11.600 Kč. De tweede staffel heeft betrekking op het in bewaring geven van geld bij de notaris. Hier liggen de tarieven een stuk lager.
bron: drs. Addy Coolbergen, Coolbergen Consulting sro

Turkije
In Nederland vindt de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaats. In Turkije gebeurt dit bij het kadaster. De overdrachtsprocedure is echter niet hetzelfde, want kadastraal onderzoek betreffende de eigendomssituatie van het onroerend goed en lasten en beperkingen die op het onroerend goed rusten, wordt in Nederland door de notaris verricht en aan de kopende partij als onderdeel van de koopovereenkomst voorgelegd.

In Turkije is het niet de notaris maar de koper zelf die onderzoek dient te verrichten naar de situaties omtrent het aan te kopen onroerend goed. Het betreft het constateren of het onroerend goed binnen de gebieden valt waar buitenlandse personen onroerend goed mogen kopen/bezitten, onderzoek naar de eigendomsregistratie bij het kadaster (tapu), onderzoek naar hypotheken, beslagen of soortgelijke belemmeringen die op het onroerend goed rusten, constatering van de eigendomsstatus, onderzoek naar de erfdienstbaarheid middels de eigendomsakte en last but not least constatering of het een eigendomsregeling of een bouwdienstbaarheid betreft. Indien het aandeel van het aan te kopen individuele onroerend goed staat geregistreerd als grondaandeel, dan kan dit een belemmering vormen voor het vastleggen van de regelingen omtrent de erfdienstbaarheid van het onroerend goed. Dat wil zeggen dat er dus geen veranderingen zijn aangebracht met betrekking tot de Wet Eigendomsregelingen (Mülkiyet Kanunu). Bovendien kan het zijn dat het onroerend goed geen bewoningsvergunning heeft.

Kadaster
Gaat u eenmaal tot aankoop over dan dient u zorgvuldig de identiteit te (laten) controleren van de verkoper van uw huis. U spreekt de taal niet en documenten lezen in het Turks is ook weinig Nederlanders gegeven. Het komt dan ook niet zelden voor dat men bij een overeenkomst met betaling in termijnen van een koude kermis thuis komt omdat de verkoper waar u een overeenkomst mee heeft en de contractuele partij niet één en dezelfde persoon zijn. In de regel wordt ten overstaan van de ambtenaar van het kadaster (tapu memuru) voor de verkoop ondertekend. De betalingen worden ook aldaar verricht. Omdat het vervoeren van grote hoeveelheden geld onveilig is, is het aan te raden om bij de bank een “Bloke Çek” aan te laten maken en deze aan de verkoper te overhandigen. In geen enkel geval dient men aan de verkoper geld te overhandigen alvorens deze getekend heeft voor de verkoop bij het Hoofd Kadaster (Tapu Müdürlügü).

In Turkije kan een onderzoek worden verricht aan de hand van de naam van de betreffende (rechts-) persoon bij het Tapukantoor. Een dergelijk onderzoek kost € 1.000,- exclusief BTW en begeleiding van de hele aankoopprocedure in totaal € 2.000,- exclusief BTW.
bron: mr. Cemil Burkay, Adalet Adviesbureau

Volgende week komen andere landen aan de orde.

Lees ook:
Uitgelicht de rol van de notaris, deel 2 (Zwitserland, België en Portugal)

Themapagina
	Meer juridische en fiscale artikelen leest u op de themapagina: Juridisch

---

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

---

Terug naar overzicht