Tweede huis in het buitenland en de fiscus in 2026: wat Nederlanders en Belgen moeten weten

Het uitgangspunt: het land waar de woning ligt, mag heffen

Bij buitenlands vastgoed geldt als hoofdregel dat het land waar de woning ligt belasting mag heffen over dat vastgoed. Denk aan overdrachts- of registratiebelasting bij aankoop, jaarlijkse lokale heffingen, belasting over huurinkomsten en in veel landen ook belasting over de winst bij verkoop.

Daarnaast moet iemand die fiscaal in Nederland of België woont de buitenlandse woning doorgaans ook in het woonland aangeven. Er zijn dus verplichtingen in twee landen, maar dat betekent niet automatisch dat tweemaal over hetzelfde inkomen of vermogen belasting wordt betaald. Belastingverdragen en nationale voorkomingsregels moeten dubbele belasting zoveel mogelijk voorkomen.

Welke aangiften en belastingen precies gelden, hangt onder meer af van het land, de fiscale woonplaats, het gebruik van de woning, de eigendomsverhouding, de financiering en eventuele verhuur.

Voor Nederlanders: de buitenlandse woning hoort in box 3

Voor iemand die fiscaal in Nederland woont, behoort een tweede woning in het buitenland in beginsel tot het vermogen in box 3. Dat geldt zowel voor een vakantiewoning voor eigen gebruik als voor een woning die binnen normaal vermogensbeheer wordt verhuurd.

De woning moet in de Nederlandse aangifte worden opgenomen, ook wanneer het land waar de woning ligt daarover al belasting heft. De vaak gebruikte uitspraak dat een buitenlandse woning in Nederland is vrijgesteld, is daarom te eenvoudig en kan tot een verkeerde aangifte leiden.

Welke waarde moet worden aangegeven?

Voor de aangifte inkomstenbelasting over 2026 vraagt de Belastingdienst bij een buitenlandse tweede woning naar de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde en onverhuurde staat op 1 januari 2025. Het gaat om de vermoedelijke vrije verkoopwaarde op die waardepeildatum.

Een buitenlandse kadastrale waarde, lokale belastingwaarde of oorspronkelijke koopprijs is niet automatisch gelijk aan deze Nederlandse waarde. Zo zijn de Spaanse valor catastral, de Franse valeur locative cadastrale en vergelijkbare lokale waardebegrippen voor andere belastingen ontwikkeld. Zij kunnen hooguit als onderdeel van de onderbouwing dienen.

Is de woning langdurig verhuurd en bestaat een met de Nederlandse huurbescherming vergelijkbare bescherming, dan kunnen afwijkende waarderingsregels gelden. Tijdelijke of toeristische verhuur leidt niet automatisch tot een lagere box 3-waarde.

Een hypotheekschuld wordt niet simpelweg van de woningwaarde afgetrokken

Een schuld die samenhangt met de buitenlandse woning kan in box 3 worden aangegeven, voor zover aan de Nederlandse voorwaarden wordt voldaan. De woning en de schuld worden binnen de forfaitaire berekening echter afzonderlijk behandeld. Voor schulden geldt bovendien een drempel.

De veelgebruikte rekensom ‘marktwaarde min hypotheek is de belastbare waarde’ is daarom niet juist. Een tweede woning valt onder beleggingen en andere bezittingen, waarvoor een ander forfaitair rendement geldt dan voor schulden. Vervolgens spelen ook het heffingsvrije vermogen en het box 3-tarief een rol.

Aftrekposten bij een tweede woning in het buitenland

Zoekopdrachten naar aftrekposten voor een tweede woning wekken soms de indruk dat hypotheekrente, onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen op dezelfde manier aftrekbaar zijn als kosten van een Nederlandse eigen woning. Dat is meestal niet het geval. Een tweede woning is geen eigen woning in box 1 en er bestaat daarom in beginsel geen hypotheekrenteaftrek zoals bij het hoofdverblijf.

Een lening voor de buitenlandse woning kan wel als box 3-schuld worden verwerkt, rekening houdend met de wettelijke voorwaarden en schuldendrempel. Binnen de berekening van het werkelijke rendement kan betaalde rente op een box 3-schuld relevant zijn, maar onderhoud, verzekering, beheer en lokale eigenaarslasten zijn niet zonder meer aftrekbaar. Ook het land waar de woning ligt hanteert eigen regels voor kostenaftrek, bijvoorbeeld bij verhuur.

Voorkoming van dubbele belasting: wel aangeven, daarna vermindering

Omdat het land waar de woning ligt op grond van het belastingverdrag doorgaans als eerste over het vastgoed mag heffen, verleent Nederland meestal een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De buitenlandse woning verdwijnt daarmee niet uit de aangifte. Nederland betrekt de woning en een eventueel daaraan toe te rekenen schuld eerst bij de box 3-berekening en berekent daarna de vermindering.

Ook de gedachte dat de vermindering altijd exact gelijk is aan de Nederlandse belasting over de woning, is te kort door de bocht. De uitkomst hangt onder meer samen met het totale box 3-vermogen, de verhouding tussen binnenlandse en buitenlandse vermogensbestanddelen, toegerekende schulden en de werking van het heffingsvrije vermogen.

Daardoor kan een buitenlandse woning, ondanks de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting, toch invloed hebben op de uiteindelijke box 3-uitkomst. Vooral bij gedeeltelijke financiering, meerdere buitenlandse woningen of een fiscale partner kan een eenvoudige online berekening misleidend zijn.

Box 3 in 2026: forfaitair rendement of lager werkelijk rendement

In 2026 geldt nog het tijdelijke box 3-stelsel. Voor de forfaitaire berekening verdeelt de Belastingdienst het vermogen over banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden. Een tweede woning valt in de categorie beleggingen en andere bezittingen. Voor deze categorie geldt een aanzienlijk hoger forfaitair rendement dan voor banktegoeden.

Is het werkelijke rendement over het totale box 3-vermogen lager dan het forfaitair berekende rendement, dan kan de belastingplichtige onder voorwaarden het lagere werkelijke rendement doorgeven. Wanneer de belastingplichtige het werkelijke rendement correct doorgeeft, vergelijkt de Belastingdienst dit met het forfaitair berekende rendement en past zij de voor de belastingplichtige gunstigste uitkomst toe.

Werkelijk rendement betekent meer dan ontvangen huur

Bij een tweede woning bestaat het werkelijke rendement niet uitsluitend uit huurinkomsten. Ook de positieve of negatieve waardeverandering gedurende het jaar kan meetellen. Een jaar waarin de woning niet is verhuurd, is daardoor niet automatisch een jaar zonder werkelijk rendement.

Veel onderhouds-, beheer- en exploitatiekosten zijn bij de berekening van het werkelijke box 3-rendement niet zonder meer aftrekbaar. Ook geldt bij werkelijk rendement niet dezelfde werking van het heffingsvrije vermogen als bij de forfaitaire berekening. De tegenbewijsregeling is daarom niet in iedere situatie voordeliger.

Wie mogelijk een beroep wil doen op een lager werkelijk rendement, doet er verstandig aan jaarlijks de begin- en eindwaarde, ontvangen huur, betaalde rente en andere relevante gegevens te bewaren. De beoordeling vindt plaats over het totale box 3-vermogen en niet alleen over de buitenlandse woning.

Box 3 blijft na 2026 in beweging

Het kabinet beoogt vanaf 2028 een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement in te voeren. De uiteindelijke vormgeving kan nog veranderen. Een aankoopbeslissing uitsluitend baseren op de huidige forfaitaire regels of op verwachtingen over het stelsel vanaf 2028 is daarom onverstandig.

Verhuur door Nederlandse eigenaren

Bij normaal particulier vermogensbeheer blijft een buitenlandse tweede woning doorgaans in box 3. De huurinkomsten worden dan in Nederland niet afzonderlijk in box 1 belast. Dat kan anders worden wanneer werkzaamheden, aanvullende diensten en organisatie duidelijk verder gaan dan normaal vermogensbeheer.

Los daarvan kan het land waar de woning ligt belasting heffen over de huurinkomsten. Bij tijdelijke verhuur kunnen bovendien lokale vergunningen, registraties, toeristenbelasting, btw-regels en informatieverplichtingen gelden.

Voorbeeld: een huis in Spanje en belasting in Nederland

Een huis in Spanje van iemand die fiscaal in Nederland woont, moet in beginsel in de Nederlandse box 3-aangifte worden opgenomen. Spanje mag als liggingstaat eveneens belasting heffen. Zo kan een niet-residente eigenaar in Spanje ook bij eigen gebruik of leegstand inkomstenbelasting verschuldigd zijn over een forfaitair inkomen. Bij verhuur gelden Spaanse regels voor de huurinkomsten en bij verkoop kan Spanje de vermogenswinst belasten.

Nederland berekent vervolgens volgens het belastingverdrag en de nationale regels een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Een woning in Spanje is dus niet simpelweg ‘vrijgesteld in box 3’. De juiste formulering is: aangeven in box 3 en vervolgens beoordelen welke vermindering Nederland verleent.

Voor Belgen: aangifteplicht en kadastraal inkomen

Belgische rijksinwoners moeten buitenlands vastgoed bij de Belgische administratie melden. Voor het vastgoed wordt een Belgisch kadastraal inkomen vastgesteld. De aankoop, verkoop en belangrijke wijzigingen aan de woning moeten eveneens tijdig worden doorgegeven.

Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen wordt opgenomen in de Belgische belastingaangifte, ook wanneer over het vastgoed in het buitenland al belasting wordt betaald. Afhankelijk van het gebruik van de woning en de verhuursituatie kunnen daarnaast andere bedragen of inkomsten relevant zijn.

Vrijstelling met progressievoorbehoud in België

Wanneer België met het land waar de woning ligt een belastingverdrag heeft gesloten, kan doorgaans een vrijstelling met progressievoorbehoud worden toegepast. Het buitenlandse onroerende inkomen wordt dan niet nogmaals rechtstreeks in België belast, maar kan wel meetellen bij het bepalen van het belastingtarief over andere inkomsten.

De buitenlandse woning kan daardoor toch invloed hebben op de totale Belgische belastingdruk. Buitenlandse belastingen mogen bovendien niet zonder meer van het in België aan te geven bedrag worden afgetrokken.

Verhuur door Belgische eigenaren

De Belgische behandeling hangt mede af van de persoon van de huurder, het gebruik van de woning, de aard van de verhuur en eventuele aanvullende diensten. Bij bepaalde verhuursituaties kunnen naast het kadastraal inkomen ook werkelijke huurinkomsten of huurvoordelen relevant zijn.

Bij gemeubelde verhuur kan bovendien een afzonderlijke behandeling van het roerende gedeelte van de vergoeding spelen. Intensieve of professioneel georganiseerde verhuur vraagt daarom om een beoordeling op maat.

Wat Nederlanders en Belgen gemeen hebben

Voor beide groepen moet de fiscale positie in het woonland én in het land van de woning worden beoordeeld. Daarnaast spelen dezelfde vragen over financiering, mede-eigendom, verhuur, verkoop, schenking en nalatenschap.

Deze onderwerpen worden in de praktijk nog te vaak pas bekeken nadat de koopovereenkomst is ondertekend. Op dat moment kan een aanpassing van de eigendoms- of financieringsstructuur nieuwe belastingen en kosten veroorzaken.

Waar het in de praktijk vaak misgaat

• De buitenlandse woning niet of tegen een onjuiste waarde aangeven
• Veronderstellen dat ‘vrijgesteld’ betekent dat de woning niet in box 3 hoeft te worden opgenomen
• De hypotheek rechtstreeks en volledig van de woningwaarde aftrekken
• Alleen naar huurinkomsten kijken en de waardeverandering bij werkelijk rendement vergeten
• Geen rekening houden met jaarlijkse aangiften en lokale heffingen in het land van aankoop
• De fiscale gevolgen van verhuur, verkoop, schenking en overlijden te laat onderzoeken

Veelgestelde vragen over een tweede huis, box 3 en belasting

Moet ik een tweede huis in het buitenland melden bij de Belastingdienst?

Ja, wanneer u fiscaal in Nederland woont, moet een buitenlandse tweede woning in beginsel in uw aangifte inkomstenbelasting worden opgenomen als box 3-bezit. Dat geldt ook wanneer u in het land van de woning al belasting betaalt.

Is een tweede woning in het buitenland vrijgesteld van box 3?

Niet in de betekenis dat u de woning niet hoeft aan te geven. De woning wordt eerst in de box 3-berekening betrokken. Daarna kan Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verlenen, omdat het land waar de woning ligt doorgaans als eerste mag heffen.

Is de hypotheekrente van een tweede huis in het buitenland aftrekbaar?

Niet als hypotheekrenteaftrek in box 1. Een kwalificerende lening kan wel als schuld in box 3 worden verwerkt. Woning en schuld worden daarbij afzonderlijk behandeld en voor schulden geldt een drempel. Bij de berekening van werkelijk rendement kan betaalde rente op een box 3-schuld relevant zijn.

Betaal ik in Nederland belasting over de huur van mijn buitenlandse woning?

Bij normaal vermogensbeheer wordt de huur in Nederland doorgaans niet afzonderlijk in box 1 belast, omdat de woning tot box 3 behoort. Voor het werkelijke box 3-rendement kunnen huurinkomsten echter wel meetellen. Het land waar de woning ligt kan daarnaast rechtstreeks belasting over de huur heffen.

Is een woning in Spanje vrijgesteld in box 3?

De Spaanse woning moet in de Nederlandse aangifte worden opgegeven. Nederland verleent doorgaans een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De woning uit de aangifte weglaten omdat Spanje al belasting heft, is dus niet juist.

Hoe werkt het bij een tweede huis in Frankrijk, Portugal, Italië, Oostenrijk of een ander land?

Het Nederlandse box 3-uitgangspunt is in beginsel vergelijkbaar, maar de lokale belastingen en het toepasselijke belastingverdrag moeten per land worden gecontroleerd. Buiten Europa of bij landen zonder passend belastingverdrag kan de uitkomst anders zijn.

Conclusie

Een tweede huis in het buitenland is fiscaal zelden eenvoudig. Voor Nederlanders speelt box 3 een centrale rol. De woning moet worden aangegeven, waarna Nederland doorgaans een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting berekent. Die vermindering maakt de woning niet fiscaal onzichtbaar en voorkomt niet altijd ieder indirect effect op de box 3-uitkomst.

Voor Belgen zijn het toegekende kadastraal inkomen en de vrijstelling met progressievoorbehoud belangrijke uitgangspunten. In beide gevallen bepaalt de combinatie van twee belastingstelsels de uiteindelijke positie. Wie eigendom, financiering en gebruik vóór aankoop integraal laat beoordelen, voorkomt verrassingen achteraf.

Alleen voor Mondi Plus- en Premium-leden: waar u vóór aankoop extra scherp op moet zijn

In het afgeschermde gedeelte leest u welke gegevens u vóór aankoop moet verzamelen, waarom box 3-berekeningen vaak verkeerd worden gemaakt en welke fiscale valkuilen in populaire aankooplanden regelmatig worden onderschat.