Telefacts gaat op huizenjacht in Spanje

Telefacts gaat op huizenjacht in Spanje van de Vlaamse TV-zender VTM, gepresenteerd door Cathérine Moerkerke. De aankondiging voor het programma laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Of toch wel? Oordeel zelf.

Mondi werd door Claus van Mierlo, makelaar in Spanje, geattendeerd op de uitzending van 11 november 2014: 'Telefacts gaat op huizenjacht in Spanje' van de Vlaamse TV-zender VTM, gepresenteerd door Cathérine Moerkerke. VTM NIEUWS-magazine: "De tijd dat je daar spotgoedkope vakantiewoningen kon kopen is voorbij, zo blijkt. De prijzen zijn weer aan het stijgen. Wie toch nog een huis vindt aan dumpingprijzen kijkt maar beter uit, want dan is er meestal iets mis."

De aankondiging voor het programma laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Of toch wel? Oordeel zelf.

Claus van Mierlo: "Deze uitzending laat weer eens zien dat het hoog tijd wordt voor een nationale certificering voor makelaars. Consumenten weten absoluut niet met wie ze zaken doen en iedereen kan zich ‘makelaar’ noemen. Zodoende lopen er nog steeds veel ‘cowboys’ rond, die, niet gehinderd door enige kennis of makelaars-ethiek, potentiële kopers als een taxichauffeur rondrijden.

Blog Claus van Mierlo, NICLA Property Consultancy

Zij laten het liefst nieuwbouw zien, omdat ze daaraan ten eerste het meeste verdienen, maar ten tweede uit gemakzucht, omdat ze bij die projecten meestal showhuizen hebben met verkooppersoneel van de bouwer die de klanten alles haarfijn uit kunnen leggen. Op die manier hoeven zij uitsluitend als toehoorder naast hun klanten te gaan zitten. Bestaande woningen verkopen ze liever niet, want daar zit voor hen minder commissie op en dan moeten zij het werk doen. Bovendien zullen ze vooraf de documenten van die bestaande woningen moeten controleren en dat wordt moeilijk daar de meeste van deze ‘cowboys’ niet eens Spaans spreken of lezen."

Conclusie Van Mierlo
"Als de programmamakers beter hadden rondgekeken, dan hadden ze gezien dat er in Spanje zeker nog wel koopjes te vinden zijn. Nieuwbouwprojecten, en zeker aan de Costa Blanca, blijven altijd het hoogst geprijsd, maar indien men op zoek gaat naar een goede bestaande woning zijn er nog steeds voordelige investeringen te vinden. Dat kan ook niet anders als u bedenkt dat de huizenprijzen in Spanje met gemiddeld zo’n 30 procent gedaald zijn en er sinds een jaar slechts enkele procenten zijn bijgekomen. Natuurlijk stijgen de prijzen, maar de verwachting is niet dat deze binnen enkele jaren weer op hetzelfde niveau zijn als van voor de vastgoedcrisis. Kortom: in tegenstelling tot wat Telefacts beweert, is het ook nu nog mogelijk om een mooie woning onder de Spaanse zon te vinden tegen een zeer aantrekkelijke prijs."

Opmerking Mondi

Typisch een lokkertje?

Vraag van afgelopen woensdag van Mondi aan de desbetreffende makelaar/projectontwikkelaar:

Volgens onze informatie bieden jullie via billboards premium villa’s aan vanaf € 219.775. Is dit het type Aimée van Laguna Villas III? Op jullie recente prijslijst is de voordeligste prijs € 239.735 en dit is inclusief zwembad, elektrische apparaten, exterieur verlichtingsarmaturen en tuinaanleg. Wat ontbreekt in deze prijs? Wat zijn de meerkosten?

Mondi heeft tot op heden geen reactie ontvangen.

Afgelopen week heeft Mondi het artikel gepubliceerd: Vastgoedaanbieder zorgvuldig selecteren. Inhoudelijk komt deze publicatie deels overeen met de opmerking hierboven van Van Mierlo. 

De aankondiging van het programma "Telefacts gaat op huizenjacht in Spanje" is bijzonder ongenuanceerd en komt niet overeen met de realiteit. Dat vergt gewoon meer deskundig onderzoek. De animo vanuit België en Nederland voor de Costa Blanca, maar ook de Costa del Sol is in verhouding met andere regio's in Spanje ook hoog. Maar prijzen voor woningen zijn sterk afhankelijk van onder andere de locatie, ligging, voorzieningen en de bereikbaarheid.

Mondi vroeg aan Van Mierlo om een korte uiteenzetting over de prijsontwikkeling van de Spaanse woningmarkt inclusief twee voorbeelden. Van Mierlo: "Nu de huizenprijzen in Spanje weer langzaam aan het stijgen zijn (gemiddeld iets minder dan 1 procent ten opzichte van vorig jaar) zien mensen in, dat de bodem achter ons ligt, maar dat het nog steeds zeer aantrekkelijk is om te investeren in Spaans onroerend goed. Na prijsdalingen in sommige regio’s tot wel 30 procent  duurt het natuurlijk nog wel even tot de prijzen op het oude niveau terug zijn, als ze dat al ooit komen. Persoonlijk vind ik het perfect, dat iedereen weer met de voeten op grond staat en dat de ‘lucht’ eruit is. Beweringen dat er, vanwege de prijsstijging, inmiddels geen koopjes meer te vinden zijn, zoals men in het VTM-programma Telefacts stelde, zijn dan ook op geen enkele manier te onderbouwen.

Omdat elke verkoper zijn/haar eigen reden heeft om hun woning te koop aan te bieden, is het zeer moeilijk te beoordelen of een bepaalde prijs een koopje is of niet. Daarvoor dien je eigenlijk te kijken naar de prijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde regio, omdat, zoals algemeen bekend, de locatie grote verschillen met zich meebrengt. De meeste koopjes zijn te vinden onder de woningen die door de banken worden aangeboden. Nadeel hiervan is echter heel vaak dat er ‘iets mankeert’ aan deze woningen (zie: Bankverkopen…het is niet alles goud wat er blinkt). De volgende grote groep van ‘koopjes’ vind je onder de Engelse verkopers en dat kan diverse oorzaken hebben:

• Gepensioneerden gaan er, door de ongunstige valutakoers, op achteruit;
• Door mindere inkomsten zijn ze wellicht genoodzaakt om te verkopen;
• Ze willen graag terug naar Engeland om bij hun opgroeiende kleinkinderen te zijn;
• Ze worden ouder en willen, weliswaar in Spanje, kleiner gaan wonen;
• Vanwege gezondheidsredenen.

Kortom: elk ‘koopje’ heeft z’n verhaal.

Twee voorbeelden van aantrekkelijk geprijsde woningen

Van Mierlo: "Deze vrijstaande woning met 3 slaap- en 2 badkamers werd in ca. 2002 gekocht door een Engels echtpaar met als doel om er, verdeeld over het jaar, in totaal zo’n 5 maanden per jaar vakantie door te brengen. Voor hen was het een perfecte investering want, hoewel ze er niet permanent gingen wonen, hadden ze tóch een zwembad voor de deur dat wordt bijgehouden en tijdens hun vakanties waren ze binnen 5 minuten op het strand, terwijl ook de winkels en andere voorzieningen op zeer korte afstand te vinden zijn. Nu ze echter ouder zijn en de gezondheid ernstig achteruit is gegaan, hebben ze besloten om hun woning te verkopen, omdat ze er niet meer naartoe kunnen komen. De kosten aan belastingen, vaste lasten en onderhoud lopen echter ook door en zodoende besloten ze hun huis aan te bieden voor slechts € 169.000, een uitzonderlijk goede prijs voor een huis op een dergelijke locatie."

Van Mierlo: "Dit appartement, met 2 slaap- en 2 badkamers, gelegen in een goede urbanisatie op minder dan 1.000m van het strand, is gekocht in 2006 en werd altijd door de Engelse eigenaar met veel plezier als vakantiewoning gebruikt. Nu zijn vrouw onlangs is overleden en hij nog eenmaal alleen in hun appartement is geweest, heeft de eigenaar besloten om het te verkopen, omdat het eenvoudigweg te emotioneel is voor hem om er nog naartoe te gaan. Om de kans op een vlotte verkoop te vergroten wordt het aangeboden voor slechts € 78.000."

Mondi	Wat zou normaliter een marktconforme prijs zijn voor beide woningen?
Van Mierlo	Vergelijkbare appartementen worden verkocht voor net onder 100.000 tot 125.000 euro. Van de bank zijn ze iets goedkoper, maar dan komen er veel kosten bij om het weer ‘leefbaar’ te maken. De vrijstaande woning zal normaal gesproken tegen of net over 200.000 euro liggen (buren zo’n twee jaar geleden verkocht voor 195.000 euro.
Mondi	Mondi krijgt zeer regelmatig de vraag of een specifiek object correct geprijsd is. Dat kunnen we natuurlijk op afstand niet beoordelen, maar we adviseren onze leden altijd om de makelaar te vragen om een onderbouwing van de vraagprijs per e-mail door te sturen. Daarnaast adviseren we een onafhankelijk taxatierapport op te laten stellen. Dit zal toch moeten gebeuren als de woning gefinancierd wordt (wel vooraf kortsluiten uiteraard met de bank/hypotheekadviseur). Je voorkomt mogelijke problemen achteraf met de belastingdienst als die de waarde hoger inschat en je kunt jezelf in een betere onderhandelingspositie manoeuvreren als de taxatiewaarde dus aantoonbaar (aanzienlijk) lager is dan de vraagprijs. Welke rekenmethodes hanteer je en welke bronnen raadpleeg je om tot een acceptabele aan- en verkoopprijs te komen?
Van Mierlo	Ik gebruik dezelfde methodes als die ik in Nederland als makelaar/taxateur gebruikte: Vergelijking met gelijksoortige objecten die onlangs verkocht zijn; Berekening van de herbouwwaarde, rekening houdend met kwaliteit (prijs/m²) en locatie (perceelsprijs); Doorrekening van prijsontwikkeling op basis van markt, rekening houdend met evt. verbeteringen aan de woning.

Oproep vastgoedkoopjes buitenland
Hebt u als particulier, makelaar of projectontwikkelaar een bijzonder aantrekkelijk geprijsde woning in de aanbieding? Stuur dan een foto met korte omschrijving en vooral een duidelijke onderbouwing naar bijnatemooiomwaartezijn@mondi.nl Voor Kerstmis volgt op onder andere Mondi.nl en Mondibelangen.be een reportage van deze 'krenten uit de pap'. Er worden voor het aanbieden van een woning geen kosten doorbelast. Mondi ontvangt geen fee of commissie bij een succesvolle transactie. De reportage wordt gepubliceerd onder auspiciën van de redactie van Mondi. Mondi heeft het recht om koopjes die 'wel te mooi zijn om waar te zijn' te weigeren.

---

Terug naar overzicht