Oostenrijkse fiscus en verhuur van tweede woningen in 2026: zo voorkomt u fiscale claims en problemen

Wie een woning in Oostenrijk koopt en deze geheel of gedeeltelijk verhuurt, krijgt vroeg of laat te maken met de Oostenrijkse fiscus. Vooral Nederlanders en Belgen die rekenen op fiscale voordelen, btw-teruggaaf of verhuurrendementen lopen risico wanneer de exploitatie onvoldoende zakelijk of realistisch blijkt. Ook in 2026 komen correcties, naheffingen en discussies over ‘Liebhaberei’ nog regelmatig voor. Goede voorbereiding, realistische prognoses en correcte fiscale begeleiding zijn essentieel om problemen, terugvorderingen en teleurstellingen achteraf zoveel mogelijk te voorkomen.

Waarom dit onderwerp nog steeds actueel is
In april 2021 schreef advocaat Dr. Stephan Wijnkamp voor Mondi over het toenemende aantal claims van de Oostenrijkse fiscus. De kern van dat artikel is anno 2026 nog steeds relevant. Wie in Oostenrijk een tweede woning koopt met verhuur, fiscale aftrek, btw-teruggaaf of rendementsverwachting, moet kunnen aantonen dat de verhuur zakelijk, marktconform en duurzaam winstgevend is opgezet.

De Oostenrijkse fiscus kijkt daarbij niet alleen naar de intentie van de eigenaar, maar vooral naar de feiten. Wordt er daadwerkelijk verhuurd? Is de eigen gebruiksperiode beperkt? Is de huurprijs marktconform? Zijn kosten, financiering, beheer en leegstand realistisch verwerkt? En is vooraf met een deugdelijke prognose aangetoond dat op termijn een positief totaalresultaat haalbaar is?

Wat is het probleem: Liebhaberei
Het begrip Liebhaberei betekent in deze context dat een activiteit fiscaal wordt gezien als een privé- of hobbyactiviteit en niet als een echte inkomstenbron. Bij Oostenrijkse vakantiewoningen speelt dit vooral bij de zogenoemde kleine verhuur, zoals de verhuur van een appartement, chalet, bungalow, eengezinswoning of tweede woning.

Als uit de verhuur structureel verliezen ontstaan en niet aannemelijk kan worden gemaakt dat binnen de toegestane prognoseperiode een positief totaalresultaat wordt behaald, kan de fiscus de verhuur aanmerken als Liebhaberei. Het gevolg kan zijn dat verliezen niet aftrekbaar zijn, eerdere belastingvoordelen worden gecorrigeerd en btw-aftrek of teruggaaf ter discussie komt te staan.

Wat is er veranderd richting 2026?
De Oostenrijkse regels zijn op één belangrijk punt iets ruimer geworden. Voor kleine verhuur geldt sinds de wijzigingen rond de Oostenrijkse woning- en bouwmaatregelen een langere prognoseperiode. Waar vroeger vaak werd gerekend met 20 jaar vanaf aanvang verhuur of maximaal 23 jaar vanaf de eerste kosten, geldt voor nieuwe situaties na 31 december 2023 in veel gevallen een periode van 25 jaar, met een maximum van 28 jaar vanaf de eerste kosten.

Dat betekent niet dat de fiscus minder kritisch is geworden. De eigenaar krijgt alleen meer tijd om aan te tonen dat de verhuur op termijn een positief totaalresultaat kan opleveren. De onderbouwing moet nog steeds kloppen. Een te optimistische prognose, hoge financieringslasten, veel eigen gebruik, te lage huuropbrengsten of onvoldoende rekening houden met onderhoud en leegstand kunnen nog steeds tot problemen leiden.

Komen Nederlanders en Belgen nog regelmatig in de problemen?
Ja, vooral wanneer zij een Oostenrijkse woning kopen op basis van een te rooskleurig verkoopverhaal. In de praktijk gaat het vaak niet om kwaadwillendheid, maar om onderschatting van de fiscale toets. Kopers kijken naar bruto verhuurinkomsten, bezettingspercentages of btw-voordelen, maar vergeten dat de Oostenrijkse fiscus naar het totale plaatje kijkt.

Mondi ziet vooral risico’s bij de volgende situaties:

- De woning wordt gepresenteerd als investering, maar de exploitatie is feitelijk onvoldoende rendabel;
- De koper rekent met hoge verhuurinkomsten zonder onderbouwing;
- Er is veel eigen gebruik door de eigenaar of familie;
- Er is onvoldoende rekening gehouden met onderhoud, beheer, leegstand, rente, afschrijving en lokale lasten;
- De btw-teruggaaf is meegenomen als voordeel, zonder goed te toetsen of de verhuur fiscaal standhoudt;
- De eigenaar stopt eerder met verhuren dan in de oorspronkelijke prognose was voorzien;
- De verhuur wordt anders uitgevoerd dan vooraf aan de fiscus of adviseur is gepresenteerd;
- Er ontbreekt een goede Oostenrijkse belastingadviseur.

Let op bij btw en verhuurconstructies
Een belangrijk aandachtspunt blijft de Oostenrijkse omzetbelasting. Bij verhuur van vakantiewoningen kunnen btw-aspecten een grote rol spelen, zeker wanneer bij aankoop, bouw of renovatie btw is teruggevraagd. Als later blijkt dat de verhuur niet als echte economische activiteit wordt erkend, kan dat forse gevolgen hebben.

Daarbij maakt het verschil of sprake is van zuivere verhuur, toeristische verhuur met aanvullende diensten, centrale exploitatie via een verhuurorganisatie of een constructie waarbij de eigenaar veel eigen gebruik behoudt. Juist bij recreatief vastgoed lopen privégebruik, investering en exploitatie snel door elkaar. Dat maakt de fiscale beoordeling gevoeliger.

De prognoseberekening is cruciaal
Wie problemen wil voorkomen, moet vóór aankoop of in ieder geval vóór ingebruikname van de verhuur een realistische prognose laten opstellen. Die prognose moet niet alleen de verwachte huurinkomsten tonen, maar ook de kostenstructuur. Denk aan rente, afschrijving, onderhoud, beheer, marketing, leegstand, verzekeringen, lokale heffingen, servicekosten en eventuele renovaties.

Belangrijk is dat waardestijging van het vastgoed of een mogelijke toekomstige verkoopwinst niet zomaar als redding van de exploitatie mag worden meegenomen. De vraag is of de verhuuractiviteit zelf op termijn een positief totaalresultaat kan opleveren.

Eigen gebruik: vaak onderschat risico
Veel kopers willen hun Oostenrijkse woning deels verhuren en deels zelf gebruiken. Dat is begrijpelijk, maar fiscaal gevoelig. Hoe ruimer het eigen gebruik, hoe lastiger het wordt om een overtuigende zakelijke exploitatie aan te tonen. Zeker in de beste verhuurweken, zoals wintersportweken, schoolvakanties of populaire zomerperioden, kan eigen gebruik de rendabiliteit aantasten.

Wie een woning koopt met fiscale voordelen of een rendementsdoel, moet vooraf vastleggen hoeveel eigen gebruik is toegestaan, in welke periodes en onder welke voorwaarden. Een mondelinge geruststelling van een verkoper, ontwikkelaar of verhuurorganisatie is onvoldoende.

Hoe voorkomt u problemen?
De beste bescherming begint vóór ondertekening van de koopovereenkomst. Laat niet alleen het object, maar ook de fiscale exploitatie toetsen. Vraag om realistische cijfers, vergelijkbare verhuurresultaten, een kostenoverzicht en een schriftelijke uitleg van de fiscale uitgangspunten.

Mondi adviseert kopers in ieder geval de volgende stappen te nemen:

- Laat vooraf beoordelen of de verhuur fiscaal als echte inkomstenbron kan worden gezien;
- Laat een Oostenrijkse Steuerberater een prognoseberekening maken of controleren;
- Reken met netto-opbrengsten, niet met bruto verhuurinkomsten;
- Leg eigen gebruik strikt vast en beperk dit waar nodig;
- Controleer of btw-teruggaaf realistisch en verdedigbaar is;
- Vraag naar eerdere verhuurcijfers van vergelijkbare objecten;
- Controleer de rol van de verhuurorganisatie en de contractuele verplichtingen;
- Bewaar alle onderbouwing, contracten, facturen en correspondentie;
- Laat bij wijziging van gebruik, verkoop of beëindiging van verhuur opnieuw fiscaal toetsen;
- Ga niet uitsluitend af op informatie van de verkopende partij.

Waar gaat het in de praktijk vaak mis?
Het gaat vaak mis wanneer kopers een woning vooral emotioneel kiezen, maar deze fiscaal als investering laten presenteren. Een mooi appartement in Tirol, Salzburgerland, Karinthië of Vorarlberg kan uitstekend passen als tweede woning, maar dat betekent niet automatisch dat het ook fiscaal als rendabele verhuurinvestering kwalificeert.

Een ander risico is dat fiscale voordelen in verkoopgesprekken te prominent worden gepresenteerd. Denk aan btw-teruggaaf, verliesverrekening of hoge netto rendementen. Zulke voordelen zijn nooit los verkrijgbaar. Ze hangen samen met het daadwerkelijke gebruik, de verhuurintensiteit, de contracten, de financiering en de onderbouwing richting de Oostenrijkse fiscus.

Mondi’s visie
Mondi ziet Oostenrijk nog steeds als een interessant land voor de aankoop van een tweede woning, maar niet als een markt waarin kopers blind mogen vertrouwen op rendementsvoorbeelden. Juist omdat Oostenrijk fiscaal en juridisch relatief strikt is georganiseerd, moeten kopers vooraf weten welk gebruik is toegestaan, welke verhuurverplichting geldt en welke fiscale positie zij innemen.

De belangrijkste vraag is niet: “Hoeveel rendement wordt voorgespiegeld?” De belangrijkste vraag is: “Blijft deze exploitatie overeind als een Oostenrijkse belastinginspecteur over enkele jaren alle cijfers, contracten en uitgangspunten naast elkaar legt?”

Conclusie
Anno 2026 zijn claims en correcties van de Oostenrijkse fiscus nog steeds een reëel risico voor Nederlandse en Belgische eigenaren van Oostenrijks vastgoed. De regels zijn op onderdelen iets ruimer geworden, maar de bewijslast blijft zwaar. Wie een woning koopt met verhuur, btw-teruggaaf of fiscale aftrek, moet vooraf zorgen voor een zakelijke, realistische en goed gedocumenteerde exploitatie.

Voorkomen is hier veel goedkoper dan herstellen. Laat daarom vóór aankoop niet alleen de koopakte en juridische situatie beoordelen, maar ook de fiscale haalbaarheid van de verhuurconstructie. Dat voorkomt teleurstelling, naheffingen en discussies achteraf.

Meer zekerheid bij aankoop in Oostenrijk?
Overweegt u een woning in Oostenrijk te kopen of twijfelt u over een verhuurconstructie, fiscale prognose of btw-verhaal? Mondi kan helpen om de juiste vragen te stellen, risico’s vooraf zichtbaar te maken en waar nodig een gespecialiseerde lokale adviseur of Steuerberater te betrekken.

---

Bezit, aan- en verkoop van vastgoed in Oostenrijk
Bezoek regelmatig het landendossier Oostenrijk en maak als lid proactief gebruik van uw Mondi lidmaatschap door vragen te stellen in de vraag- en antwoordmodule onder aan de pagina van het van het landendossier over alles wat te maken heeft met de aankoop, bezit en verkoop van een (tweede) woning of vastgoedbelegging. Als lid hebt u tevens toegang tot antwoorden met broninformatie op vragen die door andere leden zijn gesteld.

---

Terug naar overzicht