Koekenbakkers | 2 Verkopen in Spanje
"Aangezien nationale regeringen en de EU in Brussel enerzijds de mond vol hebben over bescherming van de consument, maar anderzijds toestaan dat het vak 'makelaar' in heel de EU uitgeoefend mag worden door iedere willekeurige koekenbakker zonder minimale of onwerkelijke eisen ter bescherming van diezelfde consument, is het van belang nog eens enkele zaken betreffende de aan- en verkoop van onroerend goed in Spanje aan te stippen."In Spanje schieten, na de crisis en het weer aantrekken van de markt, makelaarskantoren als paddenstoelen uit de grond. De meesten gaan voor het 'snelle' geld.
Hypotheek royeren of schrappen
Verkoopt u een woning waarop een hypotheek gevestigd was en deze is geheel afgelost, dan dient u er zelf voor te zorgen dat deze bij het eigendomsregister geroyeerd wordt!
Banken beperken zich tot het notarieel verklaren dat de hypotheek is voldaan, maar de eigenaar dient zelf voor de registratie bij het eigendomsregister te zorgen. Indien dit niet gebeurt, zal het bij onderzoek door de makelaar of advocaat van eventuele kopers blijken dat er nog steeds een hypotheek op uw woning rust.
Belastingen
Bij verkoop komen er ook een aantal zaken kijken die in Nederland of Vlaanderen niet aan de orde zijn. Zo betaalt men in Spanje niet alleen aan de staat winstbelasting over de netto gemaakte winst bij verkoop, maar ook aan de gemeente wordt een zogenaamde Plus Valía (officiële term is: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) betaald. Een soort van meerwaardebelasting die geheven wordt over de toename, sinds de datum van aankoop, van de waarde van de grond waarop de woning is gevestigd tot de datum van verkoop.
Alhoewel deze Plus Valía momenteel erg onder vuur ligt, aangezien hij ook werd geheven als de woning met verlies verkocht werd en het Spaanse hooggerechtshof daartegen uitspraak heeft gedaan, is het belangrijk in ieder geval van het bestaan van dit soort zaken te weten. Aangezien wij geen belastingadviseurs zijn, zullen wij daar in dit artikel niet verder op ingaan. Het is slechts als voorbeeld gebruikt om aan te geven dat een makelaar eigenlijk al bij aankoop dergelijke waardevolle informatie dient te verstrekken.
Verkoopopdracht
Al jarenlang is het in Spanje, in tegenstelling tot in Nederland, gebruikelijk dat een huiseigenaar zijn woning bij meerdere makelaars te koop zet, met de hoop zo de kansen te spreiden en eerder een koper te kunnen vinden. Dit leidt nogal eens tot verwarrende situaties. Als de eigenaar niet bijhoudt aan wie of wanneer de woning in de verkoop is gegeven of als hij bij het aanpassen van de prijs vergeet een van die makelaars in kennis te stellen, kan het zomaar gebeuren dat de woning op het internet aangeboden wordt tegen verschillende prijzen. Dat is begrijpelijkerwijze voor de klanten niet te snappen. Daarom hier enkele tips/weetjes die verkopers van een woning in Spanje kunnen helpen zaken overzichtelijk en onder controle te houden:
Banken beperken zich tot het notarieel verklaren dat de hypotheek is voldaan, maar de eigenaar dient zelf voor de registratie bij het eigendomsregister te zorgen. Indien dit niet gebeurt, zal het bij onderzoek door de makelaar of advocaat van eventuele kopers blijken dat er nog steeds een hypotheek op uw woning rust.
Belastingen
Bij verkoop komen er ook een aantal zaken kijken die in Nederland of Vlaanderen niet aan de orde zijn. Zo betaalt men in Spanje niet alleen aan de staat winstbelasting over de netto gemaakte winst bij verkoop, maar ook aan de gemeente wordt een zogenaamde Plus Valía (officiële term is: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) betaald. Een soort van meerwaardebelasting die geheven wordt over de toename, sinds de datum van aankoop, van de waarde van de grond waarop de woning is gevestigd tot de datum van verkoop.
Alhoewel deze Plus Valía momenteel erg onder vuur ligt, aangezien hij ook werd geheven als de woning met verlies verkocht werd en het Spaanse hooggerechtshof daartegen uitspraak heeft gedaan, is het belangrijk in ieder geval van het bestaan van dit soort zaken te weten. Aangezien wij geen belastingadviseurs zijn, zullen wij daar in dit artikel niet verder op ingaan. Het is slechts als voorbeeld gebruikt om aan te geven dat een makelaar eigenlijk al bij aankoop dergelijke waardevolle informatie dient te verstrekken.
Verkoopopdracht
Al jarenlang is het in Spanje, in tegenstelling tot in Nederland, gebruikelijk dat een huiseigenaar zijn woning bij meerdere makelaars te koop zet, met de hoop zo de kansen te spreiden en eerder een koper te kunnen vinden. Dit leidt nogal eens tot verwarrende situaties. Als de eigenaar niet bijhoudt aan wie of wanneer de woning in de verkoop is gegeven of als hij bij het aanpassen van de prijs vergeet een van die makelaars in kennis te stellen, kan het zomaar gebeuren dat de woning op het internet aangeboden wordt tegen verschillende prijzen. Dat is begrijpelijkerwijze voor de klanten niet te snappen. Daarom hier enkele tips/weetjes die verkopers van een woning in Spanje kunnen helpen zaken overzichtelijk en onder controle te houden:
1. Prijs
Houd rekening met de voorheen genoemde belastingen als u, in overleg met uw makelaar, de vraagprijs van de woning bepaalt.
Houd rekening met de voorheen genoemde belastingen als u, in overleg met uw makelaar, de vraagprijs van de woning bepaalt.
Er gaat een hardnekkig sprookje in de rondte waarbij de verkoper tegen de makelaar zegt: Maakt mij niet uit wat jij ervoor vraagt, als ik maar X in mijn handen krijg. Velen denken dan dat als een slimme makelaar de woning voor het dubbele kan verkopen, hij dan de helft mag houden. Dit is niet juist!
Een makelaar wordt geacht vooraf een percentage voor courtage met de verkoper af te spreken. Deze courtage is waar de makelaar, volgens uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof, recht op heeft zelfs als hij de woning voor het dubbele van de afgesproken vraagprijs zou verkopen. Spreek altijd de vraagprijs af die aan de koper gevraagd zal worden INCLUSIEF de courtage van de makelaar.
2. Multiple Listing System (MLS)
Zet het uit uw hoofd om de woning bij meerdere makelaars te plaatsen. Zoek één serieuze makelaar die aangesloten is bij een beroepsverband of minstens een MLS, die beschikt over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering en geef hem de verkoop alleen. In dit geval plaatst hij de woning op het MLS-systeem en deelt het met alle aangesloten leden. Dat kunnen er meer dan 850 zijn!
In zulk geval is het eigenlijk of uw woning aan 850 makelaars in de verkoop is gegeven. Maar, u heeft maar één aanspreekpartner, die ook alle bezichtigingen en de verkoop coördineert. Geen vergissingen, niemand vergeten, eigenlijk heel simpel voor u als verkoper. Ook rustiger en overzichtelijker op internet als overal dezelfde prijs in beeld komt.
3. Exclusieve verkoopopdracht
Veel makelaars zullen zich er om bemoeien de exclusieve verkoopopdracht van een verkopende eigenaar te verkrijgen. Dat is ook eenvoudig verklaarbaar, want als je zeker weet dat een verkoop te allen tijde via jouw makelaarskantoor zal lopen, doe je er veel meer moeite voor en ben je eerder bereid er tijd en geld in te steken.
Wat echter zelfs negentig procent van de makelaars niet weet, is dat volgens het Spaanse Hooggerechtshof er niet alleen voor de kant van de verkopende eigenaar, maar ook voor de makelaar wel iets verandert als deze de exclusieve verkoop verkrijgt. De makelaar wordt namelijk geacht extra diensten of service te bieden, anders dan bij een gewone niet exclusieve verkoopopdracht. Standaard zal de makelaar bijvoorbeeld aanbieden om de woning op zijn eigen website en op andere internetsites en MLS aan te bieden, zelf foto's te maken, een mooie beschrijving, enzovoorts.
Bij exclusieve verkoop kan de verkoper extra diensten verwachten. Deze kunnen van allerlei aard zijn, als ze maar verschillen van de standaarddiensten. Dus niet alleen het helpen bij het uitzoeken van documenten en begeleiding bij het verkrijgen van het energiecertificaat, maar bijvoorbeeld ook een Express Homestaging met een professionele fotoreportage op kosten van de makelaar.
4. Homestaging
Homestaging ofwel het verkoop klaarmaken van een woning staat in Spanje nog in de kinderschoenen. De meeste eigenaren willen, als zij eenmaal de psychische knop hebben omgezet en het besluit hebben genomen om te verkopen, dan geen geld meer investeren om hun woning een frisse en neutrale uitstraling te geven. Deze houding zou moeten veranderen, want inmiddels is het wel bewezen (ook in onze eigen ervaring) dat door homestaging zowel de verkooptermijn verkort wordt en ook een betere verkoopprijs wordt behaald.
Homestaging ofwel het verkoop klaarmaken van een woning staat in Spanje nog in de kinderschoenen. De meeste eigenaren willen, als zij eenmaal de psychische knop hebben omgezet en het besluit hebben genomen om te verkopen, dan geen geld meer investeren om hun woning een frisse en neutrale uitstraling te geven. Deze houding zou moeten veranderen, want inmiddels is het wel bewezen (ook in onze eigen ervaring) dat door homestaging zowel de verkooptermijn verkort wordt en ook een betere verkoopprijs wordt behaald.
Fred van Krimpen is verbonden aan Elite Inmobiliaria.
Nog meer lezen over Koekenbakkers? Raadpleeg dan de eerste publicatie Koekenbakkers | 1 Kopen in Spanje.
Leden kunnen via Mondi gebruik maken van verkoopbegeleiding omdat het vinden van een geschikte makelaar in de praktijk voor de juridisch eigenaar nog helemaal niet zo eenvoudig is.
Geschreven door Fred van Krimpen
Datum: 06-12-2017
Datum: 06-12-2017
Terug naar overzicht
