Algemeen nieuws Tweede huis Emigreren Beleggen

De Vereniging van Eigenaren in Turkije

Naast de vele vragen over het Turkse eigendomsbewijs krijgt Mondi ook veel vragen over de Vereniging van Eigenaren. Elk appartementscomplex of huizencomplex in Turkije heeft bij het kadaster een contract voor de Vereniging van Eigenaren. Het contract laat zich het beste omschrijven als een bestuursplan. In dit artikel heeft Mondi de informatie over de Vereniging van Eigenaren in Turkije, van het opzetten van een Vereniging van Eigenaren tot de wettelijke bepalingen omtrent het vergaderen, verzameld.

Een appartementsgebouw of een woonpark heeft gemeenschappelijke ruimtes en machines die een algemeen onderhoud nodig hebben. Op het moment dat er sprake is van gemeenschappelijk eigendom, zoals de tuin, het zwembad, de trappengang, de lift, de kelderruimte of de verwarmingsinstallatie, krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren. Alle bewoners van het appartement zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten van het onderhoud, of de bewoner er gebruik van maakt of niet. Eigenlijk is het beter om niet van een Vereniging van Eigenaren te spreken. Dit wekt namelijk de suggestie dat de Turkse VVE een ‘vereniging’ in juridische zin is. Dit klopt niet. Als buitenlander is het namelijk zeer moeilijk om een vereniging op te richten in Turkije. De Turkse VVE heeft geen rechtspersoonlijkheid en kan daarom beter gezien worden als een ‘raad van eigenaren’. Dit is dan ook de letterlijke vertaling van het Turkse woord voor de VVE. In dit artikel hanteren we voor het gemak de term VVE, maar met de kanttekening dat het hier niet om de rechtspersoon ‘vereniging’ gaat.

Bestuursplan
Elk appartementscomplex of huizencomplex in Turkije heeft bij het kadaster een contract voor de Vereniging van Eigenaren. Het contract laat zich het beste omschrijven als een bestuursplan. In dit bestuursplan kunnen regels worden opgesteld voor het gebruiken van gezamenlijke ruimtes, onafhankelijke eigen ruimtes (zoals, woningen of bedrijfspanden), algemene uitgaven, rechten en plichten van de eigenaren en het bestuur, toezichthouder, et cetera. Deze regels dienen niet in strijd te zijn met de dwingende wetgeving. Indien sommige onderwerpen niet opgenomen zijn in het bestuursplan, dan is de “gebouwencomplex wetgeving” (kat mülkiyeti Kanunu), van toepassing.

Verplicht lid
Een bestuursplan is één van de wettelijk verplichte documenten, tijdens het verkrijgen van de eerste akte van splitsing (kat irtifaki) of de eerste eigendomsakte (kat mülkiyeti). Veel kopers zijn niet op te hoogte van de aanwezigheid van dit document. Het komt daarom nog wel eens voor dat nieuwe kopers zelf schriftelijke regels opstellen, een nieuwe VVE oprichten en deze bij de notaris laten registreren om het complex te kunnen besturen. Dit is niet nodig en tevens niet rechtsgeldig. De eigenaren van de appartementen of de huizen van het betreffende complex zijn vanzelfsprekend en verplicht lid van de VVE. Vanaf het moment dat u een appartement koopt, bent u lid van de VVE en bestaat er altijd al een bestuursplan welke bij het kadaster geregistreerd is. Men kan echter wel het bestaande, geregistreerde bestuursplan wijzigen. Hier is een 4/5 meerderheid van de eigenaren voor nodig. Indien deze meerderheid niet wordt gehaald, dan staat de mogelijkheid open om een gerechtelijke procedure te starten.

Oprichting
Wanneer een appartement of een project nog moet worden opgeleverd, dan zal er een Vereniging van Eigenaren moeten worden opgericht en zullen de regels en voorschriften moeten worden vastgesteld. Meestal wordt één en ander geïnitieerd door de projectontwikkelaar. Om een Vereniging van Eigenaren op te richten in een wooncomplex of in een gebouw waarin zich meerdere woningen bevinden, is het nodig dat het bewijs van de eigendomsakte (de voorlopige Tapu) is verstrekt en dat 2/3 van de houders van deze voorlopige eigendomsakte hun woningen feitelijk in gebruik hebben genomen. Het feitelijke gebruik hoeft niet te betekenen dat de eigenaren gedurende 12 maanden, het gehele jaar, hun woningen moeten gebruiken. Het is voldoende dat gedurende een deel van het jaar, bijvoorbeeld in de zomermaanden de woningen worden gebruikt.

Om het bestuur van het flatgebouw of wooncomplex te kunnen vormen, moeten alle houders van het bewijs van eigendomsakte (de voorlopige Tapu) met een aangetekende brief uitgenodigd worden of dient deze uitnodiging ter ondertekening te worden overhandigd. Voor het beleggen van een vergadering is een meerderheid van de eigenaren van de woningen voldoende. Voor het nemen van besluiten is een meerderheid van de aanwezigen voldoende. Wanneer er geen meerderheid is om de vergadering te laten plaatsvinden, moet uiterlijk binnen één week een nieuwe vergadering plaatsvinden en deze keer is het niet verplicht een meerderheid van de eigenaren bij elkaar te brengen. Voor het nemen van besluiten is een meerderheid van de aanwezigen voldoende.

Vergaderen
Dit eerste bestuursplan dient getekend te zijn door alle eigenaren. De eerste eigenaar is meestal de grondeigenaar en/of aannemer. De vereniging van eigenaren bestaat uit de eigenaren van alle onafhankelijke woningen in het huizencomplex of het appartementengebouw (-complex). Het appartementengebouw of het huizencomplex wordt door deze vereniging bestuurd. Elk onafhankelijk deel (iedere woning of bedrijfspand) heeft een stemrecht. De eigenaren met meerdere huizen kunnen niet meer dan 1/3 van de alle stemmen hebben. Denk hierbij aan de mogelijkheid dat een eigenaar meerdere woningen in zijn bezit heeft, of meerdere machtigingen heeft verkregen van andere eigenaren. Voor een machtiging heeft u geen notariële procedure nodig. Dit geldt ook voor een projectontwikkelaar of aannemer van een project waarvan nog niet alle woningen zijn verkocht. In dat geval is de ontwikkelaar of de aannemer eigenaar van de niet-verkochte woningen. Ongeacht om hoeveel appartementen het gaat, het aantal stemmen kan tijdens een vergadering nooit meer dan 1/3 zijn.

Nietig verklaren
De Vereniging van Eigenaren dient minimaal één keer per jaar te vergaderen. Alle besluiten van de Vereniging dienen in een besluitboek te worden genoteerd. Voordat een besluitboek door de Vereniging kan gebruikt worden dienen alle pagina’s van het boek door een notaris te worden bekrachtigd. Het bestuur van de Vereniging is verantwoordelijk voor het bijhouden van het besluitboek. De complexen met meerdere gebouwen (toplu yapilar) dienen minimaal één keer per twee jaar te vergaderen. Deze vergadering kan met de doublé meerderheid belegd worden (met de meerderheid van eigenaren en met de meerderheid van hun grondaandelen). Indien de betreffende meerderheid niet aanwezig is, dient een tweede vergadering maximaal 15 dagen later belegd te worden met de aanwezigen. Er dient minimaal 7 dagen te zitten tussen deze eerste en de tweede vergaderdatum. Indien de plaats, datum, tijd en de agendapunten van de vergadering niet 15 dagen van te voren schriftelijk aan alle eigenaren worden vermeldt, dan kan deze vergadering nietig verklaard worden. Een appartementseigenaar die bij de vergadering aanwezig was kan binnen één maand vanaf de dag van de vergadering aan de rechter vragen het besluit te vernietigen. Zonder een beslissing van de rechter is de beslissing van de VVE geldig.

Beslissingen die met de doublé meerderheid (meerderheid van eigenaren en meerderheid van hun grondaandelen) genomen kunnen worden:

Nuttige veranderingen en toevoegingen in de gezamenlijke ruimten. Kosten daarvan worden vergoed door de eigenaren, welke hiervan gebruik kunnen maken. Eigenaren zullen deze kosten verdelen, naar gelang hun gebruikspercentage. Indien het een luxe en aanzienlijk dure verandering betreft, waar de eigenaren niet mee hebben ingestemd omdat ze hiervan geen gebruik kunnen of willen maken, dan hoeven deze eigenaren de kosten hiervoor niet te betalen;
Kiezen van de Bestuur en Toezichthouder.

Beslissingen die unaniem genomen moeten worden:

Indien een onafhankelijk deel (privé ruimte) van het complex bij het kadaster als een woning geregistreerd staat, maar de eigenaar deze woning bijvoorbeeld als bar, club, restaurant, winkel etc. wil gebruiken, dan dienen alle eigenaren vooraf unaniem hiermee in te stemmen;
De veranderingen en toevoegingen welke een effect hebben op het gehele complex. Bijvoorbeeld indien men een groot reclamebord aan het gebouw wil bevestigen;
Indien men een nieuw onafhankelijk deel (bijvoorbeeld een extra verdieping of een woning of een winkel) wil bouwen in het complex.

Beslissingen die niet genomen mogen worden:

Indien een onafhankelijk deel van het complex bij het kadaster geregistreerd staat als een woning of als een bedrijfspand, dan mag dit gedeelte nooit dienen als een ruimte voor activiteiten op het gebied van de gezondheidszorg (zoals ziekenhuis, apotheek, kliniek, laboratorium, et cetera). Voor deze sector gelden namelijk andere wettelijke eisen.

Kantongerecht
Voor een verandering of grote reparatie, welke door een eigenaar voor zijn eigen belang wordt aangebracht in de gezamenlijke ruimte, is een 4/5 meerderheid van de eigenaren nodig. Indien door het kantongerecht een reparatie wordt geëist vanwege een noodgeval, is de betreffende meerderheid niet nodig. Indien een eigenaar niet heeft deelgenomen aan de vergadering of tegen een beslissing heeft gestemd, kan de eigenaar bezwaar aantekenen tegen deze beslissing. De eigenaar kan zich in dit geval wenden tot het Kantongerecht van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt.

Schade
Volgens de nieuwe “gebouwencomplex wetgeving” geldt dat, indien een eigenaar schade heeft opgelopen door een andere gebruiker (huurder of eigenaar) welke zijn verplichtingen niet nakomt (zoals het niet repareren van lekkages), de betreffende eigenaar zich kan wenden tot het Kantongerecht. Eigenaren die hun betalingen van algemene kosten (zoals kosten voor het versterken en beschermen van het gebouw tegen aardbevingen) niet tijdig verrichten, dienen buiten de openstaande betaling een maandelijkse rente van 5% over het bedrag te betalen. Indien één van de eigenaren zijn schulden niet, binnen 2 maanden vanaf de dagtekening van de notariële waarschuwingsbrief, betaald heeft, kan het Kantongerecht zijn eigendomsrecht aan de andere eigenaren over laten dragen. Het is voor een eigenaar niet toegestaan om aan zijn eigen onafhankelijke ruimte een verandering te plegen, indien deze schade toebrengt aan het hoofdgebouw. De wetgeving ten aanzien van gebouwencomplexen is inhoudelijk uitgebreid en van belang voor iedere bewoner, gebruiker en/of eigenaar.

Begeleiding
Wij adviseren nieuwe kopers altijd om het huidige bestuursplan te laten vertalen en deze heel goed door te nemen. Hierin kan men bijvoorbeeld lezen of huisdieren zijn toegestaan, hoe de algemene kosten zijn geregeld, wanneer er vergaderingen zijn, et cetera. Een groot deel van de dwingende wetgeving van het gebouwencomplex, wordt niet opgenomen in het bestuursplan. Laat u dus goed informeren en schakel desnoods deskundige begeleiding in bij de opstellen van een bestuursplan. Tip: koopt u in een bestaand complex, dan kunt u altijd mensen die er al wonen vragen naar hun ervaringen met en de kosten voor de VVE.

Bron:

mr. S.T. Kroon-Özyurt

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Turkije
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.

Datum: 17-03-2010

Jamie Alberts
Redacteur

Terug naar overzicht

Reageren

Mevr. E Bijl	30-01-2012
Kunt U mij vertellen hoe de verdeling is voor de vereniging van eigenaren bijdrage, kan men allemaal eenzelfde bedrag betalen of moet dit per m2 naar rato dus m.a.w. betaald een kleiner app minder dan een groter? Graag verneem ik hoe dit wekt.

Bericht

Bent u al lid van Mondi of heeft u zich kosteloos geregistreerd: Ja Nee


Code:

Meld u nu aan voor de wekelijkse update van Mondi next nieuws en blijf op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen: objectief, informatief en betrouwbaar. aanmelden