De Franse huizenbelastingen op een rijtje
auteur Wim van Teeffelen
Wanneer u een huis koopt in Frankrijk krijgt u te maken met diverse belastingen waarmee de Franse overheid u belast. Al die belastingen bij elkaar lijken heel wat. Maar al met al is de Franse fiscus nog altijd een stuk vriendelijker voor de gemiddelde tweede- huisbezitter dan de Nederlandse fiscus. Een goede reden om de Franse belastingen nog eens op een rijtje te zetten.
Allereerst
Bij aankoop van een tweede huis in Frankrijk betaalt de koper eenbelasting ide vergelijkbaar is met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Die bedraagt 5,1 procent van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7 procent aan kosten koper, die in Frankrijk gelden (frais notaire genoemd). Uitzondering daarop vormt de aankoop van nieuwe of daaraan gelijkgestelde woningen die met BTW zijn belast.
Als eigenaar
Als eigenaar betaalt men vervolgens de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsgedeelte van de onroerende zaak belasting, die Nederland vroeger ook had. Dit is gebaseerd op een tamelijk ingewikkelde berekening, met allerlei opcenten voor lokale en regionale overheden, met als basis het aantal vierkante meters van het perceel. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar, geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of verkoper) verplicht is om de hoogte van dit bedrag te noemen bij de aankoop van een Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen het ene huis en het andere huis kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.
Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerende zaak belasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes, ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar. Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt, hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis kan hij deze belasting ontlopen.
De eigenaar van een tweede huis in Frankrijk krijgt ook te maken met de Nederlandse vermogensbelasting. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3, maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag bepaalt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het onroerende goed zich bevindt. Vrijstelling van de Nederlandse vermogensbelasting betekent dat de eigenaar te maken kan krijgen met de Franse vermogensbelasting, de Impôt de solidarité sur la fortune. Waar Nederland een lage vrijstelling heeft , van ongeveer 40.000 euro voor een tweepersoonshuishouden en een vast tarief (1,2 procent van de waarde), kent Frankrijk een hoge vrijstelling van 1,3 miljoen euro, maar wel een progressief tarief: Hoe hoger de waarde van het Franse tweede huis, des te hoger het percentage belasting. Pas ver boven de 2 miljoen euro aan waarde ligt het omslagpunt, waar er in Frankrijk meer vermogensbelasting wordt betaald dan in Nederland. Eigenaren van een tweede huis in Frankrijk met een lagere waarde dan 1,3 miljoen euro hoeven niets aan te geven.
Als exploitant
Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in Nederland, zoals veel eigenaren menen, maar in Frankrijk. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan 895 euro per jaar hoeft hij niets aan te geven en niets te betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het lokale belastingkantoor. In Frankrijk is iedereen verplicht zelf een aangifteformulier op te halen. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is dus onverstandig en kan op een boete komen te staan. Zijn de bruto huuropbrengsten hoger dan 81.500 euro per jaar, dan móét de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Hij moet een volledige boekhouding bijhouden en over de winst betaalt hij 45 procent sociale lasten. Echter geen vennootschapsbelasting zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de 540.000 euro per jaar blijven.
Tussen de 895 euro en 81.500 euro aan bruto verhuuropbrengsten (van toepassing op de meeste Nederlanders met een tweede huis in Frankrijk dat ze verhuren) wordt het ingewikkeld. Eigenaren die hun tweede huis laten classificeren door de overheid betalen 5,8 procent van de bruto verhuuropbrengsten aan belasting en sociale lasten. Eigenaren die dat niet doen betalen 10 procent van de bruto verhuuropbrengsten. Er wordt dus steeds naar bruto opbrengst gekeken en er zijn geen aftrekbare kosten. Zo’n keuring kost éénmalig een paar honderd euro, (afhankelijk van de locatie en de grootte van het pand, dus er kan gemakkelijk worden uitgerekend of een dergelijke keuring zin heeft. Wat in de meeste gevallen zo zal zijn.
Verder is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan 305 euro per jaar wordt kwijtgescholden. Dus verhuurders van geclassificeerde vakantiehuizen met een bruto jaaropbrengst van minder dan 5260 euro moeten wel belasting aangeven, maar hoeven uiteindelijk niks te betalen. Voor de verhuurder van niet-geclassificeerde vakantiehuizen, is dat het geval bij een bruto verhuuropbrengst van minder dan 3050 euro per jaar. Overigens, het niet aangeven van belasting bij dergelijke lage omzetten, wordt als een administratieve overtreding gezien.
Gezien de complexiteit van het Franse belastingformulier is het te begrijpen dat verhuurders met dit soort kleine omzetten gauw geneigd zijn deze administratieve overtreding te begaan. Bij hogere omzetten echter wordt het een belastingvergrijp: zwarte verhuur, welke de verhuurder duur komt te staan.
Bij verkoop
Indien de eigenaar uiteindelijk zijn tweede huis in Frankrijk wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor hem in petto: de taxe de plus value. Dat is de belasting op de waardestijging van het pand. Is er geen waardestijging dan is de belasting nul, anders bedraagt deze 19 procent van die waardestijging na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten. Eigen reparaties en zelf gekochte bouwmaterialen zijn uitgezonderd, uitsluitend facturen van erkende aannemers worden geaccepteerd. Het tarief van 19 procent is slechts van toepassing indien de woning binnen vijf jaar wordt verkocht. Wordt de woning pas na vijftien jaar in eigendom te zijn geweest, verkocht, dan vervalt de belasting. Notabene: Tussen het vijfde en vijftiende jaar van eigendom gaat met elk aanvullend jaar van eigendom de belasting met 10 procent omlaag.
Dit artikel is tot stand gekomen, onder auspiciën van Mondi, door Wim van Teeffelen verbonden aan ‘Compromis de Vente’ en 'Ondernemen- Frankrijk'.
| Landendossier |
|
 |
Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Frankrijk |
| Deel dit artikel met anderen: Tell a friend! |
Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.
Datum: 22-08-2011
|
Carmen van Riel
Redacteur
|
Terug naar overzicht
Reageren
| Dhr. Andela Jaap |
25-08-2011 |
| Duidelijk! |
