Veelzijdige ontwikkeling vastgoedmarkt

Tsjechië kent pas vijftien jaar een onroerendgoedmarkt. Sindsdien heeft de markt zich snel ontwikkeld. Ook voor buitenlanders is het nu goed mogelijk om een huis te kopen in het Bohemer Woud of aan de oever van de Moldau.

De roerige geschiedenis heeft haar sporen in het land achtergelaten. Voor de politieke omwenteling was het onmogelijk om onroerend goed in Tsjechië te verhandelen en bestond er géén marktstructuur, laat staan informatie over marktprijzen. Bovendien was de wetgeving inzake de verhandeling van onroerend goed zeer beperkt, omdat de mogelijkheden tot verhandeling van wetswege zeer beperkt waren.

Uiteen
Na de ommekeer in 1989 is de markt in beweging gekomen door het vrijgeven van de verhandelbaarheid van onroerend goed aan Tsjechen en aan buitenlanders. Het is duidelijk dat het verhandelen van onroerend goed in het begin veel onduidelijkheden kende. Er was geen ervaring noch historie over marktprijzen. In de beginjaren konden de prijzen van onroerend goed in dezelfde regio dan ook ver uiteenlopen en niet zelden gebeurde het dat twee personen voor vergelijkbaar onroerend goed sterk verschillende prijzen betaalden.

Inzicht
Dat verschijnsel doet zich ook nu nog wel eens voor, maar de markt heeft de afgelopen tijd een veelzijdige ontwikkeling doorgemaakt. Deze ontwikkeling heeft het mogelijk gemaakt dat er een beeld kan worden gevormd over de prijsvorming van onroerend goed in Tsjechië en dit kan meer inzicht scheppen in de te verwachten ontwikkelingen van onroerend goed in Tsjechië.

Praag
De Tsjechische onroerendgoedmarkt is sterk divers en geconcentreerd op bepaalde marktsegmenten en op bepaalde regio’s. Zoals in andere marktsectoren is de markt sterk geconcentreerd op Praag en de nabije regio en mag de Tsjechische onroerendgoedmarkt worden opgedeeld in een markt voor Praag en een markt voor het resterende deel van Tsjechië. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de prijzen van onroerend goed in Praag in géén verhouding staan tot de marktverhoudingen in de rest van Tsjechië. Dit geldt met name voor de woonsector en de commerciële sector, maar ook op het gebied van recreatie heeft de Praagse markt een afwijkende positie. De vraag naar recreatiewoningen vanuit Praag is sterk en beïnvloedt in belangrijke mate de prijzen van recreatief onroerend goed in zowel het Reuzengebergte als in een straal van honderd kilometer rond de hoofdstad Praag.

Ook op een ander punt neemt Praag een vooraanstaande positie in. In Praag zijn de meeste makelaars van Tsjechië gevestigd en niet zelden hebben deze Praagse makelaars een belangrijke invloed op de regionale onroerendgoedmarkt. Eigenaren van onroerend goed kiezen er vaak voor om hun huizen via een Praagse makelaar op de markt aan te bieden, omdat ze menen hierdoor meer geld te kunnen ontvangen voor hun vastgoed.

Subsidie
De rol van gemeentes bij de verkoop van onroerend goed is de laatste jaren afgenomen, omdat de meeste gemeentes het onroerend goed dat ze wilden verkopen reeds medio jaren negentig op de markt hebben gezet. Toch spelen de gemeentes nog een vooraanstaande rol bij de herontwikkeling van stedelijke industriële zones, woonwijken en zeker ook bij bouwgrond voor particulieren. Daarnaast zijn gemeentes ook mede-investeerder bij het bouwen van flatgebouwen voor de verhuur. De Tsjechische staat stimuleert deze bouwprojecten met een subsidie van 14.000 euro per appartement.

De prijs van landbouwgrond bedraagt gemiddeld tweeduizend euro per hectare (twintig eurocent per vierkante meter), waarbij de prijs van landbouwgrond sterk stijgt naarmate de grond dichter bij de grotere steden ligt. In de aankoopprijs zit dan namelijk een verdisconteerde speculatie voor een eventuele functieopwaardering van de grondstukken. De prijs van recreatieve bouwgrond voor de bouw van recreatieve woningen in Tsjechië is sterk afhankelijk van de locatie en loopt op van vier tot vijftig euro per vierkante meter voor locaties aan de waterkant van de belangrijkste meren.

Prijsontwikkeling
Het is de verwachting dat de prijs van landbouwgrond verder gaat stijgen om het prijsverschil tussen de marktwaarde van landbouwgrond in Oostenrijk en Duitsland en de waarde van deze grond in Tsjechië te verkleinen. Verder worden kopers aangetrokken door de interessante Europese subsidies op de exploitatie van landbouwgrond. Tsjechië ontvangt binnen enkele jaren dezelfde Europese subsidies als de rest van de Europese landen met een veel lagere input aan kapitaal.

De prijsontwikkeling van bouwgrond zal veel moeilijker te voorspellen zijn. Bouwgrond bij grotere steden zal groeien met circa vijftien procent per jaar, ondanks het groeiende aanbod. In groeisteden als Liberec en Plze stijgen prijzen met meer dan vijfentwintig procent per jaar. Recreatieve bouwgrond op interessante recreatieve locaties zal sterker stijgen, omdat de vraag naar dit onroerend goed het aanbod sterk overtreft. De prijs van recreatieve grondstukken in dorpen in de voor recreatie betere regio’s, zoals Zuid-Bohemen is de laatste jaren sterk gestegen en zal ook de komende jaren toenemen, terwijl de prijs van recreatieve grondstukken in dorpen in achtergebleven regio’s een licht dalende trend doormaken. Er is namelijk ook onder de Tsjechen een toenemende interesse naar recreatieve woningen op toeristisch interessante locaties.

Het marktaanbod stijgt om de volgende redenen:

• oude recreatiewoningen komen op de markt door overlijden van de oude bewoners en door het gebrek aan interesse in deze woningen door de erfgenamen;
• omdat de huidige eigenaren minder gebruik maken van hun tweede woningen, die enkele decennia geleden nog door meer dan twintig procent van de bevolking werden gebruikt;
• vanwege het toenemende aanbod van nieuwbouwprojecten in de toeristisch attractieve gebieden.

Het aanbod is groot, maar de prijzen blijven door het evenwicht op de markt redelijk stabiel. Het vergrote aanbod van nieuwbouwprojecten maakt de locatie voor de ontwikkelaar zeer belangrijk. De markt wordt een kopersmarkt in plaats van een aanbiedersmarkt. Tsjechische ontwikkelaars richten zich op Tsjechische klanten, die zoeken naar tweekamerappartementen van vijftig tot vijfenvijftig vierkante meter, Nederlandse ontwikkelaars kiezen voor objecten met een bebouwd oppervlak ruim boven de honderd vierkante meter met grote woonkamer en meerdere slaapkamers.

De marktvraag stijgt om de volgende redenen:

• toenemende vraag van inwoners uit Praag en andere belangrijke steden naar een kleine woning om het weekend door te brengen. De vraag concentreert zich voor inwoners uit Praag op een straal van honderd kilometer rond de hoofdstad Praag en vooral ook in alle voorname berggebieden met skimogelijkheden met een nadruk op het Reuzengebergte;
• toenemende vraag naar vakantiewoningen door buitenlanders, met name Nederlanders. Sinds 1 juli 2004 is het mogelijk om onroerend goed rechtstreeks op eigen naam te kopen, dat heeft de vraag sterk doen stijgen. De Nederlandse vraag is geconcentreeerd op de regio Lipnomeer en Reuzengebergte;
• toenemende vraag van reisorganisaties naar vakantiewoningen die in de zomer en vooral ook in de winter te huur worden aangeboden. Ook Tsjechen kunnen dus een aardig rendement maken op een vakantiewoning door deze in de zomer te huur aan te bieden.

De Tsjechische markt kent twee belangrijke stromingen. Buitenlandse kopers kiezen in de regel voor een toeristisch attractieve locatie bij de keuze van een vakantiewoning. Tsjechen kiezen voor alternatieve locaties, waarbij ze voornamelijk de rust en de natuur belangrijk vinden. Maar ook meer dan veertig procent van de Tsjechische kopers van appartementen kijkt naar de verhuurmogelijkheden van onroerend goed.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Tsjechië