Algemeen nieuws Tweede huis Emigreren Beleggen

Nieuwe wetgeving en verscherpt toezicht

Regelmatig worden potentiële kopers geconfronteerd met de term Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Freizeitwohnung of Zweitwohnung. Contracten worden in het Duits opgemaakt en, zonder dat men de diepere betekenis met name hiervan weet, zelfs op aanraden van de advocaat of makelaar getekend. De gevolgen hiervan worden pas veel later duidelijk en kunnen desastreus zijn.

Wat betekenen deze termen nu eigenlijk?
Wanneer er een huis wordt gekocht moet deze in het kadaster, het Grundbuch, worden ingeschreven. Bij elke inschrijving in het Grundbuch wordt gecontroleerd of aan de regels van het Grundverkehrgesetz is voldaan. Er wordt niet naar de feiten gekeken maar er wordt op basis van de tekst van de koopovereenkomst gecontroleerd. In de koopovereenkomst staat dan meestal een bepaling waarin wordt verklaard dat de koper EU-burger is en dat de koper de woning als Hauptwohnsitz gebruikt. Degene die de overeenkomst opmaakt is verplicht dit in de overeenkomst te vermelden. Doet hij dit niet dan is hij ook aansprakelijk voor nadelige gevolgen.

Soms wordt in de overeenkomst wel opgenomen dat men de woning niet als vakantiewoning mag gebruiken maar soms ook niet. Mogelijk om de potentiële koper niet al te ongerust te maken. Slechts indien de woning als bestemming een Freizeitwohnung is, hoeft deze bepaling niet in de koopovereenkomst opgenomen te worden.

Aan welke eisen dient u bij (vakantie)huizen die niet de bestemming Freizeitwohnung hebben, eigenlijk te voldoen?
U mag het huis niet als vakantiehuis gebruiken of door anderen als vakantiehuis laten gebruiken. Dit betekent dus in principe ook dat u het huis niet als vakantiehuis mag verhuren. U kunt het huis wel als uw hoofdwoning gebruiken. Dit is slechts anders als de woning een speciale Freizeitwohnung– bestemming heeft. Dit dient dus door u gecontroleerd te worden zowel via de planologische bestemmingen van het Bundesland als via de betreffende gemeente. Soms heeft de gemeente zelf namelijk de woning als Freizeitwohnung aangemerkt. Het Grundverkehrsgesetz gaat uit van het feitelijk wonen en niet van de formele aanmelding in Oostenrijk. U moet dus uw centrum van leven in Oostenrijk hebben. Voor mensen met een gezin is het dus al veel moeilijker om hieraan te kunnen voldoen. Voor gepensioneerden of personen die vanuit dit huis werkzaamheden verrichten (kunstenaar bijvoorbeeld) kan het dan weer anders liggen. Als na controle blijkt dat u niet aan de voorwaarden van het Grundverkehrsgesetz voldoet, kunt u een boete oplopend tot 40.000 euro per overtreding krijgen en kan bij verder gebruik van de woning de woning simpelweg geveild worden.

Uit ervaring weet ik dat vele kopers hier momenteel zeer luchtig mee omgaan, ook omdat sommige makelaars en soms zelfs ook advocaten en notarissen, niet alles aan de buitenlandse koper vertellen. Helaas wordt vaak vermeld dat andere buitenlanders zich wel gewoon in Oostenrijk bij de gemeente inschrijven als Hauptwohnsitz. Daarmee wordt gedacht dat het probleem is opgelost. Dat is dus zeker niet zo. Een handtekening is sneller gezet dan het probleem is opgelost. Zodra u een dergelijke bepaling in de overeenkomst ziet verschijnen moeten er bij u alarmbellen gaan rinkelen. De gevolgen kunnen namelijk zeer schadelijk zijn. Vreemd genoeg wijst de praktijk uit dat vele kopers zich ondanks advies toch willens en wetens in deze gevarenzone begeven. Vaak is de overweging of opmerking: maar anderen doen dit toch ook!

Strengere wetgeving
Met name in Salzburgerland en Vorarlberg hebben veel buitenlanders in strijd met deze bepalingen gekocht. Ook omdat de controle niet zo streng was. De toekomst zal naar verwachting echter een kentering brengen in de wijze waarop de controlerende instanties en gemeenten hiermee omgaan. Er zijn zelfs intern circulaires in omloop waarbij de gemeenten door hogerhand gewaarschuwd zijn en gevorderd worden deze wat ‚losse’ praktijk vaarwel te zeggen. Kennelijk wordt het aantal buitenlandse kopers wat teveel en stijgen de prijzen voor de Einheimische daardoor.

In Salzburgerland komt nieuwe strengere wetgeving juist met het oog op de vele Duitsers en Nederlanders die daar kopen. Verstandig is om voordat u in het visier komt, de situatie zelf al beoordeeld te hebben en voorbereid te zijn. Misschien zijn er voor u mogelijkheden binnen de kaders van deze wetgeving om de feiten en omstandigheden nu nog zodanig te wijzigen dat u geen probleem in de toekomst krijgt. U bent dus gewaarschuwd.

Deze bijdrage is mede mogelijk gemaakt door mr. Stephan Wijnkamp namens Kanzlei Dr. Stephan Wijnkamp.

Lees ook:
Illegale huizenbezitters worden aangepakt
Aangifte tegen tweedehuisbezitters in Oostenrijk
De praktijk van het kopen van een huis in Oostenrijk (deel 1)
De praktijk van het kopen van een huis in Oostenrijk (deel 2)

*Landendossier*		*Aanbevolen naslagwerk Oostenrijk*
Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Oostenrijk Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

Het Mondi lidmaatschap is bijzonder aan te bevelen voor (toekomstige) eigenaren van een woning of beleggingsobject in het buitenland. Of u zich nu in de oriëntatiefase bevindt, al een woning hebt aangekocht of deze weer wilt gaan verkopen, u zult ongetwijfeld veel vragen hebben en willen weten welke juridische, fiscale, financiële en praktische consequenties uw beslissing heeft.

Datum: 30-01-2012

Ellen Smulders
Redacteur

Terug naar overzicht

Reageren

Geen berichten gevonden.

Bericht

Bent u al lid van Mondi of heeft u zich kosteloos geregistreerd: Ja Nee


Code:

Meld u nu aan voor de wekelijkse update van Mondi next nieuws en blijf op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen: objectief, informatief en betrouwbaar. aanmelden