De Spaanse kustwet: beperking eigendomsrecht

De ‘Ley de Costa’ kan wel eens voor verrassingen zorgen bij de aan- of verkoop van een Spaanse woning gelegen aan de kust. Deze wet heeft immers impact op uw eigendomsrecht. Het komt er op neer dat de wet de kuststrook in verschillende zones verdeelt die het eigendomsrecht aanzienlijk beperken. Mondi heeft het dan over zones waaronder beschermde erfdienstbaarheid, de doorvoerzone en de zone voor de toegang tot zee.

Spanje heeft ongeveer 7.880 kilometer kust. Ruim 21 procent van de gehele bevolking woont binnen een strook van 5 kilometer van de kust en in de vakantieperiodes neemt dat aantal nog vele malen toe. Afgelopen jaar kwamen er zo’n 82,6 miljoen buitenlandse toeristen naar Spanje en velen daarvan gaan naar de kustgebieden. Niemand twijfelt aan de noodzaak van een vorm van regulering om te voorkomen dat de kust, met zijn duingebieden, binnenzeeën, stranden, rivierbeddingen, delta’s en baaien ten onder gaat aan massatoerisme en vervuiling.

Kuststrook
Al in 1969 (de jaren van de opkomst van het massatoerisme naar Spanje) was er door het Franco-regime een kustwet uitgevaardigd. Het was echter een incomplete wet, zonder echte sancties, die eerder bevorderd heeft dat aan de Spaanse kust schade is toegebracht dan dat het bescherming bood. Om een verdere teloorgang van de Spaanse kust te voorkomen heeft de Spaanse regering, onder leiding van de toenmalige socialistische Minister President Felipe González, in 1988 een nieuwe wet uitgevaardigd die er in voorzag dat de gehele kuststrook van Spanje onder controle van de overheid zou worden gebracht. In 2014 is deze Ley de Costa gewijzigd.

Met name de strook van 100 meter langs de kust geniet sinds 1988 bijzondere bescherming. Binnen dit gebied mag in het geheel niet meer gebouwd worden. Sterker nog: deze kuststrook is –met één pennenstreek- voorbestemd feitelijk eigendom te worden van de overheid. Bestaande bebouwing binnen deze strook dient op termijn gesloopt te worden, behalve bebouwing die staat op grond die al in 1988 ‘urbano’ was (denk aan de kern van kustdorpen en -steden) of anderzijds gelegaliseerd is op basis van de vorige kustwet. Voor gebouwen die vóór 1988 zijn gebouwd en niet op ‘suelo urbano’ zijn gebouwd, geldt een overgangsperiode van 30 jaar (met eventuele verlenging van nog eens 30 jaar) waarbinnen de eigendom ervan - na onteigening- moet overgaan op de overheid. Het gaat hierbij om een aanzienlijke operatie. Grote hotelcomplexen, maar ook villa’s en urbanisaties zijn verrezen op plekken vlak aan de zee.

Gevarenzone
Voor de bebouwing die ná 1988 binnen de honderdmeterzone is gerealiseerd, zijn de vooruitzichten nog slechter. Deze wordt geacht per definitie illegaal te zijn en zal dus in aanmerking komen voor sloop zonder vergoeding. De wetgever toont zich ongevoelig voor eenieder die ná 1988 gebouwd heeft binnen 100 meter van de zee. Men gaat er vanuit, dat iedereen geacht wordt de wet te kennen en kopers die niet hebben opgelet en zich niet hebben laten bijstaan door een onafhankelijke en deskundige advocaat, zijn dus in de gevarenzone terecht gekomen.

We kunnen de beperkingen in grote lijnen onderscheiden voor drie belangrijke zones:

---

Terug naar overzicht