HomeOver MondiLidmaatschapAdviesScanNieuwsLandendossiersThema'sBeoordelingenWebwinkelContact

Het voorlopig koopcontract: voorkom verrassingen

Voor het opstellen van een voorlopig koopcontract is in Italië tussenkomst van een notaris niet verplicht. Toch is dit wel gewenst.

juni 2009 | tip van de maand 

Misschien wel de belangrijkste stap in het Italiaanse koopproces is het opstellen van een voorlopig koopcontract. Voor het opstellen van een voorlopig koopcontract is in Italië tussenkomst van een notaris niet verplicht. Toch is dit wel gewenst.

Het Italiaanse koopproces kent een aantal fases. Allereerst wordt de ‘Proposta d’Acquisto (het voorstel tot aankoop) getekend. Vaak gaat het om een door de makelaar opgesteld standaardformulier, waarmee het bod schriftelijk wordt vastgelegd. Bij het voorstel tot aankoop doet de koper tevens een kleine aanbetaling (la caparra, tekengeld), die wordt vastgehouden tot ook de verkoper akkoord gaat. Door aanvaarding van een aanbod tot koop, ontstaat voor beide partijen de verplichting om binnen de afgesproken termijn een voorlopige koopovereenkomst te sluiten en mee te werken aan de levering. Tot die tijd kan de verkopen de biedingen met elkaar vergelijken.

Voorbehoud
In het Proposta d’acquisto staat een aantal zaken vermeld, zoals de biedprijs, de voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van het tekengeld. De eigenaar verklaart hierin ook dat hij garant staat voor het volledige eigendom. Tevens verklaart hij dat het onroerend goed op het moment van de akte vrij is van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, en dergelijke. Een bod is een intentieverklaring. Als een koper bang is dat er andere kapers op de kust zijn, dan kan er een bod worden uitgebracht onder voorbehoud. De koper kan dan bepaalde voorwaarden stellen, bijvoorbeeld het aanvragen van een hypotheek. Bij het opstellen van een Proposta d’acquisto is het van belang de geldigheid zo kort mogelijk en het tekengeld zo laag mogelijk te houden.

Voorlopige koopakte
De volgende stap is het ondertekenen van de voorlopige koopakte (“compromesso” of contratto preliminare di vendità). Hierbij moet een aanbetaling van twintig á dertig procent van de koopprijs rechtstreeks aan de verkoper worden voldaan. Wanneer bij de aanbetaling een boeteclausule wordt opgenomen (‘caparra confirmatoria’) brengt dit met zich mee dat de verkoper het dubbele moet terugbetalen als hij afziet van verkoop. Anderszijds geldt dat de koper zijn aanbetaling verliest als hij van de koop afziet. Bij caparra confirmatoria bestaat ook nog de mogelijkheid om de (ver)koop via de rechter af te dwingen.

Beslag
Het opstellen en ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst is de belangrijkste fase van het gehele koopproces. De overeenkomst is een nadere en gedetailleerde uitwerking van de eerder gemaakte afspraken in het aanbod tot koop of verkoop. De juridische verplichting die voortkomt uit de ondertekening van het voorlopig koopcontract heeft uitsluitend betrekking op koper en verkoper. Dus niet op derden. Dit betekent dat, ondanks zijn handtekening en zelfs met een aanbetaling kunnen, de verkoper het betreffende onroerend goed aan andere personen kan verkopen en er een hypotheek op kan vestigen. Als deze situatie zich voordoet is het niet mogelijk om naar de rechter te stappen om de koopovereenkomst te laten gelden. Het is evenmin uitgesloten dat door derden beslag wordt gelegd op het onroerend goed.

Onderhands
Om dergelijke situaties te voorkomen is het raadzaam om een notaris in te schakelen die de voorlopige koopakte passeert. Als het voorlopig koopcontract ingeschreven is in het onroerendgoedregister kan hetgeen overeengekomen is niet meer gewijzigd worden, tenzij met instemming van beide partijen. Het verdient daarom altijd de voorkeur om een voorlopig koopcontract op te laten stellen. Dit is niet noodzakelijk en vaak wordt de voorlopige koopovereenkomst ook onderhands ondertekend.

Het laten passeren van de voorlopige koopovereenkomst bij de notaris kost weliswaar extra tijd en geld, maar doordat de overeenkomst ook geregistreerd en overgeschreven wordt in het onroerendgoedregister wordt het ook rechtsgeldig ten opzichte van derden. Degene op wiens naam het onroerend goed het eerst is in geschreven in de registers heeft het recht om de definitieve akte te laten passeren. Een gepasseerde overeenkomst beschermd de koper onder andere bij faillissement van de verkoper.

Vorige tips van de maand:

2011: januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december
2010: januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december
2009: januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december
2008: januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december

Landendossier  
Landendossier Italië Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Italië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!

Mondi is een onafhankelijke belangenorganisatie die opkomt voor de collectieve belangen van haar leden en die hen voorziet van preventieve informatie om succesvol een woning in het buitenland aan te schaffen. Met een lidmaatschap van Mondi kunt u onbeperkt vragen stellen over alles wat te maken heeft met de aanschaf en bezit van buitenlands vastgoed. De investering hebt u zo terugverdiend. Met Mondi next nieuws blijft u op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen.



Facebook Twitter LinkedIn YouTube Andere share mogelijkheden

Geschreven door Rob Smulders
Datum: 16-06-2009

Terug naar overzicht

Lid worden van Mondi: een juiste keuze!

Vanaf 2005 lag de focus van Mondi als belangenorganisatie vooral op het preventief informeren van aspirant-kopers van een woning in het buitenland. De trend van de laatste jaren is dat steeds meer leden persoonlijk door Mondi van advies willen worden voorzien. Met deze geheel nieuw ontwikkelde website kunnen we nog beter anticiperen op de behoeften van de leden en op maat diensten aanbieden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed te komen. Mondi beschikt over een schat aan deskundige informatie, ervaringen en heeft toegang tot waardevolle bronnen om tot een objectief, informatief en betrouwbaar oordeel te komen.

alles over het lidmaatschap
Snel online geregeld!


Alles over het Mondi Approved keurmerk

Meld u aan voor de Mondi nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van praktische waardevolle informatie en actuele ontwikkelingen.
Laat u inspireren door reportages: objectief, informatief en betrouwbaar.

De nieuwsbrief wordt ongeveer 1 x per week verstuurd
Een moment geduld...
Als respons van de website uit blijft,
neem dan contact met ons op.

Contact Sluiten