Het voorlopig koopcontract: voorkom verrassingen

juni 2009 | tip van de maand 

Misschien wel de belangrijkste stap in het Italiaanse koopproces is het opstellen van een voorlopig koopcontract. Voor het opstellen van een voorlopig koopcontract is in Italië tussenkomst van een notaris niet verplicht. Toch is dit wel gewenst.

Het Italiaanse koopproces kent een aantal fases. Allereerst wordt de ‘Proposta d’Acquisto (het voorstel tot aankoop) getekend. Vaak gaat het om een door de makelaar opgesteld standaardformulier, waarmee het bod schriftelijk wordt vastgelegd. Bij het voorstel tot aankoop doet de koper tevens een kleine aanbetaling (la caparra, tekengeld), die wordt vastgehouden tot ook de verkoper akkoord gaat. Door aanvaarding van een aanbod tot koop, ontstaat voor beide partijen de verplichting om binnen de afgesproken termijn een voorlopige koopovereenkomst te sluiten en mee te werken aan de levering. Tot die tijd kan de verkopen de biedingen met elkaar vergelijken.

Voorbehoud
In het Proposta d’acquisto staat een aantal zaken vermeld, zoals de biedprijs, de voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van het tekengeld. De eigenaar verklaart hierin ook dat hij garant staat voor het volledige eigendom. Tevens verklaart hij dat het onroerend goed op het moment van de akte vrij is van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, en dergelijke. Een bod is een intentieverklaring. Als een koper bang is dat er andere kapers op de kust zijn, dan kan er een bod worden uitgebracht onder voorbehoud. De koper kan dan bepaalde voorwaarden stellen, bijvoorbeeld het aanvragen van een hypotheek. Bij het opstellen van een Proposta d’acquisto is het van belang de geldigheid zo kort mogelijk en het tekengeld zo laag mogelijk te houden.

Voorlopige koopakte
De volgende stap is het ondertekenen van de voorlopige koopakte (“compromesso” of contratto preliminare di vendità). Hierbij moet een aanbetaling van twintig á dertig procent van de koopprijs rechtstreeks aan de verkoper worden voldaan. Wanneer bij de aanbetaling een boeteclausule wordt opgenomen (‘caparra confirmatoria’) brengt dit met zich mee dat de verkoper het dubbele moet terugbetalen als hij afziet van verkoop. Anderszijds geldt dat de koper zijn aanbetaling verliest als hij van de koop afziet. Bij caparra confirmatoria bestaat ook nog de mogelijkheid om de (ver)koop via de rechter af te dwingen.

Beslag
Het opstellen en ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst is de belangrijkste fase van het gehele koopproces. De overeenkomst is een nadere en gedetailleerde uitwerking van de eerder gemaakte afspraken in het aanbod tot koop of verkoop. De juridische verplichting die voortkomt uit de ondertekening van het voorlopig koopcontract heeft uitsluitend betrekking op koper en verkoper. Dus niet op derden. Dit betekent dat, ondanks zijn handtekening en zelfs met een aanbetaling kunnen, de verkoper het betreffende onroerend goed aan andere personen kan verkopen en er een hypotheek op kan vestigen. Als deze situatie zich voordoet is het niet mogelijk om naar de rechter te stappen om de koopovereenkomst te laten gelden. Het is evenmin uitgesloten dat door derden beslag wordt gelegd op het onroerend goed.

Onderhands
Om dergelijke situaties te voorkomen is het raadzaam om een notaris in te schakelen die de voorlopige koopakte passeert. Als het voorlopig koopcontract ingeschreven is in het onroerendgoedregister kan hetgeen overeengekomen is niet meer gewijzigd worden, tenzij met instemming van beide partijen. Het verdient daarom altijd de voorkeur om een voorlopig koopcontract op te laten stellen. Dit is niet noodzakelijk en vaak wordt de voorlopige koopovereenkomst ook onderhands ondertekend.

Het laten passeren van de voorlopige koopovereenkomst bij de notaris kost weliswaar extra tijd en geld, maar doordat de overeenkomst ook geregistreerd en overgeschreven wordt in het onroerendgoedregister wordt het ook rechtsgeldig ten opzichte van derden. Degene op wiens naam het onroerend goed het eerst is in geschreven in de registers heeft het recht om de definitieve akte te laten passeren. Een gepasseerde overeenkomst beschermd de koper onder andere bij faillissement van de verkoper.

Vorige tips van de maand:

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Italië
Deel dit artikel met anderen: Tell a friend!