|
|
|
|||
|
Poll | |||
servicehome over Mondi Mondi professionals Mondi travel nieuwsbrief vraag en antwoord agenda contactinformatienieuws achtergrond landendossier brancheregister makelaars projectreportageswebwinkelproducten winkelwagenforumkopersbelangen Mondi prikbord reactiesadverterenmogelijkheden criteria algemene voorwaarden
|
Wezenkijk anders dan in NederlandJuridische procedure bij aankoop van onroerend goed in Tsjechië De aankoop, het bezit en de vervreemding van onroerend goed is in het Tsjechisch recht geregeld via het burgerlijk wetboek. Het Tsjechisch wetboek volgt het Romeinse recht, dat op een aantal essentiële punten afwijkt van het Nederlandse recht. Zo staat het Romeins recht het niet toe om een huur- of koopcontract te tekenen voor een object dat nog gebouwd moet worden. Juridische relaties die desondanks worden aangegaan kunnen nietig worden verklaard. Vanaf één april 2009 kunnen niet-ingezetenen van de Tsjechische Republiek, die afkomstig zijn uit de Europese Unie, ook zonder een tijdelijke verblijfsvergunning huizen, boerderijen en andere gebouwen op naam kopen. Dit biedt vooral bij recreatief onroerend goed fiscale voordelen. Bij verkoop van onroerend goed is na een periode van vijf jaar de verkoopwinst vrijgesteld van inkomstenbelasting. Dit in tegenstelling tot verkoop van onroerend goed, welke aangehouden wordt via een besloten vennootschap. Voor de aankoop van landerijen en bouwgrond moet een besloten vennootschap opgericht worden, wat ook na één april zo blijft. Een interessant alternatief is de aankoop van een appartement of woning door middel van een coöperatie. Eigen naam De meest gebruikelijke methode is de aankoop van onroerend goed op eigen naam in het kadaster. Na één April 2009 is het niet meer nodig om eerst een verblijfsvergunning aan te vragen. In het kadaster wordt het Nederlandse adres van de koper ingeschreven, welke tevens als correspondentieadres voor alle formele stukken geldt. Privé-eigenaren dienen uiteraard zelf contracten af te sluiten met nutsbedrijven en de verzekeringsmaatschappij. De totale beheerkosten van een woning in Tsjechië bedragen circa 1.500 euro per jaar. De betaalde btw op de aankoop van onroerend goed kan niet terugontvangen worden. Over het gebruik van het onroerend goed wordt onroerendgoedbelasting betaald en bij verkoop moet drie procent overdrachtsbelasting worden afgedragen. Besloten vennootschap Voor de oprichting van een besloten vennootschap is géén binnenlandse tussenpersonen nodig. Via een willekeurige notaris in Tsjechië is dit mogelijk. De stichtingskosten bedragen circa duizend euro. Binnen drie weken kan een besloten vennootschap volledig worden opgericht. Een besloten vennootschap wordt ingeschreven in het handelsregister van de regionale kamer van koophandel en geregistreerd bij de regionale belastingdienst. Het voordeel van aankoop van onroerend goed via een besloten vennootschap is de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de btw op de aankoop van onroerend goed terug te ontvangen en om bij verkoop de drie procent overdrachtsbelasting te vermijden. Doorgaans is aankoop via een besloten vennootschap een methode, die in de businesssfeer wordt toegepast. Particulieren maken steeds minder gebruik hiervan. Coöperatie De coöperatie is een juridische vorm die in de praktijk nog gebruikt wordt voor het eigendomsrecht van appartementen. Binnen een coöperatie kunnen Nederlanders als privépersonen lid worden, waardoor ze een exclusief huurrecht krijgen. Hoewel het object door de coöperatie in eigendom wordt gehouden en beheerd, kan na kadastrale registratie van het appartementengebouw een kooprecht of een pandrecht op een concreet appartement worden ingeschreven. De leden van de coöperatie wijzen een directie aan die de belangen van de leden inzake het beheer van het onroerend goed behartigen. In de statuten van een coöperatie kan worden opgenomen dat het bestuur niet gemachtigd is onroerend goed te vervreemden, verpanden of anderzijds te belasten. Hierdoor kan de leden voldoende zekerheid worden geboden ten aanzien van hun vrije rechten over het onroerend goed dat gehuurd wordt. Hoewel de coöperatieve vorm minder vaak voorkomt, zijn er belangrijke fiscale voordelen voor het aanhouden van een appartement in een coöperatieve vorm. Verder is de overdracht van het coöperatieve huurrecht veel eenvoudiger en fiscaal vriendelijker dan het aanhouden van een appartement in privé-eigendom. Reserveringscontract In de meeste gevallen zult u voor de aankoop van een woning terechtkomen bij een makelaar. In tegenstelling tot andere landen draagt de Tsjechische makelaar geen verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken van een onroerend goed. Een makelaar is hier ook meestal niet tegen verzekerd. Een makelaar maakt ook géén bouwkundig of economisch rapport van het onroerend goed. Dit kan de koper wel van de makelaar verlangen tegen meerkosten. In Tsjechië wordt geen schonegrondverklaring afgegeven of een ander document, wat de ecologische deugdelijkheid van het object aantoont. Een makelaar is dus alleen een tussenpersoon en hoeft daarom in Tsjechië geen opleiding te hebben. Gaat een koper over tot aanschaf zal de makelaar vragen een reserveringscontract te tekenen en tien procent op het onroerend goed aan te betalen. Dit is een contract tussen een makelaar en een potentiële koper. De makelaar verplicht zich in dit contract het onroerend goed niet verder aan te bieden, en de koper verplicht zich om voor het onroerend goed binnen de hiervoor overeengekomen periode een koopcontract af te sluiten. Indien de koper niet koopt, vervalt de aanbetaling en deelt de makelaar deze met zijn klant. Het nadeel van deze procedure is, dat de koper geen rechtsgeldige positie heeft ten aanzien van de koop van het onroerend goed. De makelaar is niet eigenaar van het onroerend goed en bij de verkoper kan de koop niet afgedwongen worden. Dit betekent dat de koper in geval van faillissement van de makelaar zijn geld kwijt is. Koopcontract Het is daarom aan te bevelen om in eerste instantie een voorlopig koopcontract te ondertekenen. Hierin komen koper en verkoper overeen om een koopovereenkomst te tekenen op het moment dat een aantal, in het contract beschreven, voorwaarden gerealiseerd zijn. Een voorlopige koopovereenkomst is alleen geldig als een concrete voorwaarde of datum wordt afgesproken. Ontbindende voorwaarden kunnen een positief bouwkundig rapport of een goedgekeurde financiering zijn. Meestal worden in het contract voor zowel koper als verkoper boeteclausules opgenomen. Een aanbetaling van tien procent op de koopprijs is gebruikelijk. Met een voorlopig koopcontract kan de verkoper gerechtelijke gedwongen worden een koopovereenkomst te tekenen. Boeteclausules zijn gerechtelijk afdwingbaar. Betaling Besluiten koper en verkoper de uiteindelijke koopovereenkomst te tekenen, is het in Tsjechië niet noodzakelijk naar een notaris te gaan. In Tsjechië mag iedereen zelf een koopcontract opmaken. Meer dan vijfenzeventig procent van de koopcontracten wordt niet door een notaris opgemaakt. Dat heeft nadelen, maar ook voordelen. Een buitenlandse koper kan de verkoper verzoeken het koopcontract tweetalig aan te leveren en tweetalig in het kadaster te laten inschrijven. Hierdoor weet de koper precies wat afgesproken is en kan dit te allen tijde geverifieerd worden in het kadaster. Bij ondertekening van het koopcontract gaat het juridisch eigendom niet automatisch over naar de koper. Hiervoor is inschrijving in het kadaster nodig. Nadat het verzoek tot inschrijving is gedaan, wordt het onroerend goed juridisch geblokkeerd totdat de overschrijving op naam van de koper heeft plaatsgevonden. Ook de betaling van de koopsom is niet aan vaste regels gebonden. De veiligste betaalmethode is via een escrowrekening bij een notaris. Deze betaalt de verkoper uit na registratie van de koopovereenkomst bij het plaatselijke kadastraal kantoor. De notaris kan in dat geval ook zorgen voor betaling van de overdrachtsbelasting, hoewel dit zeker geen regel is. Coöperatieve woning Bij aankoop van een appartement in een coöperatie maken koper en verkoper een overdrachtscontract op van de gebruiksrechten. Dit contract wordt ter registratie aangeboden bij het bestuur van de coöperatie. Het is raadzaam om de financiële middelen via een notariële rekening te laten lopen, omdat de koper direct na ondertekening van het overdrachtscontract de rechten van het appartement overneemt. De koper meldt zich vervolgens bij het bestuur van de coöperatie, dat verplicht is de koper per omgaande een huurcontract aan te bieden. Het voordeel van de aankoop van een coöperatieve woning is de versnelde overdracht van de juridische rechten op het appartement. Deze verloopt namelijk zonder registratie via een kadaster en zonder fiscale lasten, die op de kadastrale overdracht rusten. Een nadeel van een coöperatieve woning kan de onzekerheid van de hoogte van de huur zijn, die op een coöperatieve woning rust. Door hierover bepalingen op te nemen in het koopcontract kunnen juridische hiaten worden voorkomen. Winstpositie De Tsjechische procedure voor de aankoop van onroerend goed via een coöperatie of als privépersoon is wezenlijk anders dan in Nederland. Toch is het kadaster en het rechtswezen goed geregeld. De koop van onroerend goed wordt juridisch afgedekt door de bepalingen in het burgerlijk wetboek, dat hierop van toepassing is. Een belangrijk verschil met Nederland is dat het eigendom van een gebouw niet automatisch gekoppeld is aan het eigendom van grond. Een tweede verschil is dat niet de notaris maar de koper zorg dient te dragen voor kadastrale registratie van de koopovereenkomst. Tenslotte moet er rekening mee gehouden worden dat Tsjechië bij alle transacties het Romeins toekent. Dit recht wijkt wezenlijk af van het in Nederland toegepaste burgerlijk recht. Het is aan te bevelen een ervaren partij in te schakelen om de juiste procedures te volgen. Meer dan in Nederland is het belangrijk om alle contracten goed te lezen en de kadastrale gegevens met een adviseur te bespreken. Hoewel aankoop in privé in de praktijk de meest gebruikte vorm voor de aanschaf van onroerend goed is, valt het aan te bevelen om ook eens naar de mogelijkheden voor aankoop in een coöperatie te kijken. Er is voldoende juridische dekking voor deze rechtsvorm, en de fiscale voordelen kunnen soms een belangrijke winstpositie opleveren. Dit artikel is geschreven door drs. A.A. Coolbergen en is afkomstig uit Mondi Magazine 14, achtste jaargang - nummer 1 voorjaar 2009.
|
Dat we als mensen naïef zijn, is geen nieuws. Maar hoe controleert u met wie u zaken doet bij aanschaf van vastgoed in het buitenland?
Publieke beoordeling
Hoe wordt uw makelaar / projectontwikkelaar beoordeeld? Geef ook uw mening!
Landen top 10
© Mondi, de belangenorganisatie
De landen top 10 mag uitsluitend overgenomen worden onder vermelding van en verwijzing naar Mondi.nl Gratis op de hoogte?
Met Mondi Next nieuws weet u alles over de actuele ontwikkelingen op de internationale onroerendgoedmarkt. Meld u aan en ontvang wekelijks het door u gewenste laatste nieuws en achtergronden in uw mailbox.
aanmelden
|
| © copyright 2008 Mondi, de belangenorganisatie | disclaimer | privacy | Creatie door Initium |