Frans vakantiepark: een fiscale overweging

Heel wat projecten van projectontwikkelaars worden gegoten in de vorm van een résidence de tourisme. Vanuit het oogpunt van belegging kan dat aantrekkelijk zijn. Er zijn echter ook veel voorwaarden aan deze constructie verbonden, zodat het niet juist is om alleen op het restitutievoordeel af te gaan. Alleen de zon gaat immers voor niets op.

Bij een résidence de tourisme kan aan de koper de BTW over de volledige transactie worden teruggegeven en dat is een aanzienlijk bedrag. Een interessante optie, maar toch is er in het verleden commotie ontstaan over de afhandeling. Vele kopers voelden zich achteraf teleurgesteld omdat ze niet goed voorgelicht waren. Een résidence de tourisme is in feite een stimuleringsmaatregel voor een bepaalde regio in Frankrijk die een economische impuls nodig heeft. Dat geschiedt in dit geval door toeristen naar de regio toe te trekken. In Frankrijk loopt er altijd wel een gunstige regeling voor een bepaald gebied en in dit geval geschiedt dat via fiscale voordelen voor kopers van een huis in een vakantiepark.

Constructie
Een résidence de tourisme is een zelfstandige rechtspersoon die meestal onder een Vereniging van Eigenaren van een vakantiepark of appartementencomplex wordt gehangen. Tenminste zeventig procent van de eigenaren moet een contract met een professionele bemiddelingsorganisatie/exploitant sluiten voor de verhuur en het onderhoud van de huizen. Alleen degenen die vervolgens werkelijk tot verhuur overgaan, krijgen hun BTW terug. Het is dus niet vereist dat deze zeventig procent hun huizen verhuurt. Doen zij dat wel dan mogen zij maximaal acht weken per jaar in hun huis verblijven. Het dient dan te gaan over een van te voren vastgelegde periode. Verblijven zij er langer of buiten de afgesproken periode, dan moeten zij over die periode minimaal vijfenzeventig procent van de commerciële huurprijs aan de exploitant betalen. De constructie is dus een mengvorm van het beheren van, en het zijn van gast in je eigen huis.

De exploitant moet de huizen en hun inrichting in goede staat houden, waarbij aan het park een of meer sterren worden toegekend. Op de openbare weg moeten borden komen te staan en het park moet verplicht in het buitenland gepromoot worden. Af en toe komt een inspecteur alles controleren.

Uitzetpremie
Het verhuurcontract met de exploitatiemaatschappij heeft een minimale duur van negen jaar. Indien men de verhuur wil beëindigen, dan kan dit slechts onder zeer bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld door zes maanden voorafgaand aan het einde van de negen jaar verhuurperiode een aangetekende brief met ontvangstbevestiging te sturen of een deurwaardersexploot te richten aan de exploitatiemaatschappij met het bericht dat men de verhuur wenst te beëindigen. Bovendien is de wettelijke regeling omtrent commerciële verhuur in Frankrijk zodanig, dat men bij beëindiging van de commerciële verhuur, de exploitatiemaatschappij een zogenaamde uitzetpremie moet aanbieden. Dit bedrag komt in de praktijk overeen met drie tot vijf jaar de omzet die door de exploitatiemaatschappij gederfd wordt, omdat de woning geen onderdeel meer uitmaakt van hun verhuurbestand. Tevens moet bedacht worden dat de Franse fiscus de BTW in twintig jaar afschrijft met in principe als regel dat voor ieder jaar dat men in die periode niet verhuurt, 1/20 gedeelte van de BTW moet worden terugbetaald. Verkoopt men het pand bijvoorbeeld na negen jaar, dan moet men 11/20 van de BTW terugbetalen.

Beoordeling
De regeling verplicht verder tot een huurprijs die met BTW wordt belast - normaliter is gemeubileerde verhuur vrij van BTW - en dat kan de netto-ontvangsten voor de eigenaar natuurlijk drukken. Ten slotte mag geen der eigenaren per jaar langer dan zes maanden in het park verblijven en moeten in Frankrijk enkele belastingen over de netto-inkomsten worden betaald. In de praktijk worden die (vaak tot nagenoeg nihil) gedrukt omdat veel kosten, hypotheekrente en afschrijvingen van de inkomsten kunnen worden afgetrokken. Aan een résidence de tourisme zijn dus heel wat - positieve en negatieve - aspecten verbonden die u allemaal in uw beoordeling moet betrekken.

Aanvulling d.d. 7 augustus 2009
Bovenstaand artikel is eind vorig jaar geschreven en gepubliceerd in het Mondi magazine. De informatie is nog steeds correct. Echter, inmiddels heeft een wetswijziging plaatsgevonden, waardoor er ook een andere weg is om voor btw-teruggave in aanmerking te komen.

Indien u een nieuw huis koopt in een park waarvoor de résidence de tourisme-regeling geldt, dan kunt u de btw daarover terugkrijgen wanneer het huis structureel wordt verhuurd. Daar gelden echter strenge voorwaarden voor. Tot voor enige tijd gold de verplichting om het huis via een zogenaamde bail commercial ten minste 9 jaar door een professionele verhuurorganisatie te laten verhuren. Dit zorgde voor veel misverstanden en problemen, onder meer omdat de verhuurorganisatie- wanneer het contract daarna niet werd verlengd- een hoge schadevergoeding kon vorderen. Ook de verhuurorganisatie geniet een grote bescherming.

Inmiddels is het toegestaan om voor een andere oplossing te kiezen. Deze andere oplossing houdt in dat er met een professionele verhuurder een mandat d'administration de biens immeubles wordt afgesloten. Bij dit mandat komt de verhuurder een commissie toe per verhuurde week in het kader van een jaarcontract. Wanneer u dat niet wilt verlengen geldt er geen verplichting tot schadevergoeding. Het is dan wél mogelijk om van verhuurder te wisselen. Bedacht moet worden dat- om de btw geheel te kunnen behouden- de woning gedurende 20 aaneengesloten jaren verhuurd moet worden. Stopt u tussentijds, dan moet de btw naar rato worden terugbetaald.

Koopt u het huis via een SCI dan kan de btw ook teruggekregen worden, zij het dat u dan wel een aparte constructie moet opzetten. Dat is een eenmalige operatie waar u niet voor hoeft terug te schrikken. Wordt deze constructie niet toegepast, dan gelden er diverse zeer nadelige fiscale gevolgen. Het valt daarom aan te raden de mogelijkheid van een SCI te bekijken.

Dit artikel is geschreven door Sietze Jan Dijkstra, verbonden aan Steinz & Dijkstra Advocaten.