Verenigd wonen

Als u in Spanje onroerend goed koopt, is de kans zeer groot dat u automatisch lid wordt van de vereniging van appartementseigenaars, waarvan de juridische rechten en plichten zijn vastgelegd in de wet ‘Ley de Propiedad Horizontal’. Wij zetten de belangrijkste punten voor u uiteen.

De ‘Ley de Propiedad Horizontal’ is van toepassing indien u een appartement in een appartementencomplex koopt waarbij bepaalde voorzieningen bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik. Bijvoorbeeld het gezamenlijke gebruik van trappen, liften, verlichting, evenals gezamenlijk onderhoud. Er dient sprake te zijn van een gemeenschap van onroerendgoedeigenaren (communidad de propietarios).

Onroerend goed in een urbanisatie met gemeenschappelijk gebruik van wegen, tuinen, zwembad, straatverlichting waar ook het onderhoud en het management gemeenschappelijk geregeld is, valt niet onder deze wet. In dat geval is de ‘Ley del Suelo’ van toepassing. Er bestaan verschillende gemeenschappen naast elkaar; de meest bekende is de zogenaamde “entidad urbanistica colaboradora de gestión y conservatión”(EUC, de samenwerkende urbanisatie-eenheid voor management en onderhoud). Onroerend goed in een urbanisatie wordt door een andere wet geregeerd dan onroerend goed behorende tot een appartementencomplex. Beide wetten geven de structuur aan waarbinnen voormelde gemeenschappen dienen te opereren. Onroerend goed dat voormelde kenmerken niet bezit, valt niet onder één van deze wetten.

‘Ley de Propiedad Horizontal’
Een groep onroerendgoedeigenaren, die aan de in de wet gestelde eisen voldoet, is verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten. Onder de wet valt dat de verkoper van onroerend goed de koper op de hoogte dient te stellen van het bestaan van de vereniging van appartementseigenaars. Als er in het geval van nieuwbouw nog geen vereniging bestaat, is de projectontwikkelaar verplicht een vereniging van appartementseigenaars op te richten met de daarbij behorende statuten. Tevens dient hij een indeling te maken van het onroerend goed in gemeenschappelijk- en privé-eigendom. De indeling en de statuten dient hij in te schrijven in het kadaster.

Wat zijn nu de rechten en plichten van de leden van voormelde vereniging?

De leden hebben de volgende rechten:

• het recht op gebruik van alle gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen;
• het recht om geïnformeerd te worden omtrent alle activiteiten van de vereniging, deel te nemen aan diens vergaderingen en voorstellen te doen;
• het recht zich te verzetten tegen overtredingen van een artikel van de statuten, de wet of andere regelingen (onder andere het huishoudelijk reglement), opgesteld door de vereniging;
• het recht te protesteren tegen beslissingen, genomen in vergaderingen van voormelde vereniging;
• het recht zich te laten verkiezen in het bestuur in de functie van bijvoorbeeld president, vice-president, secretaris of administrateur;
• het recht op inzage van de statuten, de administratie en verder alle documenten, welke betrekking hebben op het reilen en zeilen van de vereniging.

De leden hebben de volgende verplichtingen:

• de vereisten, voortvloeiende uit wet, de statuten en andere regelingen, opgesteld door vereniging, na te leven;
• het toestaan van reparaties in/aan zijn/haar privé-eigendom ten behoeve van gemeenschappelijke zaken (zoals waterleidingen en elektrische installaties);
• zijn/haar privé-eigendom in goede staat van onderhoud te houden en niet te gebruiken voor doeleinden die last veroorzaken voor de andere leden;
• gemeenschappelijke zaken en voorzieningen te respecteren en te beschermen;
• de servicekosten (cuotas) voldoen.

Om onaangename verrassingen te voorkomen, moet u alle relevante stukken grondig bestuderen. Het is uitdrukkelijk aan te raden de kadastrale uittreksels, de onderhavige notariële akte, de statuten en het huishoudelijk reglement door een adviseur te laten beoordelen. Er moet altijd naar de volgende zaken gekeken worden:

• hoeveel dient u per jaar aan cuotas te betalen (Bij oudere complexen kan dit tegenvallen.);
• heeft de vorige eigenaar aan al zijn verplichtingen voldaan? (U bent als nieuwe eigenaar ook verantwoordelijk voor achterstallige betalingen -evenwel beperkter kan zelfs beslag gelegd worden op uw eigendom.);
• hoe staat het met eventueel achterstallig onderhoud?;
• heeft de vereniging schulden? (Als nieuwe eigenaar dient u daaraan mee te betalen.);
• zijn er in de nabije toekomst nog grote uitgaven te verwachten? (nieuwe installaties, etcetera);
• voldoet de communidad aan de wettelijke vereisten? ( Het kan zeer kostbaar worden, indien dit niet het geval is.);
• zijn veranderingen en verbouwingen aan het onroerend goed niet illegaal? (Dat wil zeggen: is hiervoor de juiste toestemming verkregen? U kunt namelijk de verplichting opgelegd krijgen, dat indien de toestemming niet aanwezig is, u het één en ander op eigen kosten in de ‘oude’ staat dient terug te brengen.).

De statuten en het daarbij huishoudelijk reglement zijn tevens zeker een nader onderzoek waard. Er kunnen regelingen instaan, die niet aan uw wensen voldoen. Denk daar bij aan regelingen omtrent onderhoud, de kleur van de buitengevel, het houden van huisdieren, het gebruik van het zwembad en andere gemeenschappelijke zaken, het parkeren van auto’s, etcetera.

Om de vereniging van appartementseigenaars draaiende te houden, is er een bestuur aangesteld. De belangrijkste spelers in het geheel zijn:

• de president;
• de eventuele vice-president(en);
• de administrateur;
• de secretaris (m/v).

De taken van alle genoemde functionarissen kunnen in één persoon verenigd zijn.

De president
Deze functionaris speelt de belangrijkste rol in het geheel; hij vertegenwoordigt de vereniging in- en buiten rechte, en wordt verkozen uit en door de andere leden voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing. Zijn taken zijn:

• het bijeenroepen van de algemene vergadering;
• het voorzitten van de vergadering;
• het uitvoeren van besluiten, genomen in de vergadering;
• het vertegenwoordigen van de vereniging in- en buiten rechte.

De vice-president
Deze functionaris heeft geen andere specifieke taken dan het vervangen van de president, en het uitvoeren van taken, die hem worden opgedragen door de algemene vergadering.

De administrateur
Deze functionaris wordt gekozen door de leden, maar behoeft zelf geen lid te zijn, en wordt eveneens gekozen voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing, terwijl zijn taken liggen op het gebied van management van het gehele onroerend goed, de installaties en de voorzieningen, alsmede de boekhouding.

De secretaris (m/v)
Deze functionaris wordt op dezelfde wijze benoemd als de president en administreert het geheel.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje