Verhuur van uw woning in Portugal

Niet zelden wordt een tweede woning of appartement aangekocht met de gedachte een gedeelte van de aankoop terug te verdienen door middel van verhuur. In Portugal zijn daarvoor zeker mogelijkheden, maar dient u zich wel te houden aan de wet betreffende de Alojamento Local (AL), vergelijkbaar met kleinschalige toeristenverhuur. Deze wet staat de stadsbesturen en VvE toe te beslissen over het wel of niet verlenen van een AL-vergunning. De meest recente wet dateert van oktober 2018.

Beperkingsgebieden
Er kunnen door het stadsbestuur beschermde zones worden ingesteld met als doel het sociale karakter van een wijk en plaats te behouden. Het instellen van deze beschermde zones moet volgens reglementen plaatsvinden en duidelijk gemotiveerd worden. Bij alle nieuwe aanvragen voor een Alojamento Local moet hiernaar gekeken worden waardoor het mogelijk is dat het aantal AL-etablissementen wordt gelimiteerd. Het aantal woningen in de buurt, wijk en plaats is bepalend. De beperkingsgebieden moeten om de twee jaar door de gemeente of het stadsbestuur worden beoordeeld.

Een eigenaar mag maximaal zeven AL-etablissementen uitbaten. Dit criterium is enkel van toepassing voor aanvragen na aanpassing van de wet in 2018.

Voorafgaande mededeling
De registratie van AL-etablissementen moet verplicht gedaan worden door middel van een voorafgaande mededeling met een termijn gericht aan de bevoegde burgemeester van het stadsbestuur. In het geval van de oprichting van een ‘hostel’ moet aan de voorafgaande mededeling verplicht de “akte van de algemene vergadering van de mede-eigenaren” worden bijgevoegd, waarin staat dat de mede-eigenaren toestemming geven voor oprichting van een hostel.

Als de eigenaar de activiteit wil stopzetten, moet hij overgaan tot opheffing van de registratie van het etablissement.

Toestemming mede-eigenaren
Er mogen geen hostels opgericht en uitgebaat worden in horizontaal eigendom, in gebouwen waar zich privéwoningen bevinden, zonder toestemming van de mede-eigenaren. Als de AL-activiteit uitgevoerd wordt in een autonoom deel, kan in een vergadering van de mede-eigenaren, middels gemotiveerde beraadslaging, verzet aangetekend worden tegen deze voorgenomen activiteit. Dit moet goedgekeurd worden door meer dan de helft van de mede-eigenaren. Verzet kan bijvoorbeeld ingediend worden vanwege herhaalde handelingen die het normaal gebruik van het gebouw verstoren of ongemak veroorzaken en de rust van de mede-eigenaren beïnvloeden.

De wet bepaalt ook dat het appartementencomplex kan overgaan tot het opleggen van het betalen van een extra bijdrage die overeenstemt met de onkosten die voortkomen uit het extra gebruik van de gemeenschappelijke delen door het gebouwdeel dat de AL-activiteit uitvoert. Deze mag maximaal dertig procent bedragen van de betreffende jaarlijkse bijdrage.

Controle
De Alojamento Local moet verplicht een informatieboek hebben over de werking van het etablissement. Daarin moet informatie staan over onder andere het ophalen van het afval en de voorzorgen die genomen worden om de rust van de buren te garanderen. Het boek moet beschikbaar zijn in het Portugees en het Engels en minimaal in nog twee andere vreemde talen.

De AL-etablissementen moeten verplicht een verzekering hebben tegen de wettelijke aansprakelijkheid die meerdere risico’s dekt. Het gebrek aan een geldige verzekering kan leiden tot de opheffing van de AL-registratie.

De controle van de Alojamento Local, de operationele aanpak en het opleggen van boetes en bijkomende sancties, valt onder de bevoegdheid van de Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE – Instantie voor Economische en Voedselveiligheid) en van het stadsbestuur.

Dr. Bruno Fermin Melo is als Nederlands sprekende advocaat actief in de Algarve.

---

Terug naar overzicht