Een makelaar mag niet twee opdrachtgevers dienen
Degene die een makelaar inschakelt om een woning of bedrijfsgebouw te kopen of verkopen moet deze makelaar volledig kunnen vertrouwen en mag tegen zijn opdrachtgever geen eigen belang verzwijgen.Blog Mr. drs. M. Buitelaar
Degene die een makelaar inschakelt om een woning of bedrijfsgebouw te kopen of verkopen moet deze makelaar volledig kunnen vertrouwen. De opdrachtgever die de makelaar inschakelt, moet er vanuit kunnen gaan dat de makelaar alleen zijn belangen dient. Het zou bijvoorbeeld zeer frustrerend zijn voor de koper van een woning, indien deze er na aankoop van de woning achter komt dat de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar ook de belangen van de verkoper heeft gediend. De koper die een makelaar heeft ingeschakeld heeft immers belang bij een zo laag mogelijke prijs voor de woning terwijl de verkoper belang heeft bij een zo hoog mogelijke prijs voor de woning. Ook andere vormen van belangenverstrengeling aan de zijde van makelaars zijn onwenselijk."
De wetgever heeft hierop ingespeeld door in de wet op te nemen dat het voor een makelaar verboden is om twee heren te dienen (artikel 7:417 BW) of zich schuldig te maken aan andere vormen van belangenverstrengeling (artikel 7:418 BW). Indien de makelaar derhalve zich schuldig maakt aan het optreden voor twee verschillende partijen waarvan de belangen tegenover gesteld zijn of een andere ongewenste vorm van belangenverstrengeling, heeft de wetgever bepaald dat in zo’n situatie de makelaar zijn volledige recht op loon (ook wel “courtage” genoemd) verliest. Op deze manier heeft de wetgever ervoor gezorgd dat er een prikkel is ingebouwd voor de makelaar om uitsluitend de belangen te dienen van zijn opdrachtgever en niet de belangen van derden.
| ANP: Makelaars vinden het onjuist dat iedereen zich makelaar kan noemen en het beroep niet meer beschermd is. Afschaffing van de beëdiging in 2001 onder het ministerschap van Annemarie Jorritsma van Economische Zaken was volgens het gros van de ondervraagden een enorme fout. |
Mondi: "Is dit ook van toepassing als een makelaar of bemiddelaar vastgoed aanbiedt uit het buitenland op de Nederlandse markt, bijvoorbeeld een woning in Italië, Oostenrijk, Spanje of Frankrijk?"
Buitelaar: "Ja, indien op de bemiddelingsovereenkomst Nederlands recht van toepassing is geldt dit ook voor vastgoed in het buitenland of een bemiddelaar uit het buitenland. Het komt echter verrassend vaak voor dat de makelaar toch (heimelijk) de belangen dient van anderen dan zijn opdrachtgever. Vervolgens maakt de makelaar aanspraak op loon en weigert de opdrachtgever – na de ontdekking van de belangenverstrengeling – tot betaling over te gaan. In een gerechtelijke procedure vordert de makelaar dan betaling van loon en is het aan de opdrachtgever om te bewijzen dat de makelaar ook de belangen heeft gediend van anderen waardoor hij zijn recht op loon verloren heeft. Ook komt het regelmatig voor dat de opdrachtgever de courtage al betaald heeft en hij er daarna achter komt dat de makelaar ook de belangen van een derde heeft gediend.De opdrachtgever kan dan trachten in een gerechtelijke procedure om de betaalde courtage terug te krijgen door een beroep te doen op onverschuldigde betaling van de courtage, nu de makelaar zijn recht op loon verspeeld heeft door ook de belangen van derden te dienen. Dit leidt tot interessante gerechtelijke procedures.
Dit blog is van algemene aard, er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Indien u vrijblijvend verder geïnformeerd wilt worden, kunt u contact opnemen met mr. drs. M. Buitelaar. Binnen EBH Elshof Advocaten houdt de heer Buitelaar zich onder meer bezig met geschillen over (bemiddelings)overeenkomsten.
Geschreven door Rob Smulders
Datum: 10-11-2016
Datum: 10-11-2016
Terug naar overzicht
