Technische staat Franse woning

Iedereen die zijn woning wil verkopen, is wettelijk verplicht, voorafgaand aan het voorlopige koopcontract, het Dossier Diagnostique Technique (DDT-rapport) te overleggen.

Bij aan- en verkoop van een woning in Nederland is het vaststellen van de technische staat daarvan een zaak voor de koper. De koper heeft onderzoekplicht en de verkoper informatieplicht. In de regel komen de kosten voor onderzoek voor rekening van de koper. In Frankrijk is het andersom. Iedereen die zijn woning wil verkopen, is wettelijk verplicht, voorafgaand aan het voorlopige koopcontract (Compromis de Vente), het Dossier Diagnostique Technique (DDT-rapport) te overleggen. De kosten van dit rapport, 300-400 euro, komen voor rekening van de verkoper.

Bron:	Ir. Ad Popper, Xilion

DDT-rapporten worden opgemaakt door het COFRAC (Comité d’accreditation français), gecertificeerde diagnostische bureaus. COFRAC is tevens de toezichthouder op professionaliteit en gedrag. Zo is het diagnostisch bureau verboden om een relatie met de notaris te hebben of geld aan te nemen van de makelaar.

Een diagnostisch rapport bestaat uit onderdelen (Certificates) met verschillende geldigheidsduur. De onderdelen betreffen:

• Energielabel zoals wij dat ook in Nederland kennen. In elke advertentie-uiting, ook op een website, moet het energielabel erbij staan. Geldigheid: 10 jaar.
• Asbest of gebruik van asbesthoudende materialen. Hoewel verboden is het niet verplicht die te verwijderen in tweede woningen. Indien er geen asbest wordt aangetroffen, dan geldt dit onderdeel voor onbeperkte duur.
• Termieten. Grofweg is dit onderzoek verplicht voor het zuidelijke deel van Frankrijk. Behalve termieten wordt er ook gekeken naar houtworm en houtzwam. Indien dat wordt aangetroffen is de verkoper verplicht de aangetaste delen te laten behandelen. Geldigheid: 6 maanden.
• Loodhoudende materialen. Gemeten wordt of de straling een norm overschrijdt die gevolgen kan hebben op de gezondheid. In dat onderzoek is ook plaats ingeruimd naar tekenen van verval of achterstallig onderhoud (dégradation du bâti). Zijn er vochtplekken of verweringen waar te nemen onder vloeren, plafond of muren? Zo ja, dan wordt dat vermeld. Geldigheid: 1 jaar.
• Staat van de elektriciteit indien deze meer dan 15 jaar oud is. Gekeken wordt naar de veiligheid. Indien dat afwijkt van de norm, dan wordt dat vermeld. Renovaties moeten worden uitgevoerd door een gecertificeerde elektricien op kosten van de koper. Geldigheid: 3 jaar.
• Natuur- of technische risico’s. Dat onderdeel is verplicht als de gemeente een voorzorgplan heeft (Plan de Prévention) op die risico’s. In de praktijk is het een kaart waaruit blijkt of uw woning in bijvoorbeeld een overstromingsgebied ligt. Geldigheid: 6 maanden.
• Staat van de gasinstallatie indien deze ouder is dan 15 jaar. Indien deze als onveilig wordt bestempeld, dan moet Gaz de France worden ingeschakeld door de verkoper. Geldigheid: 3 jaar.
• Indien het een appartement of residentie betreft, wordt het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak (Loi Carré) opgemeten. Indien de oppervlakte vijf procent minder is dan wat verkoper opgeeft, moet deze zijn prijs proportioneel naar beneden bijstellen.
• Staat van de septic tank (indien van toepassing). Indien deze niet voldoet aan de normen, dan is de koper verplicht deze binnen 1 jaar binnen de normen te brengen. Geldigheid: 1 jaar.
• Sinds maart 2015 wordt ook gekeken of de verplicht gestelde rookmelder werkt.

Samenvattend geeft het DDT-rapport een globale indruk van hoe de technische staat van de woning is. Indien in een (online) advertentie het energielabel is geplaatst, kunt u in de regel ervan uitgaan dat de eigenaar ook het volledige DDT-rapport in bezit heeft. Als onderdeel van de waardebepaling van de woning, is het raadzaam het DDT-rapport direct van de eigenaar op te vragen.

Uitgebreid rapport
Wat betreft de natuur- en technische risico’s betrekt Xilion de gegevens uit dezelfde bronnen, waar het diagnostisch bureau ze ook vandaan haalt, en voegt daar bodemvervuiling door verontreiniging uit het verleden of op het kavel verdwenen fabrieken aan toe. Wat betreft de natuurrisico’s wordt ook kritisch gekeken of het kavel staat op ademende kleigrond (Retrait-Gonflement des Argiles); de tweede schadepost op de fundering. Tot slot worden de risico’s op behoud van levenscomfort belicht zoals het verschijnen van windmolenparken, landschapsverandering door bestemmingsplannen of vliegtuiglawaai. De aanvullende gegevens worden gerapporteerd in het zogenaamde Plus-katern van het DDT-rapport.

Dit artikel is geschreven door Ad Popper van Xilion. Hij is gespecialiseerd in online waardebepaling en -omgevingsanalyse van uw Franse woning.

---

Terug naar overzicht