Gegevens opzoeken in het Hongaarse kadaster

Aangezien helaas niet zelden blijkt dat buitenlanders menen eigenaar te zijn van iets, terwijl ze dat niet geheel, of in het geheel niet zijn, in deze bijdrage een toelichting op de kadastrale registratie in Hongarije.

De leden van Mondi hebben de gelegenheid om onbeperkt vragen te stellen over alles wat (in)direct te maken heeft met de aanschaf of bezit van vastgoed in het buitenland. Zeer regelmatig wordt naast het beantwoorden van de vraag dieper ingegaan op de materie via een publicatie. En die publicaties leiden weer tot nieuwe vragen over de situatie van hetzelfde vraagstuk in andere landen. Want Mondi kan niet voldoende benadrukken: ieder land, ook binnen Europa, heeft zo zijn eigen wetten, regels, cultuurverschillen, taalbarrières en andere gewoontes.

Het is dan ook wel logisch dat de publicatie Bieden op Spaanse woning lijdt tot vragen over de situatie in andere landen.

Vraag
Mijn vraag betreft het inzicht in de prijzen van een woning. In Nederland kan via het kadaster inzage worden verkregen in de prijs van een woning. Voor zover mij bekend kan de prijs, waarvoor een woning is verkocht, worden opgevraagd.
Mijn vraag is nu; Is deze informatie ook verkrijgbaar in het buitenland bij het kadaster in dat betreffende land. In mijn geval betreft het onroerend goed in Hongarije. In verband met een mogelijke koop of verkoop kan het voor de prijsbepaling interessant zijn om de laatste transactieprijs te weten.
Ik zie met belangstelling reacties tegemoet.

Antwoord
In veel landen ten zuiden van Nederland komt de daadwerkelijke koopprijs niet per definitie overeen met de prijs zoals vermeld staat in het kadaster, als deze prijs al geregistreerd wordt. In Hongarije kunt u geen transactieprijzen terugvinden in het kadaster.

Kadaster Hongarije
Het algemene doel is de officiële registratie en het beheer van gegevens over alle grond en andere objecten, en waarborging van de naleving van eigendomsrechten en andere rechten met betrekking tot objecten, door een eenduidig, authentiek kadastraal systeem en de hiervoor benodigde infrastructuur te bieden.
Het verenigde landregistratiesysteem heeft bovendien twee specifieke doelstellingen. In juridisch opzicht biedt het kadaster bescherming voor eigendomsrechten en aktes. Het kadaster biedt ook zekerheid aan bonafide bezitters en bevordert het winstgevend gebruik van onroerend goed. Het economische doel van het systeem is anderzijds om een eenduidige basis te bieden om financiële verplichtingen aan te gaan teneinde governance en investeringen in vastgoed te bevorderen door de terbeschikkingstelling van statistische gegevens, en om diensten aan de maatschappij in het algemeen te leveren.

Waardebepaling
Voor de waardebepaling adviseert Mondi een erkende taxateur in te schakelen. De kosten voor een officieel taxatierapport bedragen tussen 250 en 400 euro. Ook een aankoopmakelaar kan zijn vergoeding meer dan waard zijn. Zeker als u een buitenlandse koper bent en niet op de hoogte bent van de bouwtechnische aspecten van de woning.

Bronnen: Europees e-justitieportaal, GeGe Makelaardij & Taxaties KFT, vraag- en antwoordmodule Mondi

---

Mr.drs. Robert H.C. Kemkers gaat als directeur van de GeGe Groep (makelaars & juristen in Hongarije) uitgebreider in hoe en welke gegevens men kan opzoeken in het Hongaarse kadaster.

“De laatste tijd bereikte mij van meerdere kanten het verzoek van klanten om enkele gegevens na te zoeken in het kadaster. Dikwijls bleek dat eenvoudig, doch op bepaalde vragen kon ik geen antwoord geven, omdat niet alles door het Hongaarse kadaster wordt geregistreerd of openbaar is. Aangezien helaas niet zelden blijkt dat buitenlanders menen eigenaar te zijn van iets, terwijl ze dat niet geheel, of in het geheel niet zijn, in deze bijdrage een toelichting op de kadastrale registratie in Hongarije.

De eigendomsregistratie van onroerend goed wordt in Hongarije bijgehouden door het kadaster (földhivatal). Dit maakt tegenwoordig onderdeel uit van het districtskantoor (járási hivatal). De meeste districten hebben een eigen kadaster, maar kleinere districten, zoals Sellye, Pécsvárad, Sásd, enzovoort, vallen onder een naburig groter district. De indeling valt redelijk samen met die van de gerechten en notarissen, maar soms zijn er bij enkele dorpen verschillen in de indelingen. Op provinciaal niveau zijn de kadasters administratief samengevoegd, bepaalde handelingen en registraties vinden daar plaats, al is het districtsniveau in principe het aanspreekpunt voor de cliënten.

Gewaarmerkt uittreksel of kopie?
Vroeger kon men alleen in het kadaster dat competent is voor de gemeente waar het onroerend goed is gelegen iets opzoeken, later als men het kadastrale nummer (helyrajzi szám; afk.: hrsz.) wist in elk kadaster. Tegenwoordig kunnen ook ‘op adres’ bij andere kadasters gegevens opgevraagd worden en tegen betaling op internet, als men daarvoor zich geregistreerd heeft en een toegangscode heeft. De meeste advocaten en notarissen hebben dit, daarnaast kan elke inwoner van Hongarije zich laten registreren, maar dat vergt diverse handelingen en een bezoek aan en registratie bij het districtskantoor. Het bij het bevoegde kadaster inzien van gegevens is mogelijk tijdens de, per kadaster wisselende, openingstijden en is in principe gratis. Een gewaarmerkt origineel uittreksel (hiteles tulajdonlap) kost 6.600 forint per kadastraal nummer; een plattegrond met de grenzen van het perceel kan men ook kopen. Daarnaast zijn dezelfde gegevens ook via internet op te vragen, men bespaart dan de reis naar het kadaster, hoeft niet in de rij te staan en de prijzen zijn lager. Dit uittreksel is dan echter niet gewaarmerkt, het is immers niet afgedrukt op beveiligd papier en niet voorzien van een hologram. Zo’n kopie kan ook bij advocaten, notarissen en soms ook architecten en sommige makelaars opgevraagd worden; zo kan men van alles te weten komen over het soort onroerend goed, de oppervlakte, eigendomssituatie, eventuele schulden of beslagen, enzovoort. Voor veel gevallen zal dit voldoende zijn en is een gewaarmerkt exemplaar niet nodig. Steeds meer overheidsinstanties accepteren een dergelijk blad ook, maar voor officiële aanvragen en vergunningen is een gewaarmerkt eigendomsblad en plattegrond vereist.

Kadastrale omschrijving
In principe staan op de tulajdonlap de volgende gegevens. Bovenaan staat het kadastrale nummer en als het onroerend goed een adres heeft, vaak ook de straatnaam en het huisnummer. Met regelmaat is dit niet correct, omdat zeker in het verleden gemeenten vergaten een straatnaamwijziging of aanpassing in de huinummering door te geven. Vandaar dat altijd het kadastrale nummer leidend is! Vervolgens is er onder het deel met Romeinse I de kadastrale omschrijving van het perceel, bijvoorbeeld woonhuis en erf, bijgebouw, onbebouwd bouwperceel, akker, weiland, of een combinatie hiervan. Daarachter staat de oppervlakte en in geval van agrarische objecten de ‘agrarische waarde’ uitgedrukt in AK; zogenoemde ‘Gouden Kronen’. Met name bij agrarische objecten, in het buitengebied of op de wijn- en boomgaard, de zártkert, is er ook vaak nog een onderverdeling van de grond, dit is dan met een kleine letter aangegeven. Eventuele registraties als monument of andere bijzondere bepalingen, zoals een recht van overpad of andere erfdienstbaarheden, kan men direct hieronder vinden. De afgelopen twee decennia zijn vrijwel alle percelen in Hongarije opnieuw, exacter digitaal opgemeten; er kan daarom nog wel eens een afwijking zijn in de oppervlakte in vergelijking met oudere koopakten en uittreksels. Het meest recente is altijd leidend, daarom is dit voor officiële doeleinden doorgaans hoogstens 30 dagen geldig.

Vervolgens vindt men onder II de eigenaren: naam, moedersnaam, geboortejaar en adres staan als het goed is vermeld, samen met het deel van het eigendom. Indien men het volledige uittreksel opvraagt, kan men ook de vorige eigenaren zien en de datum en titel van de eigendomswisseling. De eigenaren staan vermeld in chronologische volgorde, indien iemand geschrapt is als eigenaar of een andere aantekening is niet meer geldig, dan staat er een zwart streepje door het volgnummer. Onder deel III staan bijzonderheden vermeld, waaronder (hypothecaire) lasten, vruchtgebruik, eventueel een datum voor een publieke verkoop in geval van beslaglegging, enzovoort. Dit is een heel belangrijk deel, het kan informatie bevatten die van belang is bij verkoop, en is minstens zo belangrijk als de eigendomsvraag.

Prijzen moeilijk in te schatten
Het kadasterblad biedt geen enkele informatie over waarde of verkoopprijs van het onroerend goed. Dit wordt door het kadaster ook niet geregistreerd. In bijzondere gevallen kan men een koopakte uit het archief opvragen, maar de daarin vermelde koopsom biedt geen enkele houvast: niet zelden, waarschijnlijk vaker niet dan wel, staat er een lagere koopsom vermeld dan het feitelijk betaalde bedrag, om zo minder winst- en overdrachtsbelasting te betalen, of juist een hogere om meer geld bij een hypotheekaanvraag te kunnen krijgen. Aangezien men in Hongarije geen vermogensbelasting kent en ook voor andere doeleinden geen ‘WOZ-waarde’ hanteert, wordt dit dus ook niet geregistreerd en zijn er op dit punt ook eigenlijk geen betrouwbare schattingen te maken; het Hongaarse Bureau voor de Statistiek weet dat en zowel hierom, als ook het feit dat er eigenlijk te weinig verkooptransacties plaatsvinden op dit moment zijn er in Hongarije geen actuele, nauwkeurige landelijke cijfers over de ontwikkeling van de verkoopprijzen van onroerend goed. Indien men daar behoefte aan heeft, is men aangewezen op een taxatie door een makelaar of andere taxateur.”

Voorbeeld van een ‘tulajdonlap’, een Hongaars kadastraal uittreksel en een voorbeeld van een ‘térképmásolat’, een Hongaarse kadastrale kaart:  Download PDF: Voorbeelden_Hongaars_kadaster
 

---

Terug naar overzicht