Perikelen rond de vermogenswinstbelasting

Als u besluit om uw huis in Frankrijk te gaan verkopen, krijgt u in bepaalde gevallen te maken met de heffing van Franse belasting over de vermogenswinst (plus-values). Sinds 1 januari 2004 geldt dat u geen rol meer krijgt toebedeeld bij het bepalen, declareren en innen van de vermogenswinstbelasting. De notaris en de fiscaal vertegenwoordiger nemen alles uit handen.

De notaris is sinds 2004 de spin in het web geworden die de akte opstelt, maar ook tevens zorg moet dragen voor alle formaliteiten rondom de vermogenswinstbelasting. Indien u als niet-inwoner van Frankrijk uw tweede huis verkoopt, komt daar dan ook nog eens de ‘fiscaal vertegenwoordiger’ bij. Deze laatste neemt dan de rol van de notaris over om de vermogenswinstbelasting te bepalen. In de praktijk leveren de kwesties rond de Franse plus-values vele hoofdbrekers en vaak ook frustraties op. Dit artikel behandelt in hoofdlijnen de knelpunten rond de Franse plus-values regeling. Immers een gewaarschuwd mens telt voor twee.

Inflatie
Het is verdedigbaar om te stellen dat een behaalde vermogenswinst voor een gedeelte voortkomt uit inflatie. Het zou dus logisch zijn dat de aankoopprijs van een huis en gemaakte kosten worden gecorrigeerd met een inflatiefactor. Echter onder de Franse plus-values regeling is het niet mogelijk om rekening te houden met inflatie. U heeft wel recht op een korting op de vermogenswinst van tien procent per jaar vanaf het vijfde jaar dat u eigenaar was. Met andere woorden na vijftien jaar wordt er geen vermogenswinstbelasting meer geheven. Dit geldt ook indien u uw huis in een Société Civile Immobilière (SCI) heeft gekocht. Echter indien een buitenlandse rechtspersoon, belast voor de vennootschapsbelasting (bijvoorbeeld een BV of NV), eigenaar is van de onroerende zaak geldt er geen enkele vermindering. Leningen op uw woning (en betaalde hypotheekrente) worden altijd genegeerd bij het bepalen van de door u behaalde vermogenswinst. Indien u facturen bent kwijtgeraakt, is het niet mogelijk om door een expert een schatting te laten maken van de gedane werkzaamheden. Het opstellen van een rapport heeft geen enkele zin. Alleen officiele facturen worden in aanmerking genomen. In de praktijk bieden experts toch vaak zo’n rapport aan. Waarschijnlijk komt dat omdat veel experts te weinig kennis hebben inzake de verscherpte regels van de plus values.

Onbeperkte aansprakelijkheid
In plaats van de daadwerkelijk gemaakte kosten op te tellen bij de aanschafprijs mag u ook kiezen om gebruik te maken van een speciaal forfait (vijftien procent van de aanschafprijs van de onroerende zaak) voor werkzaamheden. Echter dit kan alleen als u het huis langer dan vijf jaar in uw bezit heeft gehad. U hoeft dan ook geen facturen meer te overleggen en indien uw kosten lager zijn dan vijftien procent van de aanschafprijs heeft u een mooi voordeel. Er gelden standaard belastingtarieven. Als niet-inwoner van Frankrijk betaalt u zestien procent belasting, indien u woonachtig bent binnen de Europese Unie (of in IJsland dan wel Noorwegen). Woont u buiten de Europese Unie, dan betaalt u 33,33 procent. Voor inwoners van Frankrijk geldt dat u over de behaalde vermogenwinst op een tweede woning zevenentwintig procent belasting betaalt (de voorgenoemde zestien procent inkomstenbelasting en elf procent sociale contributies). Voor buitenlandse entiteiten, bijvoorbeeld een BV, die een huis in hun bezit hebben geldt een standaard tarief van 33,33 procent. Al deze bedragen worden direct door de notaris op de verkoopprijs ingehouden.

Als niet- inwoner van Frankrijk wordt u in geval van verkoop bijna altijd geconfronteerd met de verplichte fiscaal vertegenwoordiger. Een fiscaal vertegenwoordiger ondertekent uw belastingaangifte, garandeert de exactheid en beantwoordt eventuele vragen van de Franse fiscus. U heeft daardoor geen enkele controle meer en geeft de ‘macht’ uithanden aan de fiscaal vertegenwoordiger. Belangrijker is nog dat hij ook verantwoordelijk wordt voor het toekomstige risico van een controle door de Franse fiscus. Niet u maar de fiscaal vertegenwoordiger moet de eventuele extra te betalen belasting en boetes voldoen. In dat kader heeft de fiscaal vertegenwoordiger een onbeperkte aansprakelijkheid.

Risico
Niet zo maar iedereen kan zich fiscaal vertegenwoordiger noemen. Op dit moment zijn er een paar bedrijven (bijvoorbeeld SARF en Financière Accréditée) officieel erkend door de Franse fiscus. Daarnaast kunnen personen fiscaal woonachtig in Frankrijk per dossier een erkenning aanvragen. De kosten van de fiscaal vertegenwoordiger bedragen in beginsel één procent (exclusief BTW) van de verkoopprijs. Wat doet de fiscaal vertegenwoordiger nu precies voor die een procent? De hoofdtaak van de fiscale vertegenwoordiger is om de door u ingediende facturen te controleren. Geldige facturen worden bij de aankoopprijs van de onroerende zaak opgeteld en verminderen dus de te betalen plus-values. Afhankelijk van het aantal te controleren facturen of zelfs het gebruik van het al eerder genoemde standaard forfait van vijftien procent verschilt de werklast van de fiscaal vertegenwoordiger en ook zijn risico. Immers onder het forfait loopt hij weinig tot geen risico. Aangezien de fiscaal vertegenwoordiger geen overheidsorgaan is of notaris kunt u over de te betalen kosten dus ook onderhandelen. Immers voor weinig werk behoeft niet hetzelfde betaald te worden als voor veel werk. In de praktijk is het bijna altijd mogelijk om de kosten te verminderen tot zo’n 0,75 procent (inclusief BTW) en soms zelfs nog minder. Trouwens u zult er al snel achter komen dat de fiscaal vertegenwoordiger zeer weinig risico wenst te nemen. Facturen waar dus ook maar iets mis mee is, worden stelselmatig verworpen. Dat is een rare situatie omdat in de honoraria van de fiscaal vertegenwoordiger een risico-element wordt verdisconteerd. De klant krijgt dan ook vrij snel het gevoel dat de fiscaal vertegenwoordiger alleen zijn eigen belangen dient en erg duur is. Het komt wel voor dat de fiscaal vertegenwoordiger akkoord gaat om wat meer risico te nemen, maar in dat geval vraagt hij bijna altijd een bankgarantie of eist dat u geld blokkeert op een door hem gekozen rekening. En dat alles voor een periode van 4 jaar. Hetgeen overeenkomt met de uiterste controle datum.

Correcte factuur
De problemen ontstaan meestal bij het wel of niet in aanmerking nemen van de verbouwingskosten. Verbouwingskosten worden alleen meegerekend indien zij zijn verricht door officiële bedrijven en onder voorbehoud van correcte facturen. De verkoper moet de facturen hebben betaald en dit kunnen bewijzen. De notaris en fiscaal vertegenwoordiger vragen dus naar de relevante bankafschriften. Alle werkzaamheden verricht door u zelf of door werknemers van u worden simpelweg genegeerd (tenzij er sprake is van nieuwbouw). Absolute voorzichtigheid is geboden als u zelf de materialen aankoopt en die vervolgens laat installeren door een officieel bedrijf. Indien u namelijk liever zelf de tegeltjes uit Italië haalt en laat installeren door het Franse bedrijf, worden de desbetreffende facturen niet meegeteld. De kosten die verband houden met de bouw, herbouw, vergroting of verbetering van de onroerende zaak worden meegerekend. Onderhoudskosten en grote reparaties worden niet meegerekend. Een eventuele verfbeurt of reparatie van gaten in een dak vallen onder onderhoudskosten. Als u een nieuw gedeelte aan uw huis aanbouwt of de badkamer volledig stript en opnieuw herbouwt mag u deze facturen bij de aanschafprijs optellen, mits een officieel bedrijf de werkzaamheden heeft verricht en de factuur correct is opgesteld en door u persoonlijk is betaald. Ook de installatie van een centrale verwarming wordt meegeteld. Echter de installatie van een elektrische verwarming telt weer niet mee. Immers een elektrische verwarming zit niet nagelvast en is derhalve geen onroerende maar een roerende zaak. Roerende zaken worden altijd genegeerd. Het is niet altijd even duidelijk of iets als roerend dan wel onroerend moet worden aangemerkt. Bij twijfel is het goed om foto’s te maken en die aan de fiscaal vertegenwoordiger te geven. In de praktijk gaat de fiscaal vertegenwoordiger namelijk nooit op locatie kijken en werkt dus volledig op basis van papieren documenten.

We hebben in dit artikel slechts een aantal voorbeelden gegeven van perikelen rond de bepaling van de Franse plus-values. Er zijn er jammer genoeg nog veel meer. Een gewaarschuwd mens telt dus voor twee en als u wilt gaan verkopen moet u uw dossier goed voorbereiden.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Frankrijk