Ontwikkeling van de Tsjechische markt

Tsjechië lijkt het moeilijk te hebben. De huizenverkopen zijn flink teruggelopen en ook economisch heeft het land de wind niet mee. Daar komt bij dat de politieke situatie bijzonder gecompliceerd is. Toch zijn er enkele lichtpunten. In dit artikel worden de economische ontwikkelingen van Tsjechië nader belicht en wordt gekeken naar de vooruitzichten van de Tsjechische onroerendgoedmarkt.

Tsjechië heeft in 2009 een politiek en economisch zwaar jaar achter de rug. Te midden van het voorzitterschap van de Europese Unie werd de regering weggestemd, waarna een regering van politiek niet-gebonden deskundigen in het leven werd geroepen. Deze regering heeft het door haar geringe politieke draagvlak zwaar. De politieke crisis zal in Tsjechië daarom voortduren tot na de parlementaire verkiezingen van 28 en 29 mei 2010.

Werkeloosheid
Daarnaast heeft Tsjechië te maken met een sterk gestegen begrotingstekort van € 7,4 mld., wat overeenkomt met 6,8 procent van het Tsjechische bruto nationaal product (bnp). In 2010 wordt een begrotingstekort van € 6,3 mld. (5,3 procent van het bnp) verwacht. De huidige regering wil het begrotingstekort terugdringen naar maximaal 3 procent van het bnp in 2014. Als dit gehaald wordt kan het land in 2016 de euro introduceren. Een ander probleem is de gestegen werkloosheid. Hoewel de werkloosheid in 2008 nog 5 procent was, is dit in januari 2010 gestegen naar 9,8 procent, waarmee Tsjechië vergelijkbaar presteert als bijvoorbeeld Polen (9,0 procent) en beter dan Slowakije (13,3 procent), maar minder goed dan Slovenië (6,9 procent).

Rente
Desondanks zijn er ook lichtpunten op economisch vlak. Tsjechië is en blijft een land met een sterk op industrie en logistiek gerichte economie. Op dit gebied zijn positieve resultaten geboekt. Na een lange periode van daling van de exportcijfers, is de export in december 2009 na 14 maanden opnieuw gegroeid en wel met 4,8 procent. Door de sterke daling van de import, onder andere het gevolg van het lagere consumptiegedrag van de bevolking, kende Tsjechië in 2009 een recordoverschot van € 5,9 mld. op de handelsbalans. Mede door deze sterke industriële achtergrond en de uitstekende handelsbalans is de koers van de Tsjechische kroon de afgelopen twaalf maanden vrijwel stabiel gebleven. Er is zelfs sprake van een kleine opwaardering van de Tsjechische kroon. (1000 CZK = € 38,5) De stabiele positie van de kroon leidt ertoe, dat de financiële markten in Tsjechië niet onder druk staan en dat de rente laag blijft.

Hypotheken
Ook de Tsjechische bouwsector heeft het als gevolg van de economische crisis zwaar te verduren. In 2009 is de bouwsector met 4,4 procent in omvang gedaald, terwijl de bouwprijzen met meer dan 15 procent zijn gedaald. Voor 2010 wordt verwacht dat de bouwsector met 3 procent krimpt. Dit geldt echter voor de bouwsector in zijn geheel. De daling van de woningbouwsector is sterker, omdat de meeste omzet op dit moment wordt gerealiseerd met de aanleg van wegen en gas- en rioolleidingen. In 2011 zal ook de bouwsector in Tsjechië zich herstellen. Samenhangend met de daling in de bouwsector, werden er vorig jaar 37 procent minder hypotheken verstrekt dan in 2008.

Grondprijzen
De economische recessie heeft uiteraard invloed gehad op de onroerendgoedmarkt in Tsjechië. In deze markt moet een onderscheid worden gemaakt tussen de markt voor bouwgrond, eerste woningen en vakantiewoningen. De prijs van bouwgrond is in 2009 met gemiddeld 10 procent gedaald. De grootste dalingen hebben plaatsgevonden in Ceské Budejovice en Plzen (20 procent), terwijl de prijzen van grondstukken in onder andere Brno, Olomouc en Praag gedurende het hele jaar 2009 stabiel bleven. De verwachting is, dat de grondprijzen zich als eerste zullen herstellen. Voor 2010 wordt een lichte groei van 2 procent verwacht.

Praag
De markt voor eerste woningen is het afgelopen jaar vooral in Praag sterk veranderd. Mede door het stringente beleid van de banken, hebben projectontwikkelaars hun prijzen moeten laten zakken om aan de bancaire eisen tegemoet te komen. Kopers waren niet meer bereid om de hoge marktprijzen te betalen. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn daarom in Praag met gemiddeld 15 procent gezakt in 2009, voor 2010 wordt voor bestaande nieuwbouwprojecten een verdere prijsdaling tot 20 procent verwacht. Gekeken naar het totale aanbod van onroerend goed, dus inclusief bestaande bouw, dan is de daling minder opvallend. De gemiddelde prijzen van onroerend goed in Tsjechië zijn medio 2009 met 8,6 procent gedaald. In Praag daalden de prijzen met 6,3 procent, in de regio's buiten Praag met 9,7 procent. In het laatste kwartaal van 2009 zijn de prijzen ten opzichte van het derde kwartaal met 1,2 procent gedaald. De verwachting is, dat de prijzen van onroerend goed zich de na de zomermaanden zullen stabiliseren en dat de prijzen van primaire woningen niet verder zullen dalen.

Topniveau
De markt voor recreatieve woningen heeft het als gevolg van de crisis zeer lastig gehad de afgelopen tijd. De laatste jaren werden vooral in het Reuzengebergte door Tsjechische projectontwikkelaars veel appartementencomplexen gebouwd, die op dit moment moeilijk te verkopen zijn. Prijsdalingen van 20 procent en meer in het Reuzengebergte zijn géén uitzonderingen gebleken. Feit is, dat de ontwikkelaars het Reuzengebergte op één lijn hebben willen trekken met toplocaties in Oostenrijk en Italië, waardoor de prijzen in 2008 naar een absoluut topniveau stegen.

Onder druk
Deze locale positionering is een misvatting geweest. De noodzakelijke infrastructuur ontbreekt en de kwaliteit van de aangeboden diensten voldoet niet aan de behoeftes van de gasten. Om die reden heeft het Reuzengebergte terrein verloren aan skioorden in het Zuiden van Tsjechië. Die oorden hebben niet kunnen bouwen op een traditie en hebben de aantrekkelijkheid zelf moeten afdwingen. Ook hier zijn de prijzen gedaald, maar er is veel minder sprake van een overcapaciteit. Naar verwachting zal de markt zich hier eerder herstellen. Voor 2010 blijven de prijzen in de recreatieve markt nog steeds onder druk staan en zal de vraag achterblijven bij het aanbod. Pas in 2011 wordt ook hier een eerste marktherstel verwacht.