Ontwikkeling Europese huizenmarkten

De Europese huizenmarkten lijken de ergste klappen gehad te hebben. In de meeste landen zijn de prijzen aan het stabiliseren of wordt er al een bescheiden groei gemeten. In het onderstaande overzicht ziet u de laatste cijfers van verschillende Europese landen; Spanje, Portugal, Griekenland, Frankrijk, Italië en Oostenrijk.

Van deze landen presteert Oostenrijk nog steeds het sterkste. Oostenrijk heeft de afgelopen twee jaar een groeiende huizenmarkt gehad. Frankrijk, daarentegen, heeft een zware periode gehad. Maar ook daar lijkt de markt zich nu te herstellen. Zelfs in Spanje werd een lichte maandelijkse stijging waargenomen. De markt in Italië heeft een soort status quo bereikt.

Spanje
Volgens het INE (Istituto Nacional de Estadística), het Spaanse centrale bureau voor de statistieken dat de huizenprijzen pas sinds 2007 meet, is er eindelijk positief nieuws uit Spanje. Voor het eerst sinds lange tijd, tweeënhalf jaar, werd er een bescheiden stijging waargenomen van de prijzen: een stijging van 1,6 procent in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal. Over een jaar gezien werd er nog wel een daling waargenomen van 0,9 procent, maar deze daling is aanzienlijk lager dan in de kwartalen daarvoor. Hieronder ziet u de ontwikkeling van de Spaanse markt volgens het INE per kwartaal:

INE	2007				2008				2009				2010
	Q1	Q2	Q3	Q4	Q1	Q2	Q3	Q4	Q1	Q2	Q3	Q4	Q1	Q2
Kwartaalk:	2,4	2,9	1,1	-0,7	-0,4	-0,3	-1,7	-3,1	-2,7	-0,4	-0,9	-0,4	-1,2	1,6
Jaarj:	13,1	11,6	9,2	5,7	2,8	-0,3	-3,0	-5,4	-7,6	-7,7	-7,0	-4,3	-2,9	-0,9

^K Prijsontwikkeling t.o.v. het vorige kwartaal
^J Prijsontwikkeling van de afgelopen 12 maanden t.o.v. de 12 maanden daarvoor

Pessimisme
Aan de betrouwbaarheid van de cijfers van de laatste jaren wordt wel getwijfeld. Hier moet bij gemeld worden dat het gaat om landelijke, officiële cijfers. Regionaal kunnen er grote verschillen voorkomen in prijsdalingen. We geven deze cijfers, omdat er wellicht een ontwikkeling op de huizenmarkt uit afgeleid kan worden. Later deze week zullen we nader ingaan op de meer pessimistische geluiden met betrekking tot de Spaanse huizenmarkt.

Een gedetailleerd overzicht van de cijfers van het Ministerio de Vivienda (Ministerie van Volkshuisvesting) vindt u op deze pagina:
Spaanse huizenmarkt in beeld

Portugal
Portugal leek het dieptepunt achter zich te hebben. Het is één van de Europese landen waar de prijzen licht aantrokken in 2009. De dreigende crisis haalt Portugal echter in en werpt haar schaduw over de huizenmarkt. Nadat de prijzen aan het begin van het jaar begonnen te stijgen, daalden de prijzen ineens in het tweede kwartaal van 2010. De oorzaak is het pessimisme over de financiële huishouding (het begrotingstekort bedroeg in 2009 maar liefst 9,4 procent van het BBP) van het land. Portugal wordt verwacht het derde land te zijn, dat na Griekenland en Ierland, een beroep moet doen op het noodfonds van het IMF en de Eurozone. Hieronder de meest recente cijfers met betrekking tot de markt in Portugal.

Ontwikkeling van de markt in cijfers:

jaar:	2005	2006	2007	2008	2009	2010
prijsontwikkeling:	2,32	0,68	-1,2	-6,48	0,19	0,62

Bron: Instituto Nacional de Estatistica

Per kwartaal:

	Q1	Q2	Q3	Q4
2005	-0,83	2,50	0,24	0,41
2006	-0,97	-0,08	-0,57	2,30
2007	-0,48	0,32	-1,61	0,57
2008	-0,81	-2,79	-1,85	-1,03
2009	-0,26	1,65	-0,34	-0,86
2010	1,56	-0,94

Griekenland
Griekenland is overladen met schulden. Jarenlang kon de Griekse regering valse cijfers tonen, omdat het statistische bureau van de EU, Eurostat, niet ter plekke mocht controleren. Nieuwe cijfers laten zien dat het begrotingstekort in 2009 13,6 procent bedroeg. De schade is zo groot dat Griekenland als eerste een beroep moest doen op een noodlening van het IMF en de landen van de Eurozone. Het land wordt 110 miljard geleend, gespreid over drie jaar, met als voornaamste doel te voorkomen dat de rest van Europa (door een instabiele euro) meegesleurd zou worden. In ruil voor de lening moet Griekenland ervoor zorgen dat het begrotingstekort vanaf 2014 weer onder de 3 procent komt.

Ontwikkeling van de markt in cijfers:

jaar:	2005	2006	2007	2008	2009	2010
prijsontwikkeling:	10,9	13,0	6,2	1,5	-4,3	-3,24

Bron: Bank of Greece (Urban Areas)

Een en ander is niet zonder gevolgen gebleven voor de Griekse huizenmarkt. In 2009 daalden de prijzen al fors met 4,3 procent gemiddeld. Dit jaar lijkt de val niet minder groot te worden.

Per kwartaal:

	Q1	Q2	Q3	Q4
2009	-4,10	0,16	-0,95	0,72
2010	-1,16	-2,18	-2,36

Bron: Bank of Greece (Urban Areas)

Frankrijk
De cijfers van de Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), een beroepsorganisatie met circa 13.000 aangesloten Franse makelaars, tonen voor het afgelopen kwartaal een positief resultaat. Volgens de statistieken stegen de huizenprijzen met 0,6 procent ten opzichte van het tweede kwartaal.

Ontwikkeling van de markt in cijfers:

jaar:	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
prijsontwikkeling:	14%	15,5%	10,9%	7,2%	3,6%	-3,1%	2,3%

Bron Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM)

De cijfers voor het derde kwartaal volgens het FNAIM:

	Appartementen	Huizen	Samen
Per maand (september / augustus 2010)	1,1	0,1	0,6
Per kwartaal (3de kwart. 2010 / 2de kwart. 2010)	2,5	-0,3	1,1
Per jaar (3de kwartaal 2010 / 3de kwartaal 2009)	0,2	1,1	0,6
Gemiddeld op jaarbasis (laatste jaar / jaar daarvoor)	0,4	1,2	0,8

Ontwikkeling per kwartaal:

		Prijsontwikkeling t.o.v.
Jaar	Kwartaal	jaar eerder	vorig kwartaal
2007	Q4	2,6%	1,1%
2008	Q1	0,8%	-1,2%
	Q2	-0,5%	0,4%
	Q3	-2,6%	-2,9%
	Q4	-9,9%	-6,5%
2009	Q1	-9,8%	-1,0%
	Q2	-6,6%	3,9%
	Q3	-4,8%	-1,0%
	Q4	2,2%	0,4%
2010	Q1	1,8%	-1,4%
	Q2	-1,5%	0,6%
	Q3	0,6%	1,1%

Bron: FNAIM

Italië
Ondanks dat Italië vaak in één adem wordt genoemd met landen als Griekenland, Portugal en Ierland, lijkt het erop alsof Italië vooralsnog de crisisdans kan ontspringen. Voor de Italiaanse huizenmarkt geldt dat 2010 een jaar is, waarin de markt zich enigszins stabiliseert. De stormfase (van eind 2008 tot midden 2009) is voorbij. Met name in het eerste kwartaal waren de cijfers gunstig, terwijl deze in het tweede kwartaal toch weer iets minder gunstig waren. De macro-economische verwachtingen blijven op de markt drukken. Onderzoeksbureau Nomisma laat zien dat in de eerste twee semesters samen de prijzen nog daalden met een minimale 0,6 procent.

Ontwikkeling van de huizenprijzen in cijfers:

jaar	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
prijsontwikkeling:	10,6%	8,7%	7,1%	6,2%	6,1%	1,1%	-4,1%	-0,6%*

Bron: Nomisma (* eerste semester 2010)

Verkopen
Voor wat betreft het aantal verkopen laat het eerste kwartaal van 2010 een positief resultaat zien. Het gaat om een stijging van 4,2 procent voor de verkoop van woningen (zie tabel hieronder). In het tweede kwartaal was de stijging 4,5 procent, maar in het derde kwartaal was er een daling van 2,7 procent. De daling komt voornamelijk voor rekening van de plattelandsgemeenten en de zuidelijke regio’s. Met name in de noordelijke provinciehoofdsteden blijft het aantal verkopen licht stijgen. Voor dit jaar wordt verwacht dat circa 620.000 huizen worden verkocht, dit ten opzichte van het minimale aantal van 600.000 verkochte woningen in 2009. 

	Q1 09	Q2 09	Q3 09	Q4 09	Q1 10	Q2 10	Q3 10
Woningen	136.115	163.973	132.816	176.241	141.770	171.311	129.240
Totaal	299.899	362.030	290.343	395.095	309.947	370.516	283.512
Woningen	-17,8%	-12,3%	-11,0%	-3,2%	4,2%	4,5%	-2,7%
Totaal	-17,8%	-11,6%	-11,3%	-4,0%	3,4%	2,3%	-2,4%

Bron: Agenzia del Territorio

Oostenrijk
Oostenrijk komt zonder kleerscheuren de crisis door. Zoals in onderstaande tabel blijkt stijgen de prijzen er nog steeds. Slechts twee kwartalen in 2008 daalden de prijzen, terwijl in 2009 de markt redelijk presteerde. De terughoudendheid van de Oostenrijkse overheid, ten aanzien van buitenlandse investeerders, pakt in dit geval goed uit. Het derde kwartaal van dit jaar werd een groei van 3,7 procent genoteerd. Iets lager dan in het eerste en tweede kwartaal. In Wenen was de groei maar liefst 9,9 procent:

	Oostenrijk zonder Wenen		Wenen
	2000 = 100	verandering*	2000 = 100	verandering*
Q1 08	112,4	1,2	124,3	5,4
Q2 08	111,6	-1,2	125,1	3,9
Q3 08	113,5	-0,8	127,7	6,4
Q4 08	114,6	0,9	130,6	8,8
Q1 09	117,3	4,4	129,4	4,1
Q2 09	115,6	3,5	137,2	9,7
Q3 09	116,8	2,9	134,3	5,2
Q4 09	115,8	1,1	136,9	4,8
Q1 10	122,9	4,8	140,7	8,7
Q2 10	122,2	5,8	142,3	3,7
Q3 10	121,1	3,7	147,6	9,9

Immobilienpreisindex, Österreichisches Nationalbank (* verandering t.o.v. een jaar eerder)