Nieuwbouw(en) in Spanje

In de vorige uitgave van Mondi is uitvoerig aandacht besteed aan de problemen rond eigenbouw in Spanje. Zijn dergelijke problemen te vermijden of is het nu eenmaal een onlosmakelijk risico wanneer iemand een woning in het buitenland koopt? Hoe gaat het kopen van een bouwkavel en het bouwen van een huis in Spanje in z’n werk?

Het begint altijd met het verlangen naar een (tweede) huis in het buitenland. Aanvankelijk zijn de enige concrete wensen een beter klimaat en een goede (en snelle) bereikbaarheid. Al snel blijken landen als Italië, Frankrijk, Portugal en Spanje aan deze twee belangrijke wensen te voldoen. Voor welke Middellandse Zeebestemming uiteindelijk wordt gekozen is een persoonlijke keuze. Welk land/cultuur spreekt het meeste aan? Degenen die na het lezen van vakbladen en het bezoeken van websites en beurzen besluiten zich in Spanje te vestigen, kunnen vervolgens terecht bij vele duizenden makelaars.

Nieuwbouw
En dan begint het koopproces pas echt. De koper-in-spé kan kiezen tussen een bestaande woning en een nieuwbouwwoning. Bij sommige projecten is al een modelwoning gerealiseerd, die - al dan niet in groepsverband - kan worden bezocht; andere projecten bestaan vooralsnog slechts op tekening. Tja, en daar sta je dan, op een kaal stuk rots waar te zijner tijd het droomhuis moet komen te staan. Hoe nu verder? Een begrijpelijke vraag, want wie kent niet de verhalen van mensen die tonnen zijn kwijtgeraakt? De wantoestanden aan de Costa Blanca waar veel huizen dienen te worden afgebroken omdat de bouwvergunningen niet in orde waren, liggen nog vers in het geheugen. Waar moet de koper op letten, wat dient hij te weten?

Het kan niet genoeg benadrukt worden dat de koper sowieso veel ellende kan voorkomen als hij zich laat begeleiden door betrouwbare adviseurs, zoals bijvoorbeeld een goede makelaar, jurist of architect.

Bouwperceel
De koper, of diens adviseur, moet bij aankoop van een bouwperceel minimaal in het bezit zijn van de navolgende documenten: het eigendomsbewijs; de kadastrale gegevens; bestemmingsplan en bouwbepalingen; belastingaanslagen van vorige jaren en, indien uitmakende van een communidad, de statuten van de vereniging van eigenaars en de cuotas. Elk perceel grond in Spanje valt onder een bestemmingsplan (met bouwbepalingen) dat kan worden ingezien op het desbetreffende gemeentehuis (Ayuntamiento). Voormelde percelen zijn onderverdeeld in:

• suelo urbana (of finca urbana) - alwaar gebouwd mag worden;
• suelo rústico (of finca rustica) - agrarisch land;
• suelo urbanizable - alwaar de bestemming gewijzigd kan worden; van agrarisch land naar een bouwperceel.

Wetgeving
Ook in Spanje is bouwen uiteraard aan regels en voorschriften gebonden. Bijvoorbeeld in de uit 1988 daterende Ley de Costas (Kustwet). Wie een bouwperceel wenst aan te kopen aan één van de Costas, moet er rekening mee houden dat binnen een bepaald gebied vanaf de kustlijn niet mag worden gebouwd. Illegale bouwwerken kunnen afgebroken worden. Ook het bouwen in (droge) rivierbeddingen is niet toegestaan. Een andere belangrijke wet is de Ley del Suelo. Deze wet is inmiddels ingrijpend gewijzigd. Eén van de meest in het oog springende veranderingen is dat de particuliere eigenaar met de nieuw- of verbouw mag beginnen (het perceel dient dan wel als ‘urbanizable’ te zijn geclassificeerd) indien de gemeente niet binnen drie maanden heeft gereageerd op het verzoek om een bouwvergunning af te geven (silencio administrativo positivo).

Faillissement
Het is belangrijk dat de koper er zorg voor draagt dat hij, indien mogelijk, het bouwperceel zo spoedig mogelijk (via de notaris) krijgt overgedragen. Bij een eventueel faillissement van de projectontwikkelaar/aannemer is het perceel grond dan in elk geval het eigendom van de koper, terwijl al hetgeen dat reeds op het perceel is gebouwd eveneens tot het eigendom van de koper behoort.

Er kan voor gekozen worden eerst een bouwperceel te verwerven en pas daarna op zoek te gaan naar een architect die het huis naar de wensen van de koper kan ontwerpen. In het merendeel van de gevallen koopt men echter van een projectontwikkelaar. De koper kan dan kiezen uit één of meerdere type woningen die gebouwd worden op een bouwperceel, deeluitmakende van een project. Vanzelfsprekend is de keuze dan beperkter dan wanneer er sprake is van zelfbouw op een bouwperceel. Bij zelfbouw dient op zoek te worden gegaan naar een architect en een aparejador (opzichter). Deze laatste dient het liefst onafhankelijk te zijn van de architect. De architect zal de koper door het hele bouwproces leiden (vanaf het ontwerp tot en met de oplevering), terwijl de aparejador namens de koper de gehele bouwfase controleert.

Koop-aannemingsovereenkomst
Wie van een bouwondernemer of een projectontwikkelaar koopt, dient meestal een koop-aannemingsovereenkomst te ondertekenen, waarin alle rechten en plichten zijn opgenomen. Wederom doet de koper er verstandig aan om kundige adviseurs in te schakelen: architect, aparejador en jurist. Wat dient er zoal in die koop-aannemingovereenkomst te staan?

• Een verwijzing naar de geldige bouwvergunning (liefst een kopie, gehecht aan de overeenkomst). Let op: de laatste tijd zijn duizenden bouwvergunningen ingetrokken omdat ze in strijd zijn met het betreffende bestemmingsplan. Zorg voor een recente en geldige bouwvergunning;
• indien de grond nog niet in eigendom is een zeer uitvoerige omschrijving van het perceel en het totaal te bebouwen aantal vierkante meters;
• een zeer uitvoerige bouwspecificaties (memoria de calidades);
• een uitvoerig gespecificeerde bouwsom;
• opgave kosten meer/minderwerk;
• opgave aanvangs- en opleveringstermijn met boeteclausule bij te late oplevering;
• hoeveel dient bij ondertekening contact of aanvang bouw te worden voldaan (nooit meer dan dertig procent van de totale bouwsom);
• een betalingsschema bij voortgang van de bouw (eventuele rentebetaling bij te late betaling);
• inhouding van vijf tot tien procent van de bouwsom gedurende zes maanden na oplevering als zekerheid voor eventuele gebreken.

Aansprakelijkheid
Volgens de Spaanse wet is de aansprakelijkheid bij fouten als volgt geregeld:

1. gedurende één jaar na oplevering bij visuele gebreken: de bouwer/aannemer
2. gedurende drie jaar na oplevering bij constructie- en installatiegebreken: de promotor
3. gedurende tien jaar na oplevering bij funderings- en structuurgebreken: de promotor

Let op: vraag voor elke betaling een bankgarantie en voor de afbouw een afbouwgarantie, zodat bij een eventueel faillissement reeds voldane termijnen kunnen worden teruggekregen en het huis zonder meerkosten kan worden afgebouwd.

Bij oplevering van de bouw dient de koper van de bouwondernemer de navolgende drie documenten te ontvangen:

• certificado de fin de obra (verklaring van oplevering);
• cédula de habitabilidad (verklaring van bewoonbaarheid);
• boletin de instalaciones electricas (goedkeuring elektrische installaties).

Belangrijke punten
De belangrijkst tips nog even op rij:

• zorg voor goede adviseurs;
• zorg voor een geldige bouwvergunning;
• zorg dat de grond, indien mogelijk, zo spoedig mogelijk op naam staat;
• zorg voor bankgaranties;
• zorg voor een afbouwgarantie.

Het wordt in Spanje steeds gebruikelijker dat niet meer dan vijftig procent van de bouwsom wordt aanbetaald. Het restant wordt voldaan bij oplevering, hetzij via een hypotheek, hetzij contant. Het is verstandig om er rekening mee te houden dat de BTW (IVA) bij ‘los land’ zestien procent bedraagt. Los land betekent in dit geval ‘aankoop van land zonder aannemingsovereenkomst.’ Wanneer er een koop- en aannemingsovereenkomst wordt getekend, bedraagt de BTW (IVA) zeven procent over zowel de grond als het gebouwde. De conclusie? Wie rekening houdt met bovenvermelde adviezen en deskundige hulp inschakelt, kan met een gerust hart een woning laten bouwen in Spanje.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Spanje