Kopen op z'n Italiaans

Pesto Genovese, Canneloni en Rucola. In de Italiaanse keuken zijn wij Nederlanders tegenwoordig al behoorlijk ingevoerd. Maar op z’n Italiaans een huis kopen dat is toch een ander verhaal. Zelfs als u de prachtige taal goed spreekt, blijven de gebruiken van Italianen soms ondoorgrondelijk. Een hoop misverstanden kunnen voorkomen worden door goed op de hoogte te zijn van het koopproces.

Iedere dag wakker worden in La Dolce Vita. Niet het filmdecor van het Italiaanse meesterwerk van regisseur Fellini, maar in het werkelijke zoete leven van Italië: een imponerende cultuurgeschiedenis, een schilderachtig landschap en veel zon. Je hoeft geen personaggio famoso, beroemdheid te zijn om de droom van een huis in Italië werkelijkheid te laten worden.

De verkoopprijzen van woningen in Italië verschillen sterk per regione. Het is uiteraard aan te raden een woning buiten de grote steden en toeristische bekende plaatsen te zoeken, want daar zijn zeer aantrekkelijk geprijsde huizen te vinden. Met de vele goedkope vliegmogelijkheden in het achterhoofd zijn ook huizen in Zuid-Italië beter bereikbaar dan een aantal jaar geleden. Er zijn natuurlijk wel kapers op de kust: ook Italianen zelf kopen steeds vaker een tweede woning om de stress van de grote steden in het weekend te ontvluchten. Het kopen van een woning in Italië zou ook vanuit een beleggingsoogpunt zeker interessant kunnen zijn. Bovendien zijn de eventuele verhuuropbrengsten aantrekkelijk.

De voorbereidingsfase, la preparazione. Er zijn verschillende bronnen voor het inwinnen van informatie over aangeboden koopwoningen in Italië. Een eenvoudige manier om je vanuit Nederland te informeren, zijn projectontwikkelaars en makelaars in Nederland. Ook zijn er Nederlandse makelaars die contacten hebben met agenzie immobiliari, makelaars in Italië. Je moet dan wel rekening houden dat dit mogelijk extra kosten met zich meebrengt, aangezien beide makelaars aan hun inkomsten moeten komen. Andere informatiebronnen zijn regionale (Italiaanse) kranten en onroerendgoedbeurzen in Nederland. Een zoektocht op het internet is natuurlijk ook een optie. Of rondtoeren door de regione die je op het oog hebt, speurende naar borden met hierop vendesi, te koop dus. Stel dat u een woning wilt kopen in Italië dan moet u de volgende documenten zorgvuldig nakijken:

• plattegrond van de woning van het kadaster (scheda Catasto Urbano);
• de verklaring van de gemeente dat de woning volgens het bestemmingsplan gebouwd is (documentazione condono urbanistico);
• een kopie van de vorige koopakte van de betreffende woning (copia autentica integrale dell’ultimo atto di acquisto);
• het taxatierapport van een bouwkundige (la perizia).

Daarnaast zijn er nog andere zaken die moeten worden nagetrokken om zeker te zijn dat er geen haken en ogen aan de transactie zitten:

• Heeft een derde beslag gelegd op de woning?
• Is de weg naar uw afgelegen stukje land wel een openbare weg?
• Is de woning de vraagprijs wel waard?
• Is de woning geheel legaal of zijn er zonder vergunning kamers aangebouwd? (Komt vaak voor in Italië.)
• Bevindt de woning zich op publiek domein? (Dit is het geval bij sommige woningen die direct aan zee zijn gebouwd.)

Rechtsgeldig
Na het vinden van een woning die aan de door u gestelde criteria voldoet, komt u in het kooptraject dat begint met het uitbrengen van een bod. Mondelinge overeenkomsten worden in Italië minder serieus genomen dan in Nederland. Een makelaar verwacht een schriftelijk bod (Proposta d’acquisto) en een aanbetaling van maximaal tien procent van de geboden som. De aanbetaling wordt door de makelaar vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend. De aanbetaling wordt teruggegeven als het bod wordt afgewezen. De verkopende partij krijgt zeven à tien dagen de tijd om te antwoorden. De aanbetaling wordt bij een akkoord de eerste aanbetaling van de koopprijs. De twee meest voorkomende soorten van aanbetaling zijn een gewone aanbetaling, ofwel ‘acconto’ en een aanbetaling met een soort boeteclausule, een ‘caparra confirmatoria’. In het schriftelijke bod (Proposta d’acquisto) kunnen onder andere de volgende zaken worden opgenomen: de biedprijs, de voorwaarden, de datum van de definitieve koopakte en de hoogte van de aanbetaling. In het schriftelijke bod kunt u diverse voorwaarden opnemen. In het bod kunt u roerende goederen opnemen die u wilt overnemen en u kunt een bod doen onder voorbehoud van financiering door de bank (in het geval u een hypotheek aanvraagt). Er zijn diverse afspraken die in het schriftelijke bod kunnen worden opgenomen. Het schriftelijke bod wordt rechtsgeldig na ondertekening door beide partijen.

Wie onroerend goed koopt in Italië heeft een belastingnummer (Codice fiscale) nodig. Zonder een belastingnummer zal een notaris de akte niet laten passeren. Het belastingnummer kan worden aangevraagd bij de lokale belastingdienst, maar u kunt ook zelf bij het Italiaanse Consulaat in Nederland een belastingnummer aanvragen. Alleen met een belastingnummer kunt u in Italië een bankrekening openen. Zowel het belastingnummer als de bankrekening zijn nodig voor de definitieve koopakte.

Maar voor het zover is dient er een voorlopige overeenkomst getekend te worden. Deze voorlopige overeenkomst wordt kortweg ‘compromesso’ genoemd en dient ervoor te zorgen dat beide partijen zich committeren aan de totstandkoming van een ‘compravendita’ (koop-verkoop), omdat deze niet direct kan plaatsvinden. Bij het tekenen van de voorlopige overeenkomst wordt normaal gesproken de makelaar betaald, maar u kunt ook met de makelaar afspreken dat hij pas betaald wordt bij de overdracht.

Het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst geschiedt meestal ten kantore van een notaris. In de voorlopige overeenkomst wordt meestal opgenomen dat de koper een aanbetaling doet van vijftien tot dertig procent van de koopprijs. Wanneer bij de aanbetaling een boeteclausule wordt opgenomen (‘caparra confirmatoria’) brengt dit met zich mee dat de verkoper het dubbele moet terugbetalen als hij afziet van verkoop. Anderszijds geldt dat de koper zijn aanbetaling verliest als hij van de koop afziet. Het is ook mogelijk dat één van de partijen de ‘boete’ weigert en via de rechter de (ver)koop zal afdwingen. Na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst gaat de notaris de registers na om vast te stellen of er op het onroerend goed hypotheken of beslagen rusten.

Kadasterwaarde
De notaris bekijkt of er beslagen of derdenrechten rusten op de woning. Bovendien zorgt hij bij de overdracht (rogito) voor de afdracht van de verschillende belastingen aan de Italiaanse staat. Bij het passeren van de koopakte (l’atto) zal de akte vertaald moeten worden (tenzij u uitstekend Italiaans spreekt) en er zal een getuige aanwezig moeten zijn. De door u te betalen belasting bij de aankoop van een woning varieert tussen de drie en twintig procent over de koopsom van de woning. Als u de woning koopt als niet ingezetene kunt u uitgaan van een belasting van minimaal tien procent. Wie verhuist naar Italië en bij de akte verklaart dat de gekochte woning zijn enige woning is (la prima casa) krijgt een belastingreductie op de overdrachtbelasting. U heeft na de akte achttien maanden de tijd om u in te schrijven in het bevolkingsregister.

De overdrachtsbelasting wordt berekend op basis van de kadasterwaarde. De kadasterwaarde van een woning is meestal lager dan een kwart van de werkelijke waarde. De genoemde belastingen, drie procent voor ingezetenen en circa tien procent voor tweede woning bezitters, worden dus geheven over een bedrag dat meestal niet hoger is dan een kwart van de koopsom.

Als het centrum van uw leven in Nederland ligt, zal uw Italiaanse woning meestal belastbaar zijn in box 3. De belastingdruk bedraagt dan dertig procent over een fictief rendement van vier procent per jaar, oftewel 1,2 procent. Als het centrum van uw leven in Italië ligt betaalt u in Italië inkomstenbelasting. Italië heeft vijf belastingschijven die beginnen bij drieëntwintig procent en eindigen met vijfenveertig procent voor de hoogste inkomens. De aftrekbaarheid van kosten en rente voor financieringen voor belasting is beperkt.

Eerste kooprecht
Als u in Italië landbouwgrond wilt kopen moet u er rekening mee houden dat bezitters van aangrenzend land vaak het eerste recht hebben op koop. Nadat de voorlopige koopovereenkomst (compromesso) is getekend dient de eigenaar alle rechthebbenden (cultivatori diretti) aan te schrijven en hun een verklaring te laten tekenen waarin ze afzien van koop voor de prijs die is overeengekomen in de voorlopige koopovereenkomst. Rechthebbenden moeten binnen dertig dagen reageren. Opgelet: als u in de definitieve koopakte een lagere prijs opneemt (om overdrachtbelasting te besparen) kunnen de rechthebbenden die in eerste instantie van koop hebben afgezien tot een jaar na de akte uw grond kopen voor de koopprijs uit de akte! Na het doorlopen van dit proces kunt u met regelmaat gaan proeven van het zoete leven en de Italiaanse keuken.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Italië