Kopen in Portugal: Goed op weg

Een huis kopen in Portugal gaat net iets anders dan in Nederland. Het begint al bij de bezichtiging van een huis: de bewegwijzering op straat laat veel te wensen over. Ook de rol van de makelaar en de notaris verschilt.

De aankoop van een huis verloopt in ieder land anders en wordt getekend door lokale gewoontes en gebruiken. Als buitenlander heb je ook nog te maken met de taalbarrière. Het is voor Nederlanders zinvol zich te verdiepen in het koopproces voor zich op de Portugese markt te storten.

Makelaar
In tegenstelling tot Nederland is makelaar in Portugal geen vrij beroep. Een erkende makelaar (mediador autorizado) is te herkennen aan een vergunning op A4-formaat met een registratienummer dat wordt afgegeven door het 'Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI)'. Dit registratienummer moet de makelaar altijd vermelden, ook in advertenties. De erkende Portugese makelaar is gerechtigd om koopcontracten op te stellen, te bemiddelen bij aan- en verkoop van onroerend goed, de klant te vertegenwoordigen en alle bijkomende juridische zaken af te handelen. Volgens de Portugese wetgeving moet een zelfstandige makelaar zich Mediador Imobiliário en een makelaarsfirma zich Sociedade de Mediacao Imobiliária noemen.

Ook bij de bezichtiging van een huis is de hulp van een makelaar geen overbodige luxe. In Portugal laat de bewegwijzering veel te wensen over. Op sommige plaatsen ontbreken zelfs straatnaamborden en huisnummers. Het valt dus niet altijd mee om het huis dat te koop staat te vinden.

Commissie
Het is mogelijk dat de verkopende partij met meerdere makelaars een overeenkomst heeft gesloten. De aanbieder die het onroerend goed verkoopt krijgt de commissie. Daarvoor moet hij o.a. over de volgende documenten beschikken:

1. Identificatie van verkopende partij;
2. Certidao do registo (onroerendgoedregistratie) van het kadaster (Conservato ia do registo predial);
3. Licenca da habitacao (woonvergunning);
4. Escritura (transportakte).

De makelaar dient voordat hij een bemiddelingsopdracht aanneemt zijn commissie bekend te maken. Als u uw huis wilt verkopen, doet u er verstandig aan de bemiddelingsopdracht op papier te laten zetten. In Portugal is het gebruikelijk dat de verkoper aan een makelaar een verkoopbemiddelingsopdracht geeft. De verkoper betaalt de commissie aan de makelaar. Bijna alle makelaars zullen in principe (een deel van) de commissie opeisen op het moment dat een (voorlopig) koopcontract is getekend.

Advocaat
Wanneer u een geschikte woning gevonden heeft en er overeenstemming bereikt is over de prijs, doet u er goed aan een lokale advocaat in te schakelen. De advocaat doet in feite hetzelfde werk als de notaris in Nederland. Hij controleert of de documenten betreffende het onroerend goed correct zijn, of er beslagen rusten op het onroerend goed en of de verkopende partij wel tot verkoop gerechtigd is. In Portugal is het gebruikelijk om tien procent aan te betalen op een woning omdat een mondelinge overeenkomst niet bindend is. Er is dus pas sprake van een overeenkomst als de aanbetaling binnen is. Die aanbetaling loopt via de derdenrekening (conta de clientes) van de advocaat die door de koper is aangesteld. Deze zal de betalingen pas vrijgeven als de benodigde documenten in orde zijn en het voorlopig koopcontract (contracto do promessa compra e venda) getekend is. Het voorlopig koopcontract laat de aankopende partij door zijn advocaat opmaken. Betalingen verlopen dus niet via de notaris, maar via de advocaat.

Notaris
Wanneer de woning wordt afgeleverd, gebeurt dit ten overstaan van de notaris. In Portugal zijn notarissen officieel geprivatiseerd, maar in feite werken zij voor de overheid en behartigen zij de belangen van de staat. U bent verplicht een notaris (notário) in te schakelen om officiële aktes, zoals testamenten, koop-, verkoop- en hypotheekaktes, te laten verlijden. Koper en verkoper zijn zelf verantwoordelijk voor de inhoud en juistheid van het koopcontract (Escritura de Compra e Venda). De notaris is alleen verantwoordelijk voor het passeren van aktes. Op het moment dat u het koopcontract ten overstaan van de notaris heeft getekend, moet u het restant van de koopsom voldoen. De originele eigendomsakte krijgt u niet direct mee, tegen een vergoeding kunt u een kopie krijgen.

Registratie
Wanneer de notaris de akte verleden heeft, is het koopproces nog niet afgerond. U moet er als koper zelf voor zorgen dat u geregistreerd wordt als nieuwe eigenaar van het onroerend goed bij de Conservatório de Registo Predial (kadaster). De opdracht hiertoe kunt u geven aan uw makelaar of advocaat. Het is van groot belang dat u erop toeziet dat dit daadwerkelijk gebeurt. Wanneer er geen registratie plaatsvindt, kunnen schuldeisers van de vorige eigenaar alsnog beslag laten leggen op uw onroerend goed. Met de registratie van uw eigendom in het kadaster is het koopproces afgerond en bent u op de goede weg.

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Portugal