Koopproces HongarijeNa bezichtiging en onderhandeling start de feitelijke koopprocedure. Heel belangrijk voor een koper is dat deze onderzoek laat doen naar het onroerend goed dat hij kopen wil. Een Hongaarse advocaat bekijkt als eerste het eigendomsrecht van het onroerend goed.
Hiervoor vraagt hij een eigendomsbewijs (tulajdoni lap) op bij het kadaster (földhivatal). Uit dit eigendomsbewijs blijkt onder andere wie de rechtmatige eigenaar is, of er hypothecaire lasten zijn, wat de exacte oppervlakte van het perceel is en of er recht van overpad geldt. Dit bewijs mag nooit ouder zijn dan 30 dagen. Het is gebruikelijk om gelijktijdig met de ondertekening van de koopakte de afgesproken aanbetaling te doen. Als het eigendomsbewijs onderzocht is en het bestemmingsplan gecontroleerd is kan het koopcontract worden opgesteld. Zijn er nog onduidelijkheden of onzekerheden, dan kan ervoor gekozen worden een voorlopig koopcontract met ontbindende voorwaarden op te stellen. Is alles duidelijk wordt een definitieve koopakte opgesteld.
Toestemming
Als beide partijen akkoord zijn en het contract hebben getekend, contrasigneert de advocaat de koopakte en laat hij deze toekomen aan het kadaster. Het kadaster maakt een aantekening op het eigendomsbewijs over de voorgenomen verkoop en schrijft de nieuwe eigenaar in. Dit betekent dat het object ondertussen niet aan een derde verkocht kan worden. Een buitenlandse koper moet het Provinciaal Bestuur (‘közigazgatási hivatal') schriftelijk verzoeken om toestemming te verlenen voor de aanschaf van het betreffende onroerend goed. Pas met het verkrijgen van deze toestemming, wat meestal geen probleem is, is de verkoop rond. Dan wordt het kadaster verzocht (door de advocaat) om uw eigendomsrecht definitief in te schrijven.
Dit is het moment dat het resterende bedrag van de koopsom, de kosten van de advocaat en de courtage van de makelaar moeten worden betaald. Ongeveer een jaar na de koop ontvangt u de aanslag over de overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting
Bij het verkrijgen van eigendom van onroerende zaken dient men overdrachtsbelasting te betalen. Deze aanslag van de overdrachtsbelasting wordt door de Hongaarse Belastingdienst (APEH) bepaald. De buitenlandse staatsburger, die het onroerend goed heeft gekocht, krijgt van het lokale belastingkantoor eerst een belastingnummer alsmede een belastingkaart, waarop dit nummer geregistreerd is, binnen 3-6 maanden na de koop. Ditzelfde kantoor verstuurt wederom binnen 3-6 maanden daarna, de aanslag overdrachtsbealsting aan de eigenaar.
De overdrachtsbelasting bedraagt doorgaans 4 procent.en wordt berekend over de eerste 1 miljard HUF van de marktwaarde van het aangekochte onroerend goed. Indien de marktwaarde deze 1 miljard HUF overstijgt, dan wordt over de meerwaarde 2 procent berekend, tot aan een maximum van HUF 200.000.000.
De omvang van deze heffing is gunstiger bij het verwerven van onroerende zaken bestemd voor woondoeleinden zoals de aankoop van huizen en woningen. Tot HUF 4.000.000 marktverkoopwaarde betaalt men slechts 2 procent (HUF 80.000) en over de restwaarde 4 procent.
De Hongaarse wet omvat echter een aantal kortingen en ontheffingen, zo:
- is de aanschaf van een bouwkavel heffingsvrij, mits de koper op het kavel een woonhuis laat bouwen binnen 4 jaar na het indienen van het koopcontract (voor de vaststelling van de overdrachtsbelasting) én de netto oppervlakte van de woning minstens 10 procent bedraagt van de in het ruimtelijke ordeningsplan bepaalde maximale bebouwingsgraad;
- geniet de nieuwe eigenaar jonger dan 35 jaar, een korting bij de verwerving van zijn (aandeel in de) eerste woning van maximaal 50 procent, tot aan HUF 40.000 indien de marktwaarde van de hele eigendom onder de 8 miljoen forint ligt;
- in het geval van koop van een woonobject door een particulier die zijn andere woonobject binnen 1 jaar ná deze koop doorverkoopt, wordt de heffing berekend over het prijsverschil tussen het gekochte en verkochte woonobject.
Consulteer uw advocaat of notaris over de voor uw geldende vrijstelingen en kortingen.
laatst bijgewerkt op 22 augustus 2011 
|
