Koopovereenkomst DuitslandPrecontractuele verplichtingen
Vaak heeft de koper er belang bij dat er een bepaald object voor hem wordt gereserveerd, voordat de uiteindelijke koopovereenkomst wordt afgesloten. Het Duitse recht kent verschillende instrumenten om precontractuele verplichtingen aan te gaan zoals het voorlopige contract, de optie of het omschreven verkoper- of koperaanbod.
Een concrete keuze moet worden gemaakt op basis van de specifieke behoeftes per situatie. Deze instrumenten hebben gemeen dat ze – net als de uiteindelijke koopovereenkomst – bij notariële akte moeten worden overeengekomen en onderhands gesloten niét rechtsgeldig zijn. Uitzonderingen hierop gelden enkel in het geval wanneer de precontractuele verplichting, geen verplichting tot aankoop of verkoop van het onroerend goed omhelst. Zo kan middels een onderhandse 'letter of intent' of een 'term sheet' een zekere exclusiviteit ten aanzien van de onderhandelingen tussen partijen worden vastgelegd, welke echter geen – ook geen indirecte – bindende reservering van een bepaald object mag inhouden.
Abstractiebeginsel
Het Duitse privaatrecht op basis waarvan ene overeekomst gesloten kan worden, wordt gekenmerkt door het zogenoemde 'abstractiebeginsel'. Dat betekent dat er een scheiding bestaat tussen de (verbintenisrechtelijke/ verplichtingscheppende) koopovereenkomst (Kaufvertrag) én de (zakenrechtelijke/zakelijkwerkende) overdracht van het object middels overeenstemming (Auflassung) en overschrijving van het eigendom (Eigentumsumschreibung) in het Grundbuch. De Auflassung is niets meer dan een oude juridische term voor het plaatshebben van een feitelijke handeling, namelijk de overdracht van onroerend goed. In de Auflassung geven beide partijen aan dat zij overeenkomen dat het eigendom van de grond en de woning aan de koper worden overgedragen. Er wordt in opgenomen dat de verkoper geen garantie geeft en in principe alleen verantwoordelijk is voor gebreken, die er voor de eigendomsoverdracht aanwezig zijn. Vaak zijn het Kaufvertrag en de Auflassung in hetzelfde contract inbegrepen. Dat scheelt notariskosten.
Belangrijk is dat het Duitse abstractiebeginsel beide partijen van zekerheid voorziet ten aanzien van het uitwisselen van de prestatie (het onroerend goed) en de tegenprestatie (de aankoopsom). Daarnaast maakt het tevens een bindende documentatie van de eigendoms- en lastensituatie in het Grundbuch mogelijk. Ter vergelijking; Bij het in veel andere landen leidende 'beginsel van consensus' vervalt deze scheiding en wordt de eigendomsovergang van onroerend goed al tot stand gebracht op basis van de verbintenissrechtelijke consensus in de koopovereenkomst.
Toepasselijk recht
Als gevolg van dit 'abstractiebeginsel' kunnen op de overeenkomst en de overdracht – theoretisch – verschillende rechtssystemen van toepassing zijn. In principe geldt voor de koopovereenkomst tot de aankoop van Duits onroerend goed, het beginsel van vrije rechtskeuze. De eigendomsovergang daarentegen valt dwingend onder het recht van de plaats, waar het goed zich bevindt ( lex rei sitae). Enkel om praktische redenen is het daarom raadzaam op het hele proces van handelingen, de 'lex rei sitae' van toepassing te verklaren. Bij een koopovereenkomst is dit – zonder uitdrukkelijke rechtskeuze – ook de wettelijke regel.
Grundbuch
Nadat de koopprijs is overgemaakt aan de verkoper waarmerkt de notaris de koopovereenkomst, zendt een aangetekende kopie aan de koper en gaat er vervolgens mee langs de gemeente om te controleren of de overdracht niet conflicteert met het bestemmingsplan. Als dat het geval is, wordt de koopovereenkomst direct ontbonden, conflicteert deze niet dan licht de notaris de fiscus in. Die vraagt enkele weken later om voldoening van de overdrachtsbelasting. De notaris geeft tot slot een Auflassungsvormerkung af en met dat bewijs wordt het huis ingeschreven bij het Kadaster (Grundbuch). Het Kadaster wordt dan tevens gesloten, wat inhoudt dat andere notarissen niet bezig kunnen zijn met de verkoop van hetzelfde pand. Als dat rond is, worden de eigendoms-wijzigingen in het Kadaster opgenomen. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.
met dank aan RA Alexander M. Crämer en RA Freddy B. Heinzel verbonden aan Anwaltskanzlei Strick.
laatst bijgewerkt op 26 juli 2011
 Vertrek en vestiging
|
