Het juiste mannetje

Griekenland is het land van Socrates en Plato: wijze mannen die de grondvesten van de westerse filosofie legden. Bij de aankoop van een huis in dit indrukwekkende land komt wijze raad wel van pas. Als buitenlander heb je weinig inzicht in de plaatselijke markt en ben je dus afhankelijk van betrouwbare deskundigen. In onze tijd heb je dan meer aan een goede makelaar en notaris dan aan het Symposium van Plato.

In Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief, van makelaarskantoren die voornamelijk in de grote steden zijn gevestigd en zich met het bovengedeelte van de markt bezighouden, tot de kleine ‘traditionele’ makelaars. Natuurlijk is het ook mogelijk om vanuit eigen land een bemiddelingsbureau dat zich in Griekenland gespecialiseerd heeft, in de arm te nemen. Voordelen hiervan zijn dat u in Nederland uw aanspreekpunt heeft, in uw eigen taal antwoord op uw vragen krijgt en alles kunt bespreken. Deze bureaus kennen de Nederlandse realiteit en kunnen u op de bijzonderheden van de Griekse situatie wijzen. 

• Gaat u met een makelaar in zee? Dan moet u rekening houden met de volgende zaken: 
  Het is in Griekenland niet ongebruikelijk dat een makelaar zowel koper als verkoper vertegenwoordigt. Dat is bij wet toegestaan, hij wordt gezien als tussenpersoon die vraag en aanbod bij elkaar brengt.
• De courtage is vrij af te spreken. Voor binnenlandse transacties varieert deze van twee tot vier procent afhankelijk van het object. De meeste makelaarskantoren die tweede woningen aan buitenlanders aanbieden brengen drie/vier procent in rekening. Deze courtages worden berekend over de reële (dus niet de fiscale) waarde van het huis, en zijn exclusief negentien procent BTW.
• De makelaar wordt alleen betaald als de transactie is voltooid (no cure no pay). Alleen wanneer er een notariële voorlopige koopovereenkomst wordt getekend kan de makelaar vijftig procent van zijn honorarium vooruitbetaald krijgen.
• U dient een duidelijke schriftelijke overeenkomst met vermelding van afgesproken courtage te ondertekenen, in een taal die u begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat. 

Coördinerende notaris
De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen, belastingen te voldoen of de kadastrale inschrijving te verzorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die erop toeziet dat de transactie plaatsvindt zoals door de Griekse wet wordt voorgeschreven. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Veel taken die in Nederland voor de notaris zijn weggelegd, worden in Griekenland door de advocaat overgenomen. Volgens de Griekse wetgeving dienen bij de ondertekening van de koopovereenkomst zowel de verkoper als de koper te worden bijgestaan door een eigen advocaat, die de contracten mede ondertekent. Verder verricht de advocaat van de koper in het voor- en natraject een aantal handelingen die essentieel zijn voor het verloop van de transactie. Wanneer verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom dient de verkoper de eigendomstitel (koopakte, akte van schenking of erfenis etcetera) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient een advocaat in de arm te nemen, het liefst een waarmee hij zich verstaanbaar kan maken in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomstitel te overhandigen zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan.

Het onderzoek naar de eigendomstitels is van essentieel belang en dient met de nodige zorgvuldigheid te worden uitgevoerd. Het is immers het juridisch fundament van uw huis. Het onderzoek omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. Dit onderzoek dient een tijdvak van ten minste twintig jaar te beslaan (dit in verband met verjaringstermijnen). Verder wordt onderzoek gedaan naar eventuele lasten zoals hypotheken, beslagen etcetera. Tenslotte wordt nagegaan of er geen claims op het onroerend goed rusten.

Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en in orde bevonden, wordt er door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs en een Grieks sofinummer) stelt de notaris een conceptkoopakte op en berekent hij de hoogte van de belastingen en van de overige kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt vóór het passeren van de akte de belastingen en overhandigt de notaris een bewijs van betaling, dat aan de akte wordt gehecht.

Nadat de akte gepasseerd is, ontvangt de advocaat van de koper een afschrift.  Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het hypotheekregister wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). Vanaf dit moment, dus vanaf de inschrijving van de akte in de openbare registers die door het plaatselijke hypotheekregister worden gehouden, is de koper ook formeel de wettige eigenaar van het onroerend goed.

Waarborgen
Concluderend kan worden gezegd dat het Griekse recht, dat voor een deel gemeenschappelijke wortels heeft als het Duitse en Franse recht, in wezen geen grote verschillen vertoont met het Nederlandse recht. De bescherming van eigendom is vastgelegd in de Griekse grondwet en wetgeving. Wanneer een toekomstige koper bovenstaande aanwijzingen volgt en zich door logica laat leiden kan hij er zeker van zijn dat de aankoop van zijn huis vanuit wettelijk oogpunt is gewaarborgd. Een laatste algemene tip: laat u juist voorlichten door betrouwbare bronnen en maak gebruik van vakspecialisten voor advies en begeleiding, in een taal die u begrijpt. Het in de arm nemen van dergelijke deskundigen betaalt zich dubbel en dwars uit doordat u gerust kunt zijn over de correctheid van de transactie. Zo kan u uw nieuwe huis zonder zorgen betrekken.

Laatst geactualiseerd op: 25-07-08

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Griekenland