Het contract voor de Vereniging van Eigenaren

Elk appartementscomplex of huizencomplex heeft bij het kadaster een contract voor de Vereniging van Eigenaren. Het contract laat zich het beste omschrijven als een bestuursplan. In dit artikel leest u alles over het opzetten van een Vereniging van Eigenaren en de wettelijke bepalingen daaromtrent.

In dit bestuursplan kunnen regels worden opgesteld voor het gebruiken van gezamenlijke ruimtes, onafhankelijke eigen ruimtes (zoals, woningen of bedrijfspanden), algemene uitgaven, rechten en plichten van de eigenaren en het bestuur, toezichthouder, et cetera. Deze regels dienen niet in strijd te zijn met de dwingende wetgeving. Indien sommige onderwerpen niet opgenomen zijn in het bestuursplan, dan is de “gebouwencomplex wetgeving” (kat mülkiyeti Kanunu), van toepassing.
 
Verplicht lid
Een bestuursplan is één van de wettelijk verplichte documenten, tijdens het verkrijgen van de eerste akte van splitsing (kat irtifaki) of de eerste eigendomsakte (kat mülkiyeti). Veel kopers zijn niet op te hoogte van de aanwezigheid van dit document. Het komt daarom nog wel eens voor dat nieuwe kopers zelf schriftelijke regels opstellen, een nieuwe VVE oprichten en deze bij de notaris laten registreren om het complex te kunnen besturen. Dit is niet nodig en tevens niet rechtsgeldig. De eigenaren van de appartementen of de huizen van het betreffende complex zijn vanzelfsprekend en verplicht lid van de VVE. Vanaf het moment dat u een appartement koopt, bent u lid van de VVE en bestaat er altijd al een bestuursplan welke bij het kadaster geregistreerd is. Men kan echter wel het bestaande, geregistreerde bestuursplan wijzigen. Hier is een 4/5 meerderheid van de eigenaren voor nodig. Indien deze meerderheid niet wordt gehaald, dan staat de mogelijkheid open om een gerechtelijke procedure te starten.
 
Vergaderen
Dit eerste bestuursplan dient getekend te zijn door alle eigenaren. De eerste eigenaar is meestal de grondeigenaar en/of aannemer. De vereniging van eigenaren bestaat uit de eigenaren van alle onafhankelijke woningen in het huizencomplex of het appartementengebouw (-complex). Het appartementengebouw of het huizencomplex wordt door deze vereniging bestuurd. Elk onafhankelijke deel (iedere woning of bedrijfspand) heeft een stemrecht. De eigenaren met meerdere huizen kunnen niet meer dan 1/3 van de alle stemmen hebben. Denk hierbij aan de mogelijkheid dat een eigenaar meerdere woningen in zijn bezit heeft, of meerdere machtigingen heeft verkregen van andere eigenaren. Voor een machtiging heeft u geen notariële procedure nodig.
 
Nietig verklaren
De Vereniging van Eigenaren dient minimaal één keer per jaar te vergaderen. De complexen met meerdere gebouwen (toplu yapilar) dienen minimaal één keer per twee jaar te vergaderen. Deze vergadering kan met de doublé meerderheid belegd worden (met de meerderheid van eigenaren en met de meerderheid van hun grondaandelen). Indien de betreffende meerderheid niet aanwezig is, dient een tweede vergadering maximaal 15 dagen later belegd te worden met de aanwezigen. Er dient minimaal 7 dagen te zitten tussen deze eerste en de tweede vergaderdatum. Indien de plaats, datum, tijd en de agendapunten van de vergadering niet 15 dagen van te voren schriftelijk aan alle eigenaren worden vermeldt, dan kan deze vergadering nietig verklaard worden.
 
Beslissingen die met de doublé meerderheid (meerderheid van eigenaren en meerderheid van hun grondaandelen) genomen kunnen worden:

• Nuttige veranderingen en toevoegingen in de gezamenlijke ruimten. Kosten daarvan worden vergoed door de eigenaren, welke hiervan gebruik kunnen maken. Eigenaren zullen deze kosten verdelen, naar gelang hun gebruikspercentage. Indien het een luxe en aanzienlijk dure verandering betreft, waar de eigenaren niet mee hebben ingestemd omdat ze hiervan geen gebruik kunnen of willen maken, dan hoeven deze eigenaren de kosten hiervoor niet te betalen;
• Kiezen van de Bestuur en Toezichthouder. 

Beslissingen die unaniem genomen moeten worden:

• Indien een onafhankelijk deel (privé ruimte) van het complex bij het kadaster als een woning geregistreerd staat, maar de eigenaar deze woning bijvoorbeeld als bar, club, restaurant, winkel etc. wil gebruiken, dan dienen alle eigenaren vooraf unaniem hiermee in te stemmen;
• De veranderingen en toevoegingen welke een effect hebben op het gehele complex. Bijvoorbeeld indien men een groot reclamebord aan het gebouw wil bevestigen; 
• Indien men een nieuw onafhankelijk deel (bijvoorbeeld een extra verdieping of een woning of een winkel) wil bouwen in het complex. 

 Beslissingen die niet genomen mogen worden:

• Indien een onafhankelijke deel van het complex bij het kadaster geregistreerd staat als een woning of als een bedrijfspand, dan mag dit gedeelte nooit dienen als een ruimte voor activiteiten op het gebied van de gezondheidszorg (zoals ziekenhuis, apotheek, kliniek, laboratorium, et cetera). Voor deze sector gelden namelijk andere wettelijke eisen. 

Kantongerecht
Voor een verandering of grote reparatie, welke door een eigenaar voor zijn eigen belang wordt aangebracht in de gezamenlijke ruimte, is een 4/5 meerderheid van de eigenaren nodig. Indien door het kantongerecht een reparatie wordt geëist vanwege een noodgeval, is de betreffende meerderheid niet nodig. Indien een eigenaar niet heeft deelgenomen aan de vergadering of tegen een beslissing heeft gestemd, kan de eigenaar bezwaar aantekenen tegen deze beslissing. De eigenaar kan zich in dit geval wenden tot het Kantongerecht van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt. 
 
Schade
Volgens de nieuwe “gebouwencomplex wetgeving” geldt dat, indien een eigenaar schade heeft opgelopen door een andere gebruiker (huurder of eigenaar) welke zijn verplichtingen niet nakomt (zoals het niet repareren van lekkages), de betreffende eigenaar zich kan wenden tot het Kantongerecht. Eigenaren die hun betalingen van algemene kosten (zoals kosten voor het versterken en beschermen van het gebouw tegen aardbevingen) niet tijdig verrichten, dienen buiten de openstaande betaling een maandelijkse rente van 5% over het bedrag te betalen. Indien één van de eigenaren zijn schulden niet, binnen 2 maanden vanaf de dagtekening van de notariële waarschuwingsbrief, betaald heeft, kan het Kantongerecht zijn eigendomsrecht aan de andere eigenaren over laten dragen.
Het is voor een eigenaar niet toegestaan om aan zijn eigen onafhankelijke ruimte een verandering te plegen, indien deze schade toebrengt aan het hoofdgebouw. De wetgeving ten aanzien van gebouwencomplexen is inhoudelijk uitgebreid en van belang voor iedere bewoner, gebruiker en/of eigenaar.

Begeleiding
Wij adviseren nieuwe kopers altijd om het huidige bestuursplan te laten vertalen en deze heel goed door te nemen. Hierin kan men bijvoorbeeld lezen of huisdieren zijn toegestaan, hoe de algemene kosten zijn geregeld, wanneer er vergaderingen zijn, et cetera. Een groot deel van de dwingende wetgeving van het gebouwencomplex, wordt niet opgenomen in het bestuursplan. Laat u dus goed informeren en schakel desnoods deskundige begeleiding in bij de opstellen van een bestuursplan.
 Laatste update artikel: 05-06-2009