Eigendom Bulgaarse grond

Na lang zoeken is het zo ver: diep in Europa ligt de ideale plek voor een huis in het buitenland. U wilt een lapje grond op die ruige berg met uitzicht over de Zwarte Zee, want u ziet uzelf al zitten op de veranda, kijkend naar de zonsopgang. Wij moeten u teleurstellen: zo ver is het helaas nog lang niet. Ook al is Bulgarije sinds dit jaar lid van de Europese Unie (EU), uit talloze artikelen in Mondi weet u inmiddels wellicht dat elk land er zijn eigen wetten op na houdt wanneer het op grondbezit en bouwen aankomt.

Wilt u slechts een vakantiehuis in Bulgarije, of wilt u ook de grond waar het op staat? Die vraag is van cruciaal belang. In de grondwet van het Balkanland is namelijk bepaald dat buitenlanders geen land mogen bezitten. Als u een bestaand huis – een ‘unit’ - wordt aangeboden, koopt u slechts het gebruiksrecht van dat huis. Datzelfde geldt voor de aanschaf van bouwrechten op een stuk grond. Het land is en blijft in handen van de grondbezitter.

In de praktijk is dat geen ramp, want de gebruiker van de unit bezit dezelfde status als de eigenaar van het kavel. Het is, met andere woorden, uw huis. Mocht het door brand of natuurgeweld met de grond gelijk gemaakt worden, dan mag u het zonder meer herbouwen in de oorspronkelijke staat. U hoeft dus niet bang te zijn dat de grondbezitter u probeert ‘weg te pesten’. De unit is van u, het gebruiksrecht kent geen verjaring en is voor altijd afgekocht.

Kosten
Anders wordt het wanneer een buitenlander ook grond wil bezitten. Dat is niet onmogelijk en zelfs tamelijk eenvoudig: alles wat ervoor nodig is, is de creatie van een rechtspersoon onder Bulgaarse jurisdictie. Met andere woorden, u richt een bedrijf op in Bulgarije. De eenvoudigste vorm hiervoor is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, in Bulgaarse termen een DOO (Druzhestvo s ogranichena otgovornost). De kosten hiervoor bedragen zo’n 600 euro. Overigens behoort de Bulgaarse vennootschapsbelasting met tien procent tot de laagste van Europa.

Voor het oprichten van een DOO moet u in Bulgarije een zakelijke rekening openen. Op deze rekening moet 2.667 euro gestort worden om de oprichting te kunnen voltrekken. Na oprichting mag 2.551 euro weer worden opgenomen voor vrije besteding; de overige 116 euro zijn bankkosten.

De vennoten zijn aansprakelijk tot de hoogte van hun kapitaalinleg. Stel dat er iets mis gaat bij de aankoop van land of de bouw van onroerend goed, dan zijn uw bezittingen veilig en loopt u slechts een risico van 2.551 euro. Ook als uw vennootschap uitgroeit tot een echte onderneming strekt uw persoonlijke aansprakelijkheid zich niet verder uit dan uw kapitaalinleg. Het staat de onderneming vrij Bulgaars land te kopen. Het oppervlakterecht (bouwrecht) kan vervolgens verkocht worden aan willekeurig welke privé-persoon, zoals uzelf. Maar voor er kan worden overgegaan tot de bouw, is het noodzakelijk een bouwvergunning te verkrijgen bij de lokale overheid. Zonder vergunning en goedkeuring van de plannen mag u absoluut niets bouwen.

Fiscale aspecten Bulgarije