Een huis met sterallures

De hypotheekcrises in de Verenigde Staten heeft een situatie gecreëerd waar weinig vraag naar huizen is en veel aanbod. De huizenprijzen dalen, terwijl de dollarkoers zeer gunstig staat voor Europeanen. Een combinatie die de koop van onroerend goed aldaar interessant maakt voor Nederlanders. Vooral in Florida staan er villa’s voor mooie prijzen te koop.

Florida met haar geweldige natuur, hagelwitte stranden en bruisende steden, zoals Miami en South Beach met haar Art Deco district. Een staat met sterallures ligt nu binnen handbereik voor de Nederlander die op zoek is naar een huis in de Verenigde Staten. Voor elk budget wat wils en met de mogelijkheid om de woning tijdens uw afwezigheid te verhuren. De Amerikaanse huizenprijzen waren al gunstiger dan die in Europa, nu met de sterke euro is deze in Florida een daalder waard. Bovendien kunt nog eens flink onderhandelen over de vraagprijs. Het enorme aanbod van zowel bestaande als nieuw opgeleverde woningen is zo groot dat er sprake is van een buyer’s market. Dat betekent dat u het als koper voor het zeggen heeft. Daarnaast zijn er momenteel veel huiseigenaren die hun maandelijkse lasten niet meer kunnen betalen en daardoor hun hypotheek voortijdig moeten aflossen, de zogenaamde foreclosures. Als u tegen de laagste prijs een mooie woning wilt kopen, schakel dan een makelaar in die in foreclosures is gespecialiseerd. Waar koopt u een huis met vier slaapkamers, twee badkamers, woonoppervlak van 150 vierkante meter, garage voor twee auto’s, zwembad, 1.200 vierkante meter grond en volledig ingericht tot en met de kaasschaaf toe, voor minder dan 200.000 euro? In Florida was en is dat nu nog steeds mogelijk. Dat klinkt allemaal wel interessant; maar waar moet u dan zijn en waar moet u op letten?

Makelaar
Ongeacht het bedrag is en blijft de aankoop van een woning een forse investering. Het is dus van belang dat u uw zaken goed voorbereidt. Advies van een erkend makelaar, die ter plaatse bekend is, zou een eerste stap kunnen zijn. Licensed Real Estate Brokers in Florida ontvangen hun commissie altijd van de verkopende partij, dus u als koper hoeft daar niets voor te betalen. Er zijn Sellers Brokers en er zijn Buyers Brokers. De seller broker is de makelaar die de listing heeft om het onroerend goed te verkopen en daarom altijd de belangen van de verkopende partij zal behartigen. De buyers broker, de naam zegt het al, vertegenwoordigt de koper en heeft met u een fiduciary relationship. Dat betekent dat hij uw belangen behartigt en dus namens u optreedt. Aangezien u daar niets voor hoeft te betalen kan het geen kwaad om in ieder geval een makelaar om advies te vragen. Ga wel met een erkend makelaar (Realtor) in zee, zodat u van zijn integriteit verzekerd bent. Realtors zijn aangesloten bij de bond van makelaars en hebben de Code of Ethics ondertekend.

Notaris
De functie van notaris zoals wij die in Nederland kennen, bestaat in Florida niet. Daar wordt het transport geregeld door een Title Company of door een advocaat, die als Title Agent optreedt. In tegenstelling tot in Nederland, waarbij aan beide partijen ten overstaan van de notaris en in het bijzijn van twee getuigen de transportdocumenten worden voorgelezen en ondertekend, wordt in Florida vaak volstaan met een simpele overdracht van het bestaande eigendomsbewijs en het tekenen van het overzicht van de transportkosten. Beide partijen hoeven niet tegelijk aanwezig te zijn en eventueel kan het ook nog via de post geregeld worden. In dat geval moeten de handtekeningen in Nederland wel gelegaliseerd worden. De transportkosten komen in het algemeen voor rekening van de verkopende partij, echter bij bestaande woningen kan hierover onderhandeld worden. Nieuwe woningen worden ‘vrij op naam’ opgeleverd. BTW op huizen kent men niet en de gemiddelde transportkosten liggen rond de drie procent van de verkoopwaarde. Dit is exclusief de commissie voor de listing agent.De overdracht van het eigendom gaat via een Deed en men onderscheidt diverse gradaties van zo’n Deed (eigendomsbewijs). De hoogste gradatie is die van een General Warranty Deed, terwijl een Quit Claim Deed de laagste gradatie voorstelt. Het verschil bestaat uit een Title Search, een onderzoek naar onder andere de voorgeschiedenis van het eigendom, maar ook of er wel of niet een bezwaar en/of schuld op rust. Indien alles akkoord is bevonden dan geeft de Title Company een Title Insurance af. Dat betekent dat in het geval het eigendom door een derde aangevochten zou worden, de koper beschermd is tegen een eventueel verlies. De hoogte van de verzekerde waarde komt in het algemeen overeen met de waarde volgens de transportakte en de kosten van deze eenmalige premie worden meestal door de verkopende partij gedragen. Die partij moet immers een schoon eigendomsbewijs leveren. Indien de koper niet met de verkopende partij vertrouwd is, dan is het zaak om een General Warranty Deed te verlangen in plaats van een Quit Claim Deed, waarbij geen onderzoek is gedaan en waarbij door de verkoper geen Title Insurance wordt afgegeven. (Quit betekent in dit geval afzien van.)

Fiscus
Bij het kopen van een huis heeft men altijd met onroerendgoedbelasting te maken. Deze belasting wordt geheven over de door een inspecteur vastgestelde waarde (assessed value) en het percentage mag in Florida niet boven de drie procent uitkomen. Gemiddeld ligt dit percentage rond de twee procent. De vastgestelde waarde is aanzienlijk lager dan de commerciële waarde; zo rond de vijfenzeventig procent. De waarde van het eigendom wordt in het begin van het aanslagjaar vastgesteld en is betaalbaar per eind november. De uiterste vervaldatum is op 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar. Indien de woning wordt verhuurd dan heeft men ook te maken met Sales and Resort Tax. Deze belasting wordt gewoonlijk ingehouden en afgedragen door het Property Management kantoor. Verder is er de Tangible Personal Property Tax, een belasting, die wordt geheven over de inboedel en zo’n 200 Amerikaanse dollar per jaar bedraagt en verder moet men een aangifte inkomstenbelasting doen. Bij de opgave van het inkomen, kan men alle kosten aftrekken, zodat men vaak op een negatieve aangifte uitkomt. Temeer omdat naast de operationele kosten ook zaken zoals afschrijvingen en een inspectiebezoek afgetrokken mogen worden. De verliezen per jaar zijn verrekenbaar met eventuele toekomstige winsten, hetgeen goed uitkomt als men kapitaalwinst realiseert bij eventuele verkoop. Als laatste, maar daarom niet minder belangrijk, heeft men te maken met successierechten in geval van overlijden. Aangezien de vrijstelling voor niet-ingezetenen slechts 60.000 Amerikaanse dollar bedraagt, hebben de erfgenamen al snel met deze hoge belasting (vijfendertig procent) te maken. Het is daarom niet onverstandig om, indien mogelijk, de woning minimaal op twee namen te zetten.

Wellicht belangrijker dan het kopen van de woning is de rol van het property management bedrijf. Zij behartigen uw belangen wanneer u na de aankoop weer naar huis gaat. Laat u goed voorlichten hoe het één en ander in zijn werk gaat met betrekking tot het beheer, maar met name ook met betrekking tot de verhuur. Wat is de  bezettingsgraad en welke opbrengsten mag u verwachten? Op welke kosten moet u rekenen? Is er een overzicht van alle maandelijkse of jaarlijkse kosten? Vragen die door een serieus bedrijf eenvoudig beantwoord kunnen worden. Wees daarom op uw hoede indien men daarop vage antwoorden geeft. De keuze met wie u in zee gaat dient u daarom niet lichtzinnig te nemen en het is van harte aan te bevelen om referenties van bestaande klanten van het betreffende bedrijf op te vragen.

Het bezitten van een tweede huis moet u als positief ervaren en mag geen blok aan uw been worden. Ga in zee met een bedrijf, dat de kopzorgen van uw tweede huis wegneemt, zodat u daadwerkelijk van uw vakantiewoning kunt genieten.