De prijs van Griekse gratie

Een huisje in Griekenland, sommige mensen krijgen een glazige blik in hun ogen als ze erover nadenken: uitzicht op het azuurblauw van de zee, met veel zon en levendige kleuren. Zonder afspraken of verplichtingen. Leven tussen de grondvesten van de democratie en de sporen van het begin van onze kunstgeschiedenis. Iedere dag de kans om terug in de tijd te gaan of gewoon lekker op het strand te liggen. 

Er zijn tal van redenen die Griekenland een ideaal land maken voor een tweede (of zelfs eerste) huis. Niet alleen het mediterrane klimaat, met 320 dagen zonneschijn per jaar, de gemoedelijkheid en gastvrijheid van de mensen, maar ook de verscheidenheid in het landschap en de kleinschaligheid waarmee gebouwd wordt, spreken tot de verbeelding. Een wit huisje met blauwe luiken op een van de Cycladeneilanden, villa’s en herenhuizen met Italiaanse invloeden op de Ionische eilanden, robuuste natuurstenen huizen in het ruige landschap van Peloponnisos of traditionele huizen met leistenen daken aan de voet van het Piliongebergte. En altijd de zon, de zee en natuur in de onmiddellijke nabijheid.

Een ander, meer rationeel verkoopargument is dat Griekenland ook vanuit financieel oogpunt een uitstekende keuze is: een vergelijkbare woning aan zee in Italië en Spanje kost minstens twee maal zo veel, in Zuid-Frankrijk zelfs vier maal zo veel.* Voetnoot Rob Smulders: Griekenland heeft een grote inhaalslag te maken, de verwachting is dan ook dat de prijzen van recreatief vastgoed in de komende jaren net als in de voorgaande jaren met tien tot twaalf procent zullen stijgen. 

Onderhandelingsruimte
Voordat u overgaat tot de aankoop van een huis is het raadzaam een aantal stappen te doorlopen waarbij u zich goed moet laten voorlichten en ook zelf uw huiswerk moet doen. Allereerst een open deur: de vraagprijs is vaak hoger dan de werkelijke prijs. Dit gaat met name op voor bestaande huizen en kavels, daar zit altijd wel enige onderhandelingsruimte in. Als u een nieuw huis van een projectontwikkelaar koopt, ligt dat minder voor de hand, omdat deze in de regel zijn rekenwerk heeft gedaan en zijn kosten en winstmarges vrij nauwkeurig in de prijs heeft doorberekend.

De prijs van een woning hangt voornamelijk af van twee factoren. Ten eerste de mate waarin het toerisme zich in de betreffende streek heeft ontwikkeld, ten tweede de afstand tot de zee. Bouwgrond op enkele kilometers van de zee kan de helft of zelfs een derde kosten van een vergelijkbaar kavel aan zee; dit verschil is ook in de huizenprijzen terug te zien. Grieken zitten het liefst met hun tenen in het water en zijn dan ook bereid veel geld neer te tellen voor een perceel direct aan zee. Het is voor een Nederlander soms moeilijk voor te stellen dat er zulke sommen worden gevraagd en betaald in een land als Griekenland. Zoals gezegd liggen de prijzen echter nog ver achter op andere landen aan de Middellandse Zee, waar bouwgrond aan zee al bijna niet meer te vinden is.

Als u het met de verkoper over de prijs eens bent, volgt de volgende fase: de overdracht. Voor de overdracht van een onroerend goed is een notariële akte vereist die ten overstaan van een Griekse notaris dient te worden gepasseerd. Daar kan een onderhandse koopovereenkomst met de bijbehorende aanbetaling aan vooraf gaan, eventueel met overeengekomen ontbindende voorwaarden.

Wanneer u van een projectontwikkelaar een huis koopt dat in aanbouw is of nog gebouwd gaat worden, wordt er een aanneemovereenkomst opgesteld, waarin alle afspraken worden vastgelegd. Let op: met name de kleinere Griekse bouwbedrijven zijn gewend met, voor Nederlandse begrippen, erg summiere overeenkomsten te werken. U doet er dan ook goed aan een dergelijke overeenkomst door een deskundige te laten opstellen, het liefst tweetalig, met duidelijke afspraken over de koopsom, de opleverdatum, aansprakelijkheden etcetera.

Kosten koper
Voor de berekening van de ‘kosten koper’ dient de ‘objectieve fiscale waarde’ van het onroerend goed en niet de werkelijke marktprijs als grondslag. Deze objectieve waarde wordt vastgesteld door het Ministerie van Financiën en wordt gemiddeld eens in de twee jaar geïndexeerd. Deze waarde bedraagt over het algemeen binnen de bebouwde kom ongeveer zeventig tot tachtig procent van de commerciële waarde en buiten de bebouwde kom ongeveer vijftig tot zeventig procent van de commerciële waarde.

De hoogte van de kosten koper hangt af van het gegeven of het een nieuwbouwwoning of een bestaande woning of kavel betreft. Voor nieuwbouw is namelijk sinds 1 januari 2006 BTW verschuldigd, terwijl voor bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting wordt betaald. De kosten koper bestaan uit de volgende posten:

Bestaand huis of kavel	Percentage
Overdrachtsbelasting	7-9% in kleine gemeenten 9-11% in grote gemeenten
Notariskosten	1,8 - 2%
Leges Orde van Advocaten	1%
Kadastrale leges	0,5%

Nieuwbouw	Percentage
BTW	19% (op sommige eilanden 13%)
Notariskosten	1,8 - 2%
Leges Orde van Advocaten	1%
Kadastrale leges	0,5%

 Dit betekent dat de kosten koper nominaal ongeveer dertien procent bedragen voor bestaande bouw en kavels, respectievelijk ongeveer tweeëntwintig procent voor nieuwbouw (op eilanden als Kos en Chios zestien procent omdat hiervoor een lager BTW-tarief geldt, bedoeld om de plaatselijke economie te stimuleren). Gegeven het feit dat er wordt gerekend op grond van de objectieve waarde bedragen deze in de praktijk echter meestal zo’n zeven procent  respectievelijk elf procent (of acht procent) van de koopsom.

Wanneer vastgoed dat na 1 januari 2006 is verkregen weer wordt doorverkocht is de nieuwe eigenaar geen BTW of overdrachtsbelasting verschuldigd, maar slechts een transactierecht van één procent. Aan de andere kant dient er door de verkopende partij (dus degene die het onroerend goed doorverkoopt) overwaardebelasting te worden betaald. Deze wordt berekend over het verschil tussen de fiscale waarde bij aanschaf en bij verkoop en varieert van nul tot twintig procent over dat verschil, afhankelijk van het aantal jaar dat men het vastgoed in bezit had. De overwaardebelasting wordt dus niet over de commerciële waarde berekend, waardoor de ‘schade’ meevalt.
Een hoop gegoochel met getallen en percentages. Maar als deze richtlijnen in acht genomen worden dan weet u dat u de juiste prijs betaalt. Eenmaal uw huis bemachtigd dan is het hoog tijd om te gaan genieten van de Griekse gratie en gastvrijheid.

---

Dit artikel wordt verstrekt door belangenorganisatie Mondi in samenwerking met Giorgos Gavriilidis, advocaat naar Grieks recht en tevens als juridisch adviseur verbonden aan het makelaarskantoor Elxis Greek Real Estate Services BV te Utrecht.

Laatst geactualiseerd op: 25-07-08

Landendossier
	Meer informatie over de aanschaf en bezit van een (tweede) huis in Griekenland