Koopproces Bulgarije

Zoals in veel landen is het beroep 'makelaar' in Bulgarije niet beschermd. Dit betekent dat u gedurende het aankooptraject zelf veel informatie moet inwinnen. Het is daarbij niet onverstandig u te laten begeleiden door een advocaat. De advocaat kan onderzoeken of het koopproces volgens de wettelijke procedures verloopt en u wijzen op de valkuilen die de Bulgaarse gebruiken en gewoontes, anders dan in Nederland, met zich meebrengen.

Zoals dat ook voor andere landen geldt, dient u eerst vast te stellen wat uw prioriteiten zijn: Een investering of liefde op het eerste gezicht; voor eigen gebruik of om te verhuren; gelegen in een stad of op het platteland; aan zee of in de bergen; een vakantiewoning of permanente residentie. De locatie is de belangrijkste prijsbepalende factor. Met zicht op zee is het uitgesloten om de hele goedkope Bulgaarse huizen te vinden, zeker niet die goedkope huizen waar Bulgarije bekend om staat. Die huizen vindt u voornamelijk op het platteland of in de achterbuurten van steden.

Commissie
Er zijn heel wat Nederlandse en Belgische vastgoedmakelaars, die samenwerken met Bulgaarse makelaars of projectontwikkelaars. Makelaars werken niet gratis, al kan het soms wel zo lijken wanneer de commissie reeds in de aankoopprijs is verwerkt. De commissie betaald door de verkoper aan de makelaar kan tot vijftien procent bedragen in Bulgarije. Aan de koper wordt nul tot vijf procent commissie gevraagd. De Bulgaarse en buitenlandse makelaar verdelen die commissies onderling.

Makelaar
Het beroep 'makelaar' is geen beschermd beroep in Bulgarije, wat inhoudt dat er geen wetten zijn of commissies die eisen stellen aan de betrouwbaarheid, kunde of kennis van de makelaar. Dit houdt ook in, dat indien de makelaar u niet naar behoren van dienst is, u geen mogelijkheden hebt zich bij een commissie of overkoepelend orgaan te beklagen of uw recht te halen. Aanbevolen wordt daarom zelf advies in te winnen over de reputatie en ervaringen van derden, voordat u met een bepaalde Bulgaarse makelaar in zee gaat. Klantervaringen zijn een goede bron van informatie. Wees ook voorbereid op soms al te verkooplustige agenten bij uw bezichtigingsreis die uw assertiviteit en geduld op de proef kunnen stellen. Het spreekt vanzelf dat het financieel interessant kan zijn om rechtstreeks van de verkoper te kopen, mits u zich daarbij laat bijstaan door een goede deskundige.

Bestaande woningen
Vastgoed verwerven kan op drie manieren: Bouwgrond kopen en zelf bouwen, een woning op plan kopen of een bestaande woning kopen. Koop nooit iets dat u niet ter plekke gezien heeft. Een oudere of nieuwgebouwde bestaande woning kopen is het simpelste: U ziet wat u krijgt voor uw geld, tenzij de woning zwaar gerenoveerd moet worden, want dan heeft u behoorlijk wat verbeelding nodig en een correcte begroting. U hoeft alleen een kleine reservatiesom (500 tot 3.000 euro) te betalen aan de makelaar om de woning van de markt te halen. Dan neemt u contact met een notaris (gratis) of met een advocaat (kost ca. één procent van de koopsom) om na te gaan of wettelijk alles in orde is met de woning. Een advocaat wordt u meestal door de verkoper voorgesteld maar u kunt natuurlijk zelf ook een eigen advocaat inschakelen. Zoals in Nederland en België is de notaris verantwoordelijk voor de wettelijkheid van de verkoop (eigenaarschap, zwarigheden, enz.). Bij de notariële zitting is verplicht een officiële tolk aanwezig om de in het Bulgaars opgestelde akte voor u te vertalen. De notaris regelt niet de financiële kant van de zaak. U doet er daarom goed aan een Bulgaarse bankrekening te openen en bij de notaris gebruik te maken van een gedekte cheque.

Woningen op plan
Bij een woning op plan tekent u een overeenkomst met de projectontwikkelaar om in de toekomst voor u iets te gaan bouwen of verder af te werken indien de bouw al gestart is. U betaalt meestal een fors bedrag bij de ondertekening. Meestal krijgt u nog een korting van 2.5 tot 10 % als u het volledige bedrag vooraf betaalt. Het kan jaren langer dan afgesproken duren vooraleer het gebouw opgeleverd wordt en soms komt het er nooit van. Het voorschot is dan wel opgesoupeerd en het risico bestaat dat de bouwfirma op de fles gaat, dus weg centen. Een bankwaarborg eisen is met andere woorden geen overbodige luxe. Onderzoek vooraf de referenties van de ontwikkelaar en de kwaliteit van de elders al opgeleverde woningen. De notaris als uw beschermengel komt er pas bij kijken wanneer de woning opgeleverd wordt, dus het verdient aanbeveling om u bij de ondertekening van het contract te laten bijstaan door uw eigen Bulgaarse advocaat die de wettelijkheid van de transactie vooraf onderzoekt (vergunningen, enzovoorts).

Eigen bouwgrond
Tenslotte kunt u zelf voor bouwheer spelen: Eerst de bouwgrond kopen en dan een architect en aannemers zoeken om een woning te bouwen voor u. U heeft dan maximale controle over de indeling en de afwerking terwijl de architect de geleverde kwaliteit bewaakt. Feitelijk treedt u dan zelf op als projectontwikkelaar, want ook de professionele projectontwikkelaar werkt met onderaannemers. Als u zelf niet altijd in Bulgarije kan zijn, stelt u iemand anders aan om in uw plaats aannemers te selecteren en de bouw te (bege-)leiden, zoals dat ook in de sleutel-op-de-deur formule gebeurt. U koopt eerst de bouwgrond bij de notaris die u inlicht over de bouwvoorschriften. Daarna betaalt u naar gelang de werken vorderen. Nadat het huis is opgeleverd, wordt het in het Bulgaarse kadaster geregistreerd en bent u de trotse eigenaar van een nieuw zelfgebouwd huis. De Bulgaarse wetgeving voorziet in een tienjarige garantie, die verplicht verstrekt wordt door de aannemer die werkt volgens de Bulgarian National Standards (BNS).

BULSTAT
Binnen zeven dagen na de notariële aankoop moet u zich aanmelden als buitenlands eigenaar van een Bulgaars onroerend goed in het nationale BULSTAT register. Uw BULSTAT nummer is eigenlijk uw fiscaal nummer. Binnen twee maanden na de datum van aankoop dient u of uw vertegenwoordiger een fiscale aangifte bij de lokale belastingdienst in. Let erop dat uw vermelde Bulgaarse postadres correct is en dat iemand uw post daadwerkelijk beheert, want de Bulgaarse overheid communiceert met u alleen via dat adres. Indien u nietsvermoedend nalatig bent en zo belastingschulden opstapelt kan de overheid via gerechtelijke weg uw eigendom te gelde maken.