|
|
|
|||
|
Onze nieuwsbrief | |||
servicehome over Mondi Mondi lidmaatschap vraag en antwoord contactinformatienieuwsoverzicht achtergrond landendossier brancheregister makelaars projectreportages agendapartnersautohuur vergelijk beste hoteldeal vakantiehuis verhuren privé website vakantiehuiswebwinkelproducten winkelwagenforumkopersbelangen reactiesadverterenmogelijkheden criteria algemene voorwaardenPoll
Wat is op dit moment uw belangrijkste motief voor aanschaf van een woning of beleggingsobject in het buitenland?
|
Bijkomende kosten aanschaf onroerend goedHet koopproces in het ene land kan behoorlijk verschillen van het koopproces in een ander land. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de rol die de notaris in het koopproces speelt. In Nederland vindt de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaats. Dit maakt dat de notaris een belangrijke rol speelt in het koopproces. In sommige landen is die veel beperkter en in een aantal landen is het zelfs niet verplicht een notaris in te schakelen. Reden temeer om op de volgende pagina’s de rol en kosten van de notaris in verschillende landen uit te lichten.
België Een Belgische notaris moet onder andere ingeschakeld worden bij aan- of verkoop van onroerend goed. Hij stelt documenten en aktes op en verlijdt ze. Ook kunt u bij de notaris terecht voor advies. De notaris regelt de hele papierwinkel. Zowel koper als verkoper zijn vrij een eigen notaris in de arm te nemen. Het inhuren van een tweede notaris brengt geen extra kosten met zich mee, de twee notarissen verdelen namelijk het honorarium. Tegenstelbaar De onroerendgoedtransactie (“verkoop uit de hand”) wordt gewoonlijk vastgelegd in de voorlopige verkoopovereenkomst. De notariële akte bevat in principe dezelfde informatie en gegevens. De notaris zal er echter wel voor zorgen dat onzorgvuldige formuleringen en technisch-juridische onvolkomenheden worden weggewerkt. Bij de definitieve overdracht moet de koopakte door beide partijen bij de notaris worden ondertekend, waarna de het onroerend goed ingeschreven moet worden in het registratiekantoor. Hiervoor draagt de notaris zorg na het verlijden van de akte. Ook zorgt de notaris voor overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het onroerend goed is gelegen. Door deze overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. In België is het honorarium van de notaris bij wet vastgesteld. Informatie omtrent het honorarium van de notaris vindt u hieronder. De overige kosten waaronder de registratierechten worden anders berekend in de verschillende Belgische gewesten. De registratierechten worden berekend op de overeengekomen prijs, verhoogd met de bedongen lasten, en bedragen normaal 10%. Verkoop uit de hand:
Op een verkoop van € 65.000 zal het ereloon dus als volgt berekend worden:
Duitsland Duitse notarissen staan onder toezicht van Justitie. Zij zijn onafhankelijk en mogen de koper of verkoper niet bevoordelen. Voordat de koopakte wordt opgemaakt is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. De notaris stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten. Dit laatst echter in zeer beperkte mate. Belangrijk is dat de Duitse notaris deze belastingen en beperkingen alleen noemt en daar geen uitleg bij geeft. Zo meldt de notaris dat er bijvoorbeeld sprake is van “recht van overpad”. De details daarvan meldt hij niet en daar moet de koper dan zelf actie ondernemen. De notaris kan voor bovengenoemde diensten alleen het door de Duitse staat vastgestelde tarief in rekening brengen, ongeacht de hoeveelheid werk. De notariskosten zijn afhankelijk van de waarde van het object. Globale totale notariskosten & kosten voor registratie in het kadaster (over de aankoopsom) bedragen ongeveer 2 procent van de waarde van de aankoopsom. De Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer - te voldoen aan de Duitse belastingdienst) bedraagt meestal 3,5 procent. Daar is echter een aantal uitzonderingen op. Berlijn, Hamburg en het Land Sachsen-Anhalt rekenen 4,5 procent. Het is bovendien zo dat sinds 2006 de Länder zelf het tarief mogen vaststellen. Dit betekent dat deze percentages regionaal aangepast kunnen worden. bron: mr. Alexander Crämer, Anwaltskanzlei Strick Egypte  Onder de Egyptische wetgeving gaat eigendomsrecht van onroerend goed alleen over door inschrijving in het onroerendgoedregister (die dienst doet als notaris, Public Notary). Er bestaan praktische nadelen voor het inschrijven van bezit op naam van een buitenlander, omdat dit de buitenlander verhindert het onroerend goed binnen 5 jaar na aanschaf te verkopen. Daarnaast betekent registratie dat er 2,5 % overdrachtsbelasting betaald worden over de totale waarde van het contract die bij wet door de verkoper betaald moet worden. De volgende stappen worden bij de registratie doorlopen:
Het inschrijven van het eigendomsrecht van een onroerend goed vereist dat alle eerdere eigendomsrechten op hetzelfde bezit ook ingeschreven worden. Dat kan voor lastige situaties zorgen als u niet de eerste eigenaar bent. In het geval dat, bijvoorbeeld, persoon A verkoopt aan persoon B zonder in te schrijven in het kadaster en dat B aan C en C aan D verkoopt -dit alles zonder in te schrijven in het kadaster- zullen alle eigendomswisselingen van A t/m D ingeschreven moeten worden als de uiteindelijke koper (persoon D) toch voor inschrijven kiest. Voor sommige gebieden kunnen beperkingen gelden en wordt het buitenlanders niet toegestaan om onroerend goed op hun naam in te schrijven. Registratiekosten Registratiekosten bedragen max. EGP 2.000 (circa 270 euro) per Unit voor het Kadaster -inclusief notariskosten, goedkeuringen etc.. Daar komen de kosten te betalen aan een onderzoekskantoor (zeer variërend), bij evenals de vergoeding voor de Orde van Advocaten, 0,05% van de contractswaarde met een maximum van EGP 5020. Het hele proces zal ongeveer 24 maanden in beslag nemen voor buitenlanders. Niet inschrijven Hoewel de Egyptische wet erin voorziet dat het eigendomsrecht op onroerend goed alleen via inschrijving kan overgaan, betekent het nalaten van inschrijving niet dat de koper het onroerend goed niet -wettelijk of praktisch- kan gebruiken, exploiteren, of doorverkopen. Het niet inschrijven zal geen invloed hebben op de opgegeven rechten van kopers. Het is dan wel zo dat er ook geen hypotheek gevestigd kan worden op het onroerend goed, omdat een dergelijke hypothecaire vestiging plaatsvindt in de kadastrale gegevens van het betreffende onroerend goed. Met dank aan Maxim van der Togt, IPI Group Frankrijk De rol van de notaris in Frankrijk is essentieel in het aankoopproces. De notaris heeft een aantal taken. Als vertegenwoordiger van de staat, is het de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat alle belastingen, die bij de overdracht verschuldigd zijn, daadwerkelijk betaald worden. In het belang van zowel de koper als de verkoper zorgt de notaris ervoor dat het dossier juridisch goed in elkaar zit. In dit kader controleert hij de kadastrale gegevens van de grond en de opstallen, gaat hij na op welke naam het vastgoed staat (wie de eigenaar is), onderzoekt hij de servitudes (erfdienstbaarheden), de vergunningen (welke vergunningen zijn aanwezig en is conform de vergunningen gebouwd, conformité), bestaande voorkeursrechten (droit de préemption), of er hypothecaire of andere rechten op het onroerend goed rusten en hij controleert het bestemmingsplan (plan d’urbanisme). Wanneer blijkt dat bestemmingsplannen mogelijk invloed kunnen hebben op het gebruik van het onroerend goed, zal de Franse notaris u hier op moeten attenderen. Om het risico te vermijden dat uw huis op korte termijn in waarde zou verminderen is het verstandig de bestemmingsplannen zelf te (laten) controleren. De transferkosten zijn wettelijk voorgeschreven en bestaan uit een percentage van de koopsom. Deze kosten zijn opgebouwd uit drie onderdelen:
Met dank aan mr. Pieter Fangman van France Estate Services Griekenland Wanneer koper en verkoper het eens zijn geworden over de koopsom, dient de verkoper de eigendomstitel (“simvolio”) en de plattegrond (“topografiko schedio”) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient de eigendomstitel te overhandigen aan de door hem gekozen advocaat (zowel verkoper als koper worden ieder apart vertegenwoordigd door een advocaat die alleen voor hun persoonlijke belangen opkomt), zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister (van het Griekse kadaster) onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan. Het onderzoek naar de eigendomstitels omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. De advocaat van de koper zoekt bij de controle onder andere uit of er schulden op het onroerend goed rusten, of de verkoper de rechtmatige eigenaar van het huis of de bouwkavel is en of er beperkingen verbonden zijn aan de bouwkavel (bijvoorbeeld een archeologische vindplaats). Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en juist bevonden wordt er door de koper een notaris aangewezen. De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de twee partijen te adviseren, de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen etc. Hij is slechts de vertegenwoordiger van de Griekse staat en registreert de transactie door middel van de overeenkomst die door hem wordt opgesteld op basis van de voorwaarden die door de Griekse wet worden gesteld. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Overdracht Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs, met de doopnamen en geboortedata van beide ouders, en een Grieks sofinummer) stelt de notaris een conceptkoopovereenkomst op en berekent hij de hoogte van de overdrachtsbelasting en van de overige kosten. Deze overeenkomst wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. De periode tussen het tekenen van deze voorovereenkomst en het tekenen van het definitieve koopcontract is meestal dertig dagen. Het tekenen van het koopcontract vindt plaats in het kantoor van de notaris. Bijkomende kosten bovenop de vraagprijs waarmee u rekening moet houden: a) Overdrachtsbelasting: 7,21% over de eerste € 14.673,- en 9,2% over de rest van de waarde zoals deze door de belastingdienst is berekent.
b) Notariskosten: 2,0 tot 2,5% van de aankoopprijs welke is vastgelegd in het koopcontract (kan afhankelijk zijn van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden) c) Makelaar: 3% of 4% van de aankoopprijs excl. 23% VAT (BTW) d) Advocaat: 1 tot 1,5% van de aankoopprijs Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het landregister (kadaster) wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). De koper ontvangt een eigendomscertificaat. Registratie van onroerend goed kan zowel door de notaris, advocaat als de makelaar gedaan worden. Meestal zorgt de makelaar ter plaatse ervoor dat deze eigendomsakte wordt ingeschreven. Belangrijk voor de koper is dat het gebeurt en dat hij met de makelaar overlegt wie er zorg voor draagt! Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld rond de 13% kosten koper moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw huis of bouwkavel! Dit is exclusief de eventuele makelaarskosten. Bron: Joop Derksen, Pelops Greek Houses Hongarije In Hongarije heeft de advocaat (ügyvéd) een positie die vergelijkbaar is met die van de notaris (közjegyzö) in Nederland. Een groot verschil met Nederland is dat u bij de aanschaf van een Hongaarse woning, niet te maken krijgt met een notaris. De advocaat zorgt voor het opstellen van het koopcontract en de inschrijving van het eigendom in het kadaster. Bij wet is bepaald dat inschrijving in het kadaster slechts op grond van een door een advocaat gecontrasigneerde en of door de notaris geautoriseerde bescheiden mag gebeuren. Een advocaat mag slechts een koopakte tekenen, die door zijn advocatenkantoor is opgesteld. De essentie van het contrasigneren door de advocaat is, dat de advocaat deelneemt aan het opstellen van de koopakte en hij daarmee verantwoordelijk is voor de vakkundige opstellingen en voor de inhoudelijke en formele juistheid van de inhoud van de akte. Notaris Het honorarium van de advocaat bij het sluiten van een koopcontract is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, de ingewikkeldheid van de zaak en het aantal betrokken deelnemers bij de koop. Het bedrag is onderwerp van vrij onderhandelen en ligt in het algemeen tussen de 1 en 1,5 procent van de waarde van het verkochte onroerend goed. Een geldige koopakte kan ook door de notaris opgesteld en ondertekend worden. Het verschil met een door een advocaat opgestelde (privaatrechtelijke) akte is, dat de notaris een openbare akte opstelt, die procedureel ingewikkelder en duurder is. In Hongarije hoeft u, echter, niet met een notaris te maken te krijgen. Belasting over de aankoop Net als in Nederland dient over de aankoop van onroerend goed overdrachtsbelasting betaald te worden. Voor woonhuizen geldt het volgende: tot een bedrag van 4.000.000 forint (ca. 15.000 euro) is 2 procent van de koopsom verschuldigd. Over elke forint boven dit bedrag is 4 procent verschuldigd. Voor onroerend goed met andere doeleinden gelden andere tarieven, het standaardtarief is 4 procent. Bron: Con Robbesom, verbonden aan Honed Imexma Kft. Italië Het transport van woning en hypotheek zal plaatsvinden bij de notaris (notaio) waar de koper en verkoper beide aanwezig dienen te zijn. Zonder tussenkomst van de notaris is het niet mogelijk onroerend goed over te dragen. De notaris is onpartijdig. De notaris vertegenwoordigt de koper noch de verkoper, maar de Italiaanse staat. Zijn belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat alle belastingen, die te maken hebben met onroerendgoedtransacties, daadwerkelijk afgedragen worden. De notaris speelt een grote rol bij de voorbereiding van de eigendomsoverdracht. Hij controleert in het onroerendgoedregister (catastro) of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven, wanneer het onroerend goed gebouwd is en of het verbouwd is. Als alles in orde is, stelt de notaris de transportakte op (atto di compravendita). De notaris is verantwoordelijk voor de registratie van onroerendgoedtransacties in het onroerendgoedregister op naam van de nieuwe eigenaar. De totale bedrag dat aan de notaris betaald wordt omvat:
Het grootste deel van de vergoeding aan de notaris wordt in beslag genomen door de belastingen die de notaris voor zijn cliënt aan de staat betaalt. Na het transport (rogito) moet de notaris ervoor zorgen dat de koopakte zo spoedig mogelijk geregistreerd wordt, dat het onroerend goed in het onroerendgoedregister op naam van de koper overgeschreven wordt en dat aan het kadaster mededeling gedaan wordt van de overdracht. Bij alle drie de handelingen dient de notaris namens de koper belasting te betalen. De registratiebelasting (imposta di registro), hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en kadastrale belasting (imposta catastale) vormen tezamen de overdrachtsbelasting (in ruime zin). Deze worden geheven over de prijs die in de transportakte is vermeld.
Het honorarium voor de notaris zelf bedraagt tussen de 1,5 en 2 procent van de aankoopwaarde van de woning. De honoraria van notarissen kunnen uiteenlopen. Bron: Agenzia delle Entrate Oostenrijk De notaris of de advocaat (=Treuhänder) zorgt in Oostenrijk voor de overdracht van het onroerend goed en inschrijving in het kadaster (= Grundbuch). Voor het kopen van bestaande bouw geldt dat als de verkoper en koper tot overeenstemming zijn gekomen een koopovereenkomst wordt opgemaakt. Na ondertekening gaat de overeenkomst naar de notaris (of een daartoe bevoegde advocaat) die ervoor zorgt dat de transactie in het kadaster wordt doorgevoerd. Bij de aanschaf van onroerend goed in Oostenrijk zijn de volgende kosten gemoeid:
Het is verstandig om in een vroegtijdig stadium contact op te nemen met een deskundige, bijvoorbeeld een fiscalist. Dit kan namelijk toch wel wat leed besparen. Veel voorkomend is fiscale problematiek met name bij de combinatie verhuur en privégebruik. Verder kan ook het erfrecht een rol spelen bij de aankoop, hetgeen bij de overeenkomst geregeld kan worden. Bron: mr. Stephan Wijnkamp, Weinans & Wijnkamp Advocaten, advocaat zowel in Oostenrijk als Nederland Portugal De overdrachtsbelasting (IMT) is een gemeentelijke belasting. Deze IMT wordt in Portugal geheven over de verkoopwaarde van het onroerend goed, zoals vermeld in het koopcontract. IMT dient vóór ondertekening van de notariële akte te zijn betaald. Pas als dat gedaan is kan de overdracht van het onroerend goed definitief worden afgerond. De notaris in Portugal is vertegenwoordiger van de staat en ziet er in de eerste plaats op toe dat alle belastingen, die bij de overdracht verschuldigd zijn, betaald worden. Ook zorgt hij ervoor dat de koper van een huis in Portugal de koopsom ook daadwerkelijk betaalt. Het ondertekenen van de koopakte gebeurt onder zijn toezicht. Casa Pronta De notaris is sinds enige tijd (circa 2 jaar) geprivatiseerd. Daarnaast kunnen akten ook verleden worden via een advocaat of via “Casa Pronta”. Casa Pronta is een service van het conservatória (kadaster) die steeds meer vestigingen krijgt in Portugal, voornamelijk bij de kadasters. Casa Pronta vervult dezelfde taken als de notaris. Het voordeel van Casa Pronta is dat deze organisatie direct toegang heeft tot de digitale bestanden van het kadaster en de belastingdienst. Hierdoor kan de procedure sneller worden afgewerkt, omdat alles op één plek geregeld wordt. De keuze voor Casa Pronta of voor een notaris is een persoonlijke. Sommige mensen vinden de notaris persoonlijker en klantgerichter. Daar komt bij dat de notaris, dankzij de toegenomen concurrentie, meer doet aan klantenbinding bijvoorbeeld door het verlagen van de tarieven. Hierdoor is een notaris vaak niet duurder dan Casa Pronta. Zegelbelasting Voorheen moest de notaris zegelbelasting, 0,8 procent, doorberekenen. Tegenwoordig wordt deze belasting betaald bij het belastingkantoor (of bij Casa Pronta) tegelijkertijd met de IMT-betaling. Deze belasting moet vóór het passeren van de akte voldaan zijn. Overigens ligt er een voorstel om deze zegelbelasting af te schaffen. Daarvoor in de plaats zou 5 euro per afgesloten contract door de makelaars moeten worden betaald. Uiteraard zijn makelaars daar niet blij mee en het laatste woord is hierover dus nog niet gesproken. De notariskosten (of kosten voor Casa Pronta) zijn momenteel een vast bedrag van 325 euro voor een overdracht zonder hypotheek en 625 euro inclusief hypotheek. Notariskosten Wanneer de notariële akte door koper en verkoper is ondertekend op het notariskantoor, dan dienen de eigendomspapieren op naam van de nieuwe eigenaar te worden gezet bij de belastingdienst en bij het registratiekantoor. Aan deze registratie van de nieuwe eigenaar zijn registratiekosten verbonden. Tegenwoordig zorgt de notaris voor het doorgeven van benodigde informatie aan belastingdienst en verzorgt hij (tenzij iemand dat anders zou willen) ook de registratie bij het kadaster. Wie de papieren van het kadaster en de belastingdienst zelf heeft gehaald (of laten halen), kan het ook af met een gewoon consult van minimaal 30 euro. Dit scheelt een ‘slok op een borrel’ met de reguliere notariskosten van 1 tot 2,5 procent van de koopsom. Wie ook onduidelijkheden met betrekking tot de perceelsgrenzen vermijden, kan een topografische kaart laten maken die als onderdeel/bijlage in het contract wordt opgenomen. Bron: Herman van Katwijk, Calvos Casas Spanje De taak van de notaris is het vastleggen van verschillende rechtshandelingen en overeenkomsten in notariële akten. Het is gebruikelijk de notaris alle papieren te sturen. Vervolgens stelt deze de escritura op en ziet erop toe dat de juiste identiteit van de betrokkenen vermeld zijn. Pas nadat de escritura voor u geheel duidelijk is, wordt u gevraagd de akte te ondertekenen. De notaris heeft niet de taak de inhoud van het contract te kennen, hij is daar ook niet verantwoordelijk voor. Met name Nederlandse kopers moeten rekening houden met het feit dat de rol van een notaris in Spanje wezenlijk anders. De verantwoordelijkheid van een Nederlandse notaris gaat veel verder dan de die van de Spaanse notaris. Notarissen zijn verplicht informatie (m.b.t. oppervlakte en afmetingen van het onroerend goed en de juridische eigenaren) op te vragen bij het registro. Deze rechercheplicht houdt in dat de notaris maximaal vier dagen voor ondertekening van het eigendomsbewijs bij het register een beschrijving van het onroerend goed moet opvragen en moet controleren wie de juridische eigenaar is en of er nog schulden op het onroerend goed rusten. Deze informatie dient de notaris in de akte op te nemen en deze informatie mag op het moment van ondertekening niet ouder zijn dan 4 dagen. Met een clausule in de eigendomsakte kan de notaris in Spanje echter onder deze plicht uitkomen. Mede om deze reden is het verstandig iemand in te schakelen die u kan begeleiden, bijvoorbeeld een advocaat of een gestor. Afhankelijk van de aankoopprijs van het onroerend goed en de regio, waarin de woning is gelegen, moet u 8 tot 10 procent reserveren voor aankoopkosten! De overdrachtsbelasting (impuesto de Transmiciónes Patrimoniales) bij aankoop van bestaand onroerend goed (hoogte kan per regio variëren, omdat per regio een deel van het percentage kan worden vastgesteld) bedraagt 7 procent. Bij de aankoop van nieuwbouw betaalt u in plaats van overdrachtsbelasting IVA (=Btw) ter hoogte van 8 procent. Daarnaast komen dus de notariskosten. Deze kosten zijn ondermeer afhankelijk van de regio en liggen tussen de 0,3 en 1 procent van de koopsom. Deze tarieven zijn degressief (hoe hoger de koopsom, des te lager het tarief). Over de notariskosten wordt 16 procent IVA (=Btw) geheven. (Per 1 juli wordt de btw verhoogd naar 18 procent.) Om u een indruk te geven van de kosten, die bij de aanschaf van Spaans onroerend goed komen kijken, geven wij u het onderstaande schema:
Met dank aan mr. Rolf Bakker, van Raadgevend Bureau Florin Wish, en Jos Veenstra van Van Passel Abogados Tsjechië In tegenstelling tot de rol van de notaris in Nederland is de rol van zijn Tsjechische collega veel beperkter; het inschakelen van een notaris is zelfs geen verplichting (maar wel aan te raden). Verkooptransacties kunnen ook zonder notaris geschieden. Een notaris komt vaak pas tijdens de laatste fase van het koopproces in zicht als de handtekeningverificatie voor het tekenen van de contracten plaatsheeft. Het enige wat de notaris doet is het op datum inschrijven van koopaktes waarmee een rechtsgeldigheid wordt vastgelegd. Zelfs de handtekeningen worden in de meeste gevallen niet gecontroleerd. Ondanks dat het niet noodzakelijk is om een notaris in te schakelen om een koopcontract rechtsgeldig te maken en het onroerend goed op naam te krijgen, heeft het voordelen om toch een notaris in te schakelen. Zo zullen in veel gevallen koper en verkoper afspreken dat de verschuldigde koopsom voor ondertekening van het koopcontract op een geblokkeerde rekening bij de notaris wordt gestort. Deze vorm van betaling geeft zowel koper als verkoper de zekerheid dat geld vast blijft staan. Dit in tegenstelling tot het storten van geldsommen bij een advocaat of makelaar die niet door de wet verzekerd zijn. Ook hebben koopcontracten, opgemaakt door notarissen, vaak een hogere juridische waarde dan koopcontracten opgemaakt door andere personen, alhoewel de rechtsgeldigheid van contracten opgemaakt door advocaten of makelaars niet ter discussie staat. De tarieven van notarissen zijn verdeeld in staffels. De bovenste staffel heeft betrekking op koopcontracten, besluiten aandeelhoudersvergaderingen, erfdienstbaarheidsregelingen, etc. Aldus: Bij een waarde van 1,200,000 KÄ bedragen de kosten 2% over 100.000 KÄ, 1,2% over 500.000 kÄ, 0,6% over 600.000 KÄ = 11.600 KÄ. De tweede staffel heeft betrekking op het in bewaring geven van geld bij de notaris. Hier liggen de tarieven een stuk lager. bron: drs. Addy Coolbergen, Coolbergen Consulting sro Turkije In Nederland vindt de officiële overdracht van een eigendomsrecht bij een notaris plaats. In Turkije gebeurt dit bij het kadaster. De overdrachtsprocedure is echter niet hetzelfde, want kadastraal onderzoek betreffende de eigendomssituatie van het onroerend goed en lasten en beperkingen die op het onroerend goed rusten, wordt in Nederland door de notaris verricht en aan de kopende partij als onderdeel van de koopovereenkomst voorgelegd. In Turkije is het niet de notaris maar de koper zelf die onderzoek dient te verrichten naar de situaties omtrent het aan te kopen onroerend goed. Het betreft het constateren of het onroerend goed binnen de gebieden valt waar buitenlandse personen onroerend goed mogen kopen/bezitten, onderzoek naar de eigendomsregistratie bij het kadaster (tapu), onderzoek naar hypotheken, beslagen of soortgelijke belemmeringen die op het onroerend goed rusten, constatering van de eigendomsstatus, onderzoek naar de erfdienstbaarheid middels de eigendomsakte en last but not least constatering of het een eigendomsregeling of een bouwdienstbaarheid betreft. Indien het aandeel van het aan te kopen individuele onroerend goed staat geregistreerd als grondaandeel, dan kan dit een belemmering vormen voor het vastleggen van de regelingen omtrent de erfdienstbaarheid van het onroerend goed. Dat wil zeggen dat er dus geen veranderingen zijn aangebracht met betrekking tot de Wet Eigendomsregelingen (Mülkiyet Kanunu). Bovendien kan het zijn dat het onroerend goed geen bewoningsvergunning heeft. Kadaster Gaat u eenmaal tot aankoop over dan dient u zorgvuldig de identiteit te (laten) controleren van de verkoper van uw huis. U spreekt de taal niet en documenten lezen in het Turks is ook weinig Nederlanders gegeven. Het komt dan ook niet zelden voor dat men bij een overeenkomst met betaling in termijnen van een koude kermis thuis komt omdat de verkoper waar u een overeenkomst mee heeft en de contractuele partij niet één en dezelfde persoon zijn. In de regel wordt ten overstaan van de ambtenaar van het kadaster (tapu memuru) voor de verkoop ondertekend. De betalingen worden ook aldaar verricht. Omdat het vervoeren van grote hoeveelheden geld onveilig is, is het aan te raden om bij de bank een “Bloke Çek” aan te laten maken en deze aan de verkoper te overhandigen. In geen enkel geval dient men aan de verkoper geld te overhandigen alvorens deze getekend heeft voor de verkoop bij het Hoofd Kadaster (Tapu Müdürlügü). In Turkije kan een onderzoek worden verricht aan de hand van de naam van de betreffende (rechts-) persoon bij het Tapukantoor. Een dergelijk onderzoek kost € 1.000,- exclusief BTW en begeleiding van de hele aankoopprocedure in totaal € 2.000,- exclusief BTW. bron: mr. Cemil Burkay, Adalet Adviesbureau. Op dit moment is de overdrachtbelasting voor onroerend goed 1,65% voor de koper, en 1,65% voor de verkoper. In totaal dus 3.3%. bron: mr. S.T. Kroon-Åzyurt, Kroon-Åzyurt Adviesbureau Zwitserland In Zwitserland moet een overeenkomst worden verleden door een notaris of een andere, daartoe bevoegde persoon. De overdracht dient plaats te vinden in het kanton waar het onroerend goed gelegen is. Koper en verkoper machtigen de notaris om de koopovereenkomst in te schrijven in het kadaster. Vóór het tekenen van een koopovereenkomst moet een uittreksel worden opgevraagd uit het onroerendgoedregister (Grundbuch, registre foncier of registro fondiario). Dit uittreksel geeft informatie over de bestaande eigendomsverhoudingen en over de eigenschappen van het onroerend goed zelf. De registers vallen onder de verantwoordelijkheid van de kantons. Zwitserland telt ongeveer 340 kadasters. De notaris is verantwoordelijk voor het naleven van alle wettelijke verplichtingen. Hij treedt op in het belang van zowel de koper als de verkoper en moet er voor zorgen dat alle documenten- die voor de overdracht noodzakelijk zijn- aanwezig zijn. Als de notaris deze documenten heeft ontvangen, evenals een depotbedrag, wordt een voorlopig koopcontract opgesteld en wordt de buitenlandervergunning (Auslanderbewilliging) aangevraagd. Als de vergunning is verkregen, wat twee tot drie maanden kan duren, wordt de definitieve koopovereenkomst opgesteld. Met de inschrijving van deze koopovereenkomst in het kadaster (door de notaris) gaat het eigendom over op de koper. De notaris zal een vrijwaring afgeven van eventuele eerder afgesloten hypotheken op de woning. De eenmalige aankoopkosten (d.w.z. honorarium notaris en eenmalige belastingen voor kadaster, landregister en buitenlandervergunning) variëren in Zwitserland per Kanton en liggen tussen de 2,5 procent (bijv. Valais en Ticino) en de 5 procent (bijv. Vaud) of iets hoger. Met dank aan Charles Koopman, Dreamchalet International |
Meld u nu aan voor de wekelijkse update van Mondi next nieuws en blijf op de hoogte van de meest relevante ontwikkelingen: objectief, informatief en betrouwbaar.
aanmelden
Publieke beoordeling
Hoe wordt uw makelaar / projectontwikkelaar beoordeeld? Geef ook uw mening!
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| © copyright 2008 Mondi, de belangenorganisatie | disclaimer | privacy | Creatie door Initium |